###
Una dintre cele mai semnificative modificări care urmează să apară în contractul de vânzare-cumpărare aprobat de Colorado Commission Approved Contract to Buy and Sell („CBS”) în ianuarie 2019, se referă la paragraful 13 („Transferul titlului”) din formular. Timp de mulți ani, Paragraful 13 din CBS a inclus un ___________ (gol) înainte de a descrie tipul de act de proprietate pe care vânzătorul îl va preda cumpărătorului la închidere. În tranzacțiile rezidențiale, acest „spațiu în alb” a fost completat aproape în mod universal cu cuvântul „general”, fără nicio discuție sau negociere între părți.
Începând cu 1 ianuarie 2019, noul CBS va indica în mod implicit un act de garanție „special” dacă nu se specifică un alt tip de act printr-o căsuță care va fi bifată mai jos. Căsuțele care vor fi bifate, în cazul în care părțile sunt de acord, vor include: general, bargain and sale, quit claim, personal representative’s deed sau _______ „blank” (altul).
În Colorado, singurele forme legale de acte de garanție care sunt recunoscute sunt general, special, bargain and sale și quit claim. Alte tipuri de acte la care se face referire uneori (reprezentant personal, beneficiar, administrator, curator, conservator etc.) sunt, de obicei, doar un act de negociere și vânzare în ceea ce privește forma și fondul.
Pe baza noilor modificări la punctul 13 din CBS, cred că ar putea exista mai multe discuții și negocieri legate de tipul de act care este contractat în cele din urmă între cumpărător și vânzător într-o tranzacție rezidențială. Ca atare, m-am gândit că ar fi util să descriu fiecare dintre cele patru „tipuri” de acte de bază din Colorado și ce poate însemna fiecare tip de act pentru un cumpărător sau un vânzător.
În primul rând, este important să se înțeleagă în mod clar faptul că ACELAȘI TIPURI DE ACTE TRANSFERĂ EXACT ACEEAȘI PARTICIPARE LA O PROPRIETATE DE LA COMPRATOR LA VÂNZĂTOR. Diferența dintre oricare dintre tipurile de acte de proprietate este legată exclusiv de garanțiile pe care vânzătorul le oferă cumpărătorului cu privire la calitatea titlului de proprietate. De asemenea, doresc să subliniez faptul că, din motive de simplitate, voi folosi termenii „vânzător” și „cumpărător” (mai degrabă decât cei mai exacți „concedent” și „cesionar”) pe parcursul acestui document.
General Warranty Deed
Un act de garanție generală a fost, timp de mulți ani, actul tradițional care a fost oferit într-o tranzacție rezidențială în Colorado. De obicei, este considerată cea mai „puternică” formă de act de proprietate, pe baza garanțiilor extinse pe care vânzătorul le oferă unui cumpărător la transmiterea titlului de proprietate. Sub rezerva doar a oricăror excepții sau sarcini enumerate în mod specific în act, vânzătorul garantează titlul de proprietate al cumpărătorului până la originea proprietății. Pe scurt, indiferent dacă o sarcină asupra titlului de proprietate a fost creată de vânzător sau de un proprietar anterior îndepărtat al proprietății, vânzătorul garantează cumpărătorului că îl va apăra împotriva oricărei revendicări asupra acestui titlu. Perioada.
Special Warranty Deed
Începând cu 1 ianuarie 2019, un act de garanție specială va fi noul act „implicit” în CBS. Cu excepția cazului în care este bifată căsuța cu o altă formă de act de proprietate, vânzătorul va fi obligat prin contract să livreze un act de garanție specială cumpărătorului la încheiere. Actele speciale de garanție au fost forma obișnuită de act utilizată în tranzacțiile imobiliare comerciale timp de mulți ani, dar, din diverse motive, acestea au fost foarte rare în tranzacțiile rezidențiale din Colorado de-a lungul anilor.
Un vânzător, atunci când oferă un act special de garanție, garantează titlul de proprietate al cumpărătorului numai împotriva oricăror sarcini asupra proprietății care au fost create ÎN PERIOADA în care vânzătorul a fost proprietarul proprietății. La fel ca în cazul actului de garanție generală, garanția vânzătorului este limitată de orice excepții enumerate în mod specific la transferul de proprietate.
În concluzie, distincția dintre cele două forme de acte de „garanție” este că, într-un act de garanție generală, vânzătorul garantează împotriva oricărui lucru pe care orice proprietar al proprietății l-a făcut vreodată pentru a greva titlul de proprietate, iar într-un act de garanție specială, vânzătorul garantează numai împotriva oricărui lucru pe care vânzătorul l-a făcut pentru a greva titlul de proprietate.
Contractul de vânzare-cumpărare
Un contract de vânzare-cumpărare NU este, de obicei, un contract de garanție (cu excepția cazului în care sunt exprimate garanții specifice pe actul în sine). Prin urmare, în majoritatea cazurilor, vânzătorul nu oferă nicio garanție cu privire la calitatea titlului de proprietate sau la existența oricăror sarcini/excepții asupra proprietății. În esență, vânzătorul oferă cumpărătorului orice titlu pe care vânzătorul îl are în prezent și, ceea ce este important, îl dobândește ulterior în legătură cu titlul de proprietate. Actele de negociere și de vânzare sunt neobișnuite în cadrul unei transmisiuni rezidențiale tipice. Adesea, un act de negociere și vânzare este forma legală a unui act care poate fi mai frecvent denumit act al reprezentantului personal, act al trezorierului, act al administratorului sau act al tutorelui. Actul este semnat, de obicei, de un terț fiduciar sau de un funcționar guvernamental.
Quit Claim Deed
Un quit claim deed este cea mai simplă formă de act de proprietate, în sensul că NU este un act de garanție și doar transmite cumpărătorului orice interes pe care vânzătorul îl are în mod curent asupra proprietății, fără nici un fel de garanții sau declarații suplimentare. Acesta nu face decât să transfere titlul de proprietate imobiliară, inclusiv orice defecte sau sarcini, de la o parte la alta. Quit claim deeds sunt adesea utilizate în cazul transferurilor intrafamiliale, pentru a adăuga sau a elimina pe cineva din titlu sau pentru a transfera o proprietate de la proprietatea individuală la un trust nou creat sau la o altă entitate. Acest lucru nu înseamnă că un quit claim deed nu ar putea fi folosit într-o tranzacție de vânzare tradițională dacă ar fi, dintr-un anumit motiv, acordul negociat al cumpărătorului și al vânzătorului.
Concluzie
Colorado REALTORS® trebuie să înțeleagă în mod clar că selectarea tipului de act folosit într-o tranzacție de vânzare este pentru negocierea părților (cumpărător & vânzător). După cum ar trebui să fie clar din acest rezumat, există consecințe juridice foarte importante în ceea ce privește tipul de act pe care un vânzător este de acord să îl dea și un cumpărător este de acord să îl primească într-un contract. Cred că, de prea mulți ani, nu s-a acordat suficientă atenție alegerii formei actului de proprietate. Acest lucru este în special în cazul tranzacțiilor rezidențiale. Asigurarea titlului de proprietate poate oferi o anumită protecție pentru eventualele riscuri de garanție, dar nu este o soluție completă. Ca întotdeauna, Colorado REALTORS® trebuie să le reamintească clienților lor că ar trebui să consulte un consilier juridic adecvat dacă au întrebări specifice legate de tipul de act de proprietate pe care îl vor da sau primi într-o tranzacție.