Refinanțarea creditului ipotecar poate fi atrăgătoare, mai ales atunci când puteți obține o rată mai mică într-un moment în care acestea sunt scăzute din punct de vedere istoric. Aveți potențialul de a vă reduce plățile lunare, de a vă achita ipoteca mai repede și poate chiar de a încasa o parte din capitalul propriu al locuinței dumneavoastră. Dar costurile și comisioanele de închidere pot mânca rapid orice economii pe care ați putea spera să le obțineți, lăsându-vă exact de unde ați pornit – sau mai rău.
Există unele situații în care refinanțarea creditului dvs. de locuință are cu siguranță sens. Un pic de matematică vă poate ajuta să identificați acele oportunități.
Cunoașteți punctul de rentabilitate
Un instrument care vă ajută să evaluați refinanțarea este punctul de rentabilitate. Această analiză vă permite să vă dați seama cât timp este nevoie pentru a recupera costurile pe care le veți plăti pentru refinanțare. De exemplu, să presupunem că plătiți 2.000 de dolari în costuri de închidere și comisioane pentru un nou împrumut, iar noua dvs. plată va fi cu 100 de dolari pe lună mai mică decât cea pe care o plătiți acum. În acest scenariu, este nevoie de 20 de luni pentru a atinge pragul de rentabilitate (pentru a calcula, luați 2.000 de dolari în costuri împărțiți la 100 de dolari în economii lunare). După aceea, ieșiți în avantaj cu 100 de dolari în fiecare lună.
Pentru a calcula pragul de rentabilitate, împărțiți economiile dvs. lunare la costurile necesare pentru refinanțare. O formulă scrisă ar arăta în felul următor: Numărul de luni pentru a atinge pragul de rentabilitate = Costurile de închidere / Scăderea plăților lunare
Pentru ca refinanțarea să aibă sens, punctul de rentabilitate trebuie să fie relativ curând. O perioadă mai scurtă vă permite să profitați de beneficii timp de mai mulți ani înainte de a vinde sau refinanța din nou. Acest calcul este deosebit de util dacă plănuiți să vă mutați, deoarece aveți deja o idee despre momentul în care v-ați putea vinde casa.
Costurile de închidere pentru o refinanțare sunt adesea în jur de 3% și 6% din principalul împrumutului. Rețineți că costurile și comisioanele pot varia într-o oarecare măsură de la un creditor la altul și chiar de la un împrumut la altul, așa că țineți cont de acest lucru atunci când faceți calculele.
Schimbarea între un credit ipotecar ARM și un credit ipotecar cu rată fixă?
Unul dintre momentele în care ar putea avea sens să obțineți un credit ipotecar diferit este să treceți de la un credit ipotecar cu rată variabilă (ARM) la unul cu rată fixă. ARM-urile pot sfârși în cele din urmă cu rate ale dobânzii mai mari decât ipotecile cu rată fixă, chiar dacă un ARM începe cu rate mai mici. Aceste rate scăzute pot duce la faptul că împrumutații pot fi luați prin surprindere mai târziu, când plățile lunare cresc odată cu ratele. Refinanțarea unui ARM la un credit ipotecar cu rată fixă pe 15 sau 30 de ani poate elimina incertitudinea legată de ratele variabile. Este ideal să faceți această schimbare atunci când ratele sunt scăzute.
Pe de altă parte, atunci când ratele ipotecare sunt în picaj și vă așteptați ca acest lucru să continue, ar putea avea sens să treceți de la o ipotecă cu rată fixă cu o rată a dobânzii ridicată la un ARM care să profite de ratele mai mici. O refinanțare de acest tip se potrivește cel mai bine proprietarilor de locuințe care pot absorbi plăți lunare mai mari dacă ratele sar din nou în sus.
Este imposibil să prezici viitorul, așa că există întotdeauna incertitudine atunci când alegi între un împrumut cu rată fixă și un ARM. Dacă optați pentru un ARM, asigurați-vă că vă puteți permite plăți mai mari, pentru orice eventualitate.
Un termen mai scurt al creditului ipotecar
Refinanțarea vă poate permite să vă achitați casa mai repede, reducând ani de plăți din împrumut. De asemenea, puteți profita de costurile globale mai mici ale dobânzii unui împrumut pe termen mai scurt.
Un credit ipotecar eșalonat pe 30 de ani va costa mai mult în dobânzi decât unul eșalonat pe 15 ani. De exemplu, 200.000 de dolari împrumutați pe 30 de ani la 4% vor costa 143.739 de dolari numai în dobânzi. Același credit ipotecar eșalonat pe 15 ani va costa 66.288 de dolari sub formă de dobândă. Așadar, dacă doriți să minimizați costurile dobânzilor și să scăpați mai repede de datorii, refinanțarea pe un termen mai scurt are sens. În plus, împrumuturile pe termen mai scurt tind să aibă rate mai mici decât cele pe termen lung.
Obțineți o rată mai bună
Ratele ipotecare fluctuează constant. Rata pe care o obțineți depinde de numeroși factori, inclusiv scorul dvs. de credit, politica economică și proprietatea pe care o dețineți. Dacă rata pentru care v-ați calificat atunci când ați cumpărat inițial casa dvs. este semnificativ mai mare decât cea pe care ați putea-o obține astăzi, ați putea economisi bani prin refinanțare.
O rată mai bună este întotdeauna plăcută, dar asigurați-vă că ieșiți în avantaj după ce plătiți costurile de încheiere. Câteva modalități de a face acest lucru includ:
- Executarea unei analize a pragului de rentabilitate, așa cum este descris mai sus
- Urmărirea costurilor totale ale venitului pe toată durata vieții (a se vedea mai jos)
Când trebuie să fiți precaut cu privire la refinanțare
În unele cazuri, nu este o idee bună să refinanțați. De exemplu, uneori costurile totale ale dobânzii vor crește – chiar dacă plata lunară scade. Acest lucru este valabil mai ales dacă noul dvs. împrumut are un termen mai lung, cum ar fi atunci când treceți de la un împrumut pe 15 ani la un credit ipotecar pe 30 de ani.
Un tabel de amortizare vă poate ajuta să ilustrați cum se întâmplă acest lucru. De fiecare dată când efectuați o plată lunară, o parte din plata dvs. merge către principalul pe care l-ați împrumutat, iar o altă parte reprezintă costul dobânzii. În primii ani ai împrumutului dumneavoastră, cea mai mare parte din fiecare plată se îndreaptă către dobândă, abia reușind să diminueze principalul.
Dacă vă păstrați vechiul împrumut, din ce în ce mai mult din fiecare plată se îndreaptă către reducerea soldului împrumutului în timp. Dar dacă renunți la vechiul împrumut pentru unul nou, te întorci la începutul procesului de amortizare și te întorci la acele plăți timpurii care sunt în mare parte costuri cu dobânzile. Dacă ați avut un credit ipotecar pe 30 de ani și v-ați refinanțat după 10 ani cu un alt credit ipotecar pe 30 de ani, este ca și cum ați reseta ceasul – veți face plăți pentru casa dvs. pentru un total de 40 de ani.
Veziți imaginea de ansamblu înainte de a vă refinanța. S-ar putea să plătiți câteva sute de dolari mai puțin în fiecare lună dacă refinanțați, dar vă poate costa cu zeci de mii de dolari mai mult în dobânzi de-a lungul vieții dumneavoastră.