Pentru chiar și cel mai experimentat cumpărător de locuințe, etapele finale ale închiderii proprietății pot fi, în mod normal, un moment de neliniște.
De multe ori, unul dintre cele mai des trecute cu vederea segmente ale procesului de închidere se reduce la modul în care un cumpărător va deține titlul de proprietate asupra noii lor case.
Când se încheie o achiziție imobiliară rezidențială, dreptul de proprietate asupra proprietății este investit pe numele cumpărătorului.
Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim de la clienții noștri cumpărători de imobile rezidențiale se referă la cel mai bun mod de a investi titlul proprietății cumpărate pe numele lor.
În timp ce acesta este unul dintre ultimele lucruri pe care le ia în considerare orice cumpărător entuziasmat, companiile de titluri și firmele de avocatură care pregătesc documentele de transfer întreabă în mod obișnuit cumpărătorii care este preferința lor. Adesea, acest lucru îi lasă pe cumpărătorii neexperimentați în încurcătură fără asistență suplimentară din partea unui profesionist în domeniul juridic.
Din moment ce fiecare încheiere este unică și obiectivele cumpărătorilor de locuințe sunt diferite, cel mai bine este să discutați toate opțiunile cu avocatul dumneavoastră.
În Florida, cele mai comune modalități de a deține titlul de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare rezidențiale sunt: Proprietatea unică, Locatarii în comun, Locuința comună cu drept de supraviețuire și Locuința cu drepturi depline (Tenancy by Entireties). În cele ce urmează se oferă o scurtă introducere pentru fiecare dintre acestea:
Proprietatea exclusivă a proprietății imobiliare rezidențiale
Proprietatea exclusivă este cea mai simplă formă de proprietate imobiliară și este, în general, deținută de persoane necăsătorite sau de persoane căsătorite care doresc să își asume titlul de proprietate exclusivă asupra unei proprietăți imobiliare care nu este de tip „homeestead” în scopuri investiționale.
De obicei, un soț care investește în proprietăți imobiliare poate face acest lucru fără implicarea celuilalt soț pur și simplu prin executarea unei declarații pe proprie răspundere sau a unui Quit Claim Deed prin care renunță la orice interes de proprietate asupra proprietății.
În timp ce proprietatea exclusivă oferă cumpărătorilor cea mai simplistă opțiune de proprietate solitară a unui bun imobiliar rezidențial, aceasta este lipsită de orice beneficii fiscale sau de planificare succesorală. De exemplu, atunci când un proprietar unic decedează, proprietatea deținută în proprietate exclusivă rămâne supusă unor întârzieri din cauza faptului că trebuie să treacă prin instanțele de succesiune și, în consecință, unor costuri mai mari.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common este utilizat atunci când două sau mai multe persoane, care nu sunt căsătorite între ele, preiau titlul de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare.
Care chiriaș în comun deține un interes specificat în proprietate care poate să nu fie neapărat cote egale. Cu toate acestea, procentul de proprietate al fiecărui chiriaș în comun este, de obicei, specificat în actul de proprietate.
Din moment ce nu există un drept de supraviețuire în această formă de proprietate, unul dintre principalele avantaje ale proprietății imobiliare în acest mod este că fiecare chiriaș în comun își poate transmite interesul său în proprietate prin testament oricui dorește.
Aceasta duce, totuși, la cel mai mare dezavantaj: chiriașii în comun pot ajunge să coproprieteze proprietatea cu persoane complet străine. În consecință, dacă chiriașii se vor afla vreodată în dezacord în ceea ce privește proprietatea, una dintre părți poate intenta un proces de partaj împotriva celeilalte pentru a vinde proprietatea.
Un alt dezavantaj care poate apărea este că această formă de proprietate poate duce, de asemenea, la faptul că creditorul unui chiriaș poate pune sechestru pe interesul indivizibil al unui coproprietar pentru a satisface o datorie datorată.
Locuința comună cu drept de supraviețuire în tranzacțiile imobiliare
Locuința comună cu drept de supraviețuire oferă o opțiune alternativă la locațiunea în comun și este adesea utilizată în rândul membrilor apropiați ai familiei care preferă să păstreze interesul de proprietate asupra proprietății în cadrul familiei.
În cadrul unui astfel de regim de proprietate, toți coproprietarii trebuie să fi preluat titlul de proprietate în același timp și să aibă un interes egal în proprietate.
În plus, întrucât fiecare coproprietar are un drept de supraviețuire, atunci când unul dintre ei decedează, drepturile acelui coproprietar trec la ceilalți coproprietari. Astfel, se evită multe dintre dezavantajele întâlnite în cazul chiriașilor în comun, inclusiv costurile de succesiune, deoarece chiriașul supraviețuitor trebuie, de obicei, doar să înregistreze o declarație pe proprie răspundere de supraviețuire și să furnizeze un certificat de deces pentru a elibera titlul de proprietate.
Cu toate acestea, în statele în care se aplică teoria dreptului de retenție, cum ar fi Florida, un chiriaș comun care își ipoteca participația în proprietatea în cauză distruge efectiv chiriașul comun, lăsând creditorul cu o ipotecă doar pe o participație parțială în proprietate. Interesul celuilalt chiriaș comun nu va fi afectat. În consecință, Joint Tenancy with Right of Survivorship poate prezenta propriul set de provocări unice dacă este utilizat în mod incorect.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety proprietatea asupra unui bun imobil poate fi creată numai între persoane care sunt căsătorite între ele la momentul achiziționării proprietății.
În acest caz, fiecare soț deține un interes egal și identic cu al celuilalt, care nu poate fi despărțit atâta timp cât ambii soți sunt în viață și rămân căsătoriți.
În mod similar cu chiriașii comuni cu drept de supraviețuire, interesul fiecărui soț trece la celălalt la deces.
Cu toate acestea, creditorii unui singur soț nu pot ataca proprietatea. În cazul în care soții divorțează în cele din urmă, distrugând astfel principalul factor necesar pentru a avea un drept de proprietate deplină, atunci se consideră că părțile dețin interese separate, dar indivizibile în proprietatea în cauză, la fel ca în cazul chiriașilor în comun.
Concluzie
Alegerea celei mai eficiente modalități de preluare a titlului de proprietate asupra unui bun imobiliar rezidențial este în mod obișnuit trecută cu vederea de către cumpărători în timpul tranzacțiilor imobiliare.
Cu toate acestea, acest simplu pas în procesul de încheiere poate determina factori critici care au un mare impact asupra cumpărătorilor pe parcurs.
Selectarea formei corecte de titlu de proprietate poate avea impact asupra unor factori cum ar fi considerațiile fiscale, planificarea succesorală, răspunderea și capacitatea de a transfera sau de a vinde proprietatea în viitor.
În timp ce informațiile de mai sus prezintă cele mai comune modalități de a deține o proprietate în Florida, există mai multe consecințe juridice și fiscale asociate cu fiecare opțiune.
Este mai bine să contactați întotdeauna un avocat calificat înainte de a conferi titlul de proprietate asupra oricărui bun imobiliar pentru a lua în considerare cât mai bine toate capcanele potențiale ale oricărei opțiuni de titlu.
.