Q.Contractul meu de închiriere spune că trebuie să plătesc chiria până în prima zi a lunii. Am întârziat aproape în fiecare lună cu câteva zile, iar proprietarul meu nu a obiectat niciodată. Recent, am întârziat cu două zile, iar acum proprietarul meu vrea să mă evacueze pentru că nu am plătit chiria la timp. Poate să mă evacueze?
A.Atunci când două părți se angajează într-un comportament diferit de condițiile scrise ale contractului de închiriere, instanța va constata adesea că s-a renunțat la condițiile scrise ale contractului de închiriere. Teoria din spatele acestei situații este ceea ce se numește libertatea contractuală. Există două moduri în care un contract poate lua naștere, prin cuvinte (scrise sau orale) sau prin acte. Contractul de închiriere scris este un exemplu al primului tip de contract, un contract expres. Actele (plata chiriei cu întârziere de câteva zile în fiecare lună, iar proprietarul nu se opune) reprezintă un contract implicit. Actele părților arată instanței că părțile au intenționat să fie obligate de un acord diferit de cel la care ajunseseră anterior.
Cu cât este mai interesant, cu cât puteți arăta mai des instanței că ați întârziat, cu atât este mai bine pentru dumneavoastră. Întârzierea plății chiriei de una sau două ori poate să nu fie suficientă pentru ca instanța să constate că proprietarul a renunțat la dreptul său la respectarea strictă a clauzelor contractului. Întârzierea lună după lună după lună arată instanței un tipar, un curs al tranzacțiilor, care l-a determinat pe chiriaș să se bazeze pe faptul că întârzierea de câteva zile nu era mare lucru.
Singurul mod în care proprietarul își poate redobândi dreptul la respectarea strictă a clauzelor scrise ale contractului de închiriere este să trimită o scrisoare de respectare strictă. Această scrisoare trebuie să spună ceva de genul: „Bine, chiriașule, în trecut ai întârziat cu plata chiriei și am acceptat astfel de plăți, dar acum totul se schimbă și, de acum încolo, insist să fiu plătit strict în conformitate cu termenii contractului de închiriere”. Dacă proprietarul vă trimite una dintre aceste scrisori, atunci este puțin probabil ca o instanță să constate renunțarea data viitoare când veți întârzia cu plata chiriei.
Acest tip de argument funcționează cu aproape orice condiție dintr-un contract de închiriere scris. Dacă în contractul de închiriere scrie „fără animale de companie”, dar proprietarul a știut de la început că aveți un animal de companie în apartament, atunci puteți argumenta că proprietarul a renunțat la respectarea strictă a clauzei de interzicere a animalelor de companie. Singura complicație apare atunci când există o clauză anti-renunțare în contractul de închiriere. Unele contracte de închiriere afirmă că niciun fel de înțelegere nu va constitui o renunțare la termenii contractului. Bineînțeles, chiriașul va argumenta că o astfel de clauză împiedică în mod nepermis libertatea contractuală și, ca argument de rezervă, poate afirma că însăși clauza anti-renunțare a fost anulată de cursul tranzacțiilor dintre părți, care a fost în contradicție cu aceasta. Legislația din Ohio este în prezent neclară în ceea ce privește posibilitatea ca o instanță să aplice o astfel de clauză anti-renunțare.
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction
(Ghidul chiriașului pentru combaterea unei evacuări)