Alai

Jump To:

• Ce este o vânzare pe termen scurt?

• Cronologia procesului de vânzare pe termen scurt

• Procesul de vânzare pe termen scurt pentru cumpărători

• Procesul de vânzare pe termen scurt pentru vânzători

Procesul de vânzare pe termen scurt a devenit o practică obișnuită pentru proprietarii de locuințe cu o situație financiară mai puțin perfectă, și asta pentru un motiv întemeiat: este un indiciu al incapacității iminente a unui debitor de a-și achita ipoteca. Cu toate acestea, contrar credinței populare, vânzările în lipsă nu sunt deloc rele; ele sunt pur și simplu asociate cu o situație nefericită. De fapt, ați putea argumenta că vânzările pe termen scurt sunt în beneficiul tuturor celor implicați. La urma urmei, procesul de vânzare pe termen scurt este, în mod special, menit să ajute proprietarii de locuințe atunci când au cea mai mare nevoie.

Desigur, niciun proprietar de locuință nu este fericit să se afle în poziția de a efectua o vânzare pe termen scurt, dar faptul rămâne: vânzările pe termen scurt s-au dovedit a fi benefice pentru toți cei implicați. Proprietarii de locuințe nu mai trebuie să se teamă de amenințarea iminentă a unei executări silite, băncile pot recupera o parte din banii care le-au fost promiși inițial la momentul semnării contractului de ipotecă și există o șansă bună ca cumpărătorul final să se aleagă cu o afacere excelentă. Iată că procesul de vânzare la termen scurt este o binecuvântare deghizată, iar cele ce urmează ar trebui să clarifice de ce.

Ce este o vânzare la termen scurt?

Vânzarea la termen scurt este o expresie folosită pentru a descrie procesul prin care un proprietar de locuință își vinde proprietatea pentru un preț mai mic decât cel pe care îl datorează pentru ipoteca în curs. În cazul în care devine clar că debitorul nu va fi capabil să își mențină obligațiile ipotecare, creditorul inițial îi poate permite să execute o vânzare în lipsă. În acest fel, creditorul poate avea oportunitatea de a recupera orice pierderi potențiale care rezultă din nerespectarea obligațiilor de plată, iar proprietarul poate evita executarea silită (sau orice alte defecte în raportul său de credit). Deși o vânzare în lipsă nu este scenariul ideal nici pentru bancă, nici pentru proprietarul de locuință, este fără echivoc mai bună decât alternativele pentru toți cei implicați.

Înțelegeți calendarul procesului de vânzare în lipsă

Cronologia procesului de vânzare în lipsă este la mila multor „birocrații” birocratice și, prin urmare, este greu de precizat cu un anumit grad de certitudine. Dacă nu pentru altceva, există prea multe părți în mișcare și decizii care trebuie luate pentru ca cineva să estimeze cu exactitate cât timp va dura o vânzare scurtă respectivă. Acestea fiind spuse, vânzările în lipsă pot dura între o lună și șase luni pentru a fi finalizate, și există numeroase motive pentru care procesul de vânzare în lipsă poate fi prelungit și mai mult.

Pentru a fi clar, o vânzare în lipsă va dura cel mai probabil mai mult timp pentru a fi finalizată decât o vânzare tradițională dintr-un motiv simplu: comunicarea. Aproape fiecare etapă a procesului de vânzare în lipsă necesită ca proprietarul să comunice cu banca la un nivel sau altul. Ca atare, există o mulțime de dus și întors, și chiar mai multă așteptare pentru ca lucrurile să fie rezolvate. Ar putea dura până la patru luni pentru ca creditorul inițial să aprobe chiar și o vânzare în lipsă.

Vezi, băncile vor permite împrumutaților să efectueze o vânzare în lipsă doar în ultimă instanță, așa că se vor gândi la diligența necesară și se vor asigura că o vânzare în lipsă este singura alegere logică de a proceda. Creditorii nu au nicio problemă în a-și lua timp pentru a se asigura că fac alegerea corectă, deoarece sunt mulți bani în joc. Numai după ce sunt siguri că o vânzare în lipsă este în interesul lor, vor merge mai departe cu procesul. Din nefericire pentru vânzători, acest lucru ar putea dura luni de zile – și acesta este doar începutul.

După ce un proprietar de locuință primește undă verde, se așteaptă ca acesta să vândă singur locuința. Cu criza de inventar de astăzi, este sigur să presupunem că locuințele se vor vinde mai repede decât în istoria recentă, dar divaghez. Piața imobiliară nu prea respectă nicio regulă. La începutul acestui an, casele au fost listate pe piață pentru o medie de 53 de zile, potrivit RedFin. Desigur, s-ar putea să se vândă repede, dar, din nou, s-ar putea să nu se vândă. Și nu uitați, timpul necesar pentru a vinde efectiv casa este în plus față de timpul petrecut pentru a obține aprobarea băncii în primul rând. În cel mai bun caz, proprietarul mediu al unei case se așteaptă deja la trei până la patru luni.

După ce primește o ofertă, proprietarul trebuie să o facă să fie aprobată de creditor înainte de a putea merge mai departe, ceea ce va adăuga mai mult timp la procesul de vânzare în lipsă. Dacă sunt norocoși, băncile vor accepta pur și simplu termenii ofertei. Cu toate acestea, există o șansă ca mai multe negocieri să fie necesare, ceea ce va prelungi și mai mult procesul.

Procesul de vânzare pe termen scurt pentru cumpărători

Procesul de vânzare pe termen scurt este, fără îndoială, mai ușor pentru cumpărători decât este pentru vânzători. Acestea fiind spuse, cumpărarea unei vânzări în lipsă coincide cu un avertisment semnificativ: nu negociați doar cu proprietarul, ci mai degrabă cu proprietarul și cu creditorul acestuia. Orice ofertă depusă la o vânzare în lipsă trebuie să primească aprobarea creditorului respectiv, ceea ce ar putea face ca negocierile să fie un pic mai lungi și mai dificile.

Consilii pentru cumpărarea unei proprietăți de vânzare în lipsă

Consilii pentru cumpărarea unei proprietăți de vânzare în lipsă pot varia de la absolut inutile la neprețuite. Acestea fiind spuse, există o mulțime de informații pe care va trebui să le cerneți singur pentru a considera dacă merită sau nu să fie aplicate în propria strategie de vânzare în lipsă. Cu toate acestea, există câteva sfaturi universal acceptate pe care nu veți găsi pe nimeni care să le discrediteze, nu în ultimul rând, printre care se numără următoarele:

• Exercitați răbdarea: Cei care înțeleg deja calendarul procesului de vânzare pe termen scurt sunt mai mult decât conștienți de cât de mult durează. Cu toate acestea, așa cum am făcut deja aluzie, calendarul pentru o vânzare în lipsă poate fi lung. Cumpărătorii ar trebui, prin urmare, să dea dovadă de răbdare în cel mai înalt grad. Cumpărarea unei vânzări pe termen scurt ar putea dura mult timp, dar discountul ar putea foarte bine să merite așteptarea.

• Nu depuneți o ofertă cu preț redus: În timp ce vânzările la termen scurt vin adesea cu o reducere, acum nu este momentul să depuneți o ofertă obiectiv scăzută. Deidre Woollard de la Millionacres subliniază că s-ar putea nici măcar să nu merite ca un investitor să prezinte oferte sub valorile pieței locale, sugerând că „majoritatea băncilor vor refuza o ofertă foarte mică dacă proprietatea se află pe o piață relativ activă”. Nu uitați, oferta dvs. trebuie să fie aprobată de bancă pentru a fi acceptată, și este sigur să presupunem că nu vor accepta nimic mai puțin decât ceea ce cred că pot obține pentru ea. Nu numai asta, dar este probabil să existe mai multe oferte pentru fiecare vânzare scurtă pe piața actuală. Dacă trimiteți o ofertă mică, este mai probabil să fie relegată la coșul de gunoi decât în partea de sus a grămezii. Toți cei care depun o ofertă mai mare vor avea automat un avantaj față de dumneavoastră.

• Utilizați numerar: Nu spre deosebire de o vânzare tradițională, banii lichizi vor fi întotdeauna mai atrăgători pentru vânzători decât utilizarea unui împrumut tradițional. În cazul în care puteți veni cu bani lichizi, există o șansă bună ca vânzătorul să favorizeze oferta dvs. față de cele care nu sunt în numerar. Poate și mai important, este mult mai puțin probabil ca afacerile cu bani gheață să se destrame în al unsprezecelea ceas.

• Documentați totul: Este absolut imperativ ca potențialii cumpărători să documenteze tot ce pot în timpul procesului de vânzare în lipsă. Păstrând totul în ordine, de la documente la întâlniri, va ajuta la facilitarea unui proces deja complicat. „Este posibil să fiți trecut pe la mai multe persoane, așa că este important să păstrați înregistrări detaliate cu cine ați vorbit și ce s-a spus”, potrivit lui Woollard. Prin urmare, este în interesul dumneavoastră să evitați ca ceva să se „piardă în traducere”, sau pur și simplu să se piardă.

Procesul de vânzare pe termen scurt pentru vânzători

Procesul de vânzare pe termen scurt pentru vânzători poate fi împărțit în cinci pași simpli:

1. Identificați situația actuală

2. Demonstrați dificultățile financiare dovedite

3. Înscrieți-vă la serviciile unui agent calificat

4. Reuneșteți informațiile necesare. documente

5. Procedeți la vânzarea casei

Procesul de vânzare în lipsă pentru vânzători începe în momentul în care aceștia sunt înștiințați oficial de lipsa inerentă de fonduri pentru a-și acoperi obligațiile ipotecare prestabilite. Cu alte cuvinte, incapacitatea iminentă a unui proprietar de locuință de a-și plăti integral principalul și dobânda în fiecare lună este un semn revelator că o vânzare în lipsă ar putea fi în ordine. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că vânzările în lipsă sunt rezultatul direct al dificultăților tot mai mari, și nu al eșecului de a face plăți. Aceasta este o distincție importantă de făcut, deoarece vânzările pe termen scurt sunt voluntare; proprietarul va solicita o vânzare pe termen scurt dacă povara de a plăti ipoteca devine prea mare. Acei proprietari de locuințe care, de fapt, nu reușesc să facă plățile vor fi supuși executării silite – un proces complet diferit, cu totul și cu totul.

Este adevărat ceea ce se spune: primul pas este să recunoști că există o problemă, iar vânzările în lipsă nu fac excepție. Proprietarii de locuințe care întâmpină dificultăți în a ține pasul cu plățile ipotecare trebuie să recunoască acest lucru dacă vor să fie considerați candidați pentru o vânzare în lipsă. Cu toate acestea, este mai mult decât o simplă admitere; ei vor trebui să dovedească de fapt dificultățile lor. Aici intervine pasul doi: dovedirea creditorului că plățile sunt prea greu de ținut pasul.

Pentru a fi luați în considerare pentru o vânzare în lipsă, proprietarii de locuințe trebuie să le dovedească creditorilor lor – dincolo de orice îndoială – că nu pot continua să facă plățile la rata actuală. Și mai bine, ei trebuie să vină cu documentația financiară corespunzătoare care să sugereze că plățile lor actuale sunt incapabile să continue. Depinde de debitor să dovedească creditorului său că nu poate continua să facă plățile.

Ar trebui să fie de la sine înțeles, dar creditorii nu sunt prea încântați de ideea de a efectua o vânzare în lipsă, ceea ce ridică întrebarea: De ce s-ar gândi creditorii chiar să ia în considerare procesul de vânzare în lipsă? De ce sunt dispuși să lase proprietarii să își vândă casele pentru mai puțin decât datorează la ipotecă? Răspunsul este simplu: este mai bine să recupereze cel puțin o parte din banii lor dintr-o vânzare în lipsă decât să riște ca proprietarul să cadă în executare silită.

După ce creditorul este convins că proprietarul nu poate ține pasul cu plățile, acesta poate aproba o vânzare în lipsă. Atunci când o vânzare în lipsă este aprobată, proprietarii de locuințe ar trebui să ia în considerare angajarea unui agent specializat în tranzacții de vânzare în lipsă, deoarece acesta va ști cum să parcurgă procesul fără probleme și eficient. Cu condiția ca aceștia să-și fi făcut treaba, ofertele ar trebui să apară. Cu toate acestea, vânzările scurte sunt orice, dar nu tradiționale. Atunci când proprietarii de locuințe primesc o ofertă, aceștia trebuie să o prezinte împreună cu anumite documente creditorului pentru a primi aprobarea. „Fiecare creditor are cerințe specifice privind documentele pentru procesul de vânzare scurtă odată ce aveți o ofertă, iar agentul dvs. vă va comunica procesul”, potrivit SF Gate.

Dacă creditorul acceptă cererea, proprietarul poate proceda ca la o vânzare tradițională; dacă nu, pot fi necesare mai multe negocieri. În orice caz, proprietarul va trebui să lucreze cu creditorul pentru a ajunge la o ofertă specifică.

Este necesar un agent pentru o vânzare pe termen scurt?

Vreau să fie foarte clar: un agent nu este necesar pentru a vinde o casă prin intermediul unei vânzări pe termen scurt. Este perfect posibil să se efectueze o vânzare în lipsă fără a apela la serviciile unui agent profesionist, dar divaghez. Pur și simplu pentru că puteți, nu înseamnă că ar trebui să o faceți. Poate chiar mai important, creditorul ar aprecia asistența unui agent imobiliar. Acestea fiind spuse, un agent poate ajuta cu siguranță să vândă casa mai repede și pentru mai mulți bani. Un agent cu adevărat grozav, unul care este bine familiarizat cu procesul de vânzare la termen, își poate compensa cu ușurință costurile cu un preț de vânzare mai mare.

Vânzări la termen vs. executări silite

Pentru a fi clar, nici vânzările la termen, nici executările silite nu sunt situații ideale în care proprietarii de locuințe doresc să se afle. Aceste două procese se prezintă de obicei proprietarilor de locuințe în dificultate (cei care au rămas în urmă cu plățile sau riscă să facă acest lucru). Indiferent de calea pe care o alege proprietarul de locuință, acesta va fi nevoit să părăsească locuința. Cu toate acestea, timpul necesar pentru a pleca și consecințele lăsate în urmă sunt diferite în fiecare scenariu.

Încă o dată, vânzările în lipsă sunt o încercare din partea proprietarilor de locuințe în dificultate de a depăși o situație nefastă. Cu condiția ca creditorul să le permită acest lucru, vânzătorul va încerca să efectueze o vânzare în lipsă pentru a recupera cât mai mult din banii pe care îi datorează băncii. Într-o vânzare în lipsă, proprietarul va vinde casa, dar toți banii vor merge la bancă; această plată este, de obicei, suficientă pentru ca proprietarul să nu fie nevoit să depună o cerere de executare silită.

Executările silite sunt, de obicei, ultimele opțiuni exercitate de către creditori. Dacă o vânzare în lipsă nu este posibilă, creditorul va pune pur și simplu sechestru pe casă atunci când debitorul nu reușește să facă plățile. Deoarece niciun ban nu a fost recuperat, împrumutatul se confruntă cu ramificații mai grave.

Celor care au fost nevoiți să treacă printr-o vânzare în lipsă li se permite, de obicei, să cumpere imediat o altă locuință, cu câteva excepții. Cei care au fost executați silit, însă, se confruntă cu pedepse mult mai severe. Dacă nu pentru altceva, executările silite au un impact negativ asupra raportului de credit al unei persoane și îi pot împiedica să cumpere timp de cel puțin cinci ani.

Alternative la procesul de vânzare pe termen scurt

Atât vânzările pe termen scurt, cât și executările silite sunt ultimele lucruri de care proprietarii de locuințe doresc să se îngrijoreze. Nici procesul de vânzare în lipsă, nici faptul de a fi executat silit nu este o veste bună pentru un debitor; ambele au ca rezultat pierderea unei case cu ramificații ulterioare. Acestea fiind spuse, pot exista alternative de vânzare pe termen scurt pe care proprietarii de locuințe să le ia în considerare înainte de a merge pe o cale din care se pot întoarce.

În loc să se resemneze cu procesul de vânzare pe termen scurt, proprietarii de locuințe ar trebui să se consulte cu creditorul lor pentru a vedea dacă există alternative de luat în considerare. În funcție de situație, proprietarul de locuință ar putea să analizeze posibilitatea de a-și revizui planul de plată sau de a-și modifica împrumutul. De cele mai multe ori, creditorii vor dori să colaboreze cu debitorii cu probleme de lichidități pentru a reduce șansele de neplată.

Rezumat

Procesul de vânzare în lipsă este înțeles greșit de către cei care privesc din exterior și chiar și de către cei cu afilieri mai apropiate de industrie. Cu toate acestea, cei care nu sunt conștienți de modul în care decurge procesul de vânzare în lipsă își fac un deserviciu grav. Dacă nu pentru altceva, cei care știu cum se desfășoară procesul sunt cei care se află în cea mai bună poziție pentru a profita de el.

V-ați întrebat vreodată cum funcționează procesul de vânzare în lipsă? V-ați întrebat vreodată cum este să cumpărați o casă de vânzare la termen? Vă rugăm să nu ezitați să ne spuneți cum v-a ajutat acest abecedar în comentariile de mai jos sau dacă am omis ceva care v-ar putea fi de ajutor în viitor.

Pregătit să începi să profiți de oportunitățile actuale de pe piața imobiliară?

Poate că ai mult capital, o rețea imobiliară extinsă sau abilități deosebite în construcții – dar încă nu ești sigur cum să găsești tranzacții oportune. Noul nostru curs imobiliar online, găzduit de investitorul expert Than Merrill, vă poate ajuta să învățați cum să achiziționați cele mai bune proprietăți și să găsiți succesul în domeniul imobiliar.

Click aici pentru a vă înscrie la Webinarul nostru imobiliar de o zi și pentru a începe să învățați cum să investiți pe piața imobiliară de astăzi!