Pracuji s klientem na potenciální dohodě o koupi nemovitosti.
Když jsem zavolal makléři, aby mi poradil s nabídkou, bylo mi řečeno, že už mají nepodmíněné nabídky a že moji klienti budou muset podat nabídku sami, aby měli šanci nemovitost získat.
Co je to nepodmíněná nabídka? Připomeňme si, že při běžném prodeji kupující uzavře smlouvu a poté má nepředvídatelnou lhůtu na to, aby provedl fyzickou prohlídku nemovitosti a prostudoval veškerou příslušnou dokumentaci a zveřejněné informace, než se rozhodne, zda koupí, nebo smlouvu zruší. Nepodmíněná nabídka je taková, kdy kupující souhlasí s koupí, aniž by provedl jakoukoli z těchto prohlídek.
Tato nabídka je nesmírně riskantní, takže ji obecně děláte pouze tehdy, když získáváte tak levný obchod, že počítáte s tím, že můžete vyřešit všechny problémy, které se objeví. Příkladem nepodmíněné nabídky je, když se ucházíte o nemovitosti při správcovských prodejích (exekučních dražbách). Ceny jsou správné, takže přebíráte riziko.
Není těžké pochopit, proč prodávající může chtít bezpodmínečné nabídky, protože poskytují jistotu, že kupující koupí za cenu, kterou nabízí. Je to ale také nebezpečné pro prodávajícího, protože v případě, že kupující nemovitost koupí a pak zjistí něco špatného, může se vrátit a prodávajícího zažalovat. Při běžném prodeji je první obranou prodávajícího to, že kupující měl dostatek příležitostí nemovitost prozkoumat a měl problém odhalit. Při bezpodmínečném prodeji prodávající tuto obranu nemá.
Existuje způsob, jak bezpečně získat bezpodmínečné nabídky, který jsem již dříve použil. Před uvedením nemovitosti na trh dáte dohromady všechny zveřejněné informace, nájemní smlouvy, účetní knihy a záznamy. Tyto informace poskytnete všem zájemcům o koupi. Poté v určený den umožníte všem kupujícím přístup k nemovitosti, aby mohli provést jakoukoli inspekci, kterou chtějí. Jakmile mají kupující všechny informace, které potřebují k informovanému rozhodnutí, požádáte je o nepodmíněné nabídky. Tímto způsobem získáte jistotu a oni dostanou spravedlivou šanci nemovitost prozkoumat.
(Mimochodem, problém s vedením tohoto druhu nepodmíněného procesu spočívá v tom, že někteří kupující odmítají vynaložit peníze, které potřebují vynaložit na řádné prozkoumání, pokud nemají nemovitost pod smlouvou, takže si zužujete okruh potenciálních kupujících)
V tomto případě nám prodávající nenabízeli ukázat zveřejněné informace, takže jsme nemohli udělat skutečnou, nepodmíněnou nabídku. Nemohu nechat klienta, aby se neodvolatelně zavázal ke koupi nemovitosti, jen aby zjistil, že nájemník, který má platit 1000 dolarů, ve skutečnosti platí 500 dolarů a nemovitost už desítky let využívá jako varnu pervitinu.