Estoy trabajando en un acuerdo potencial para comprar una casa arreglada con un cliente.
Cuando llamé al corredor del listado para obtener orientación sobre la oferta, me dijeron que ya tenían ofertas no contingentes y que mis clientes tendrían que hacer una ellos mismos con el fin de tener una oportunidad en la propiedad.
¿Qué es una oferta no contingente? Recordemos que, en una venta normal, el comprador entra en el contrato y luego tiene un período de contingencia para hacer las inspecciones físicas de la propiedad y revisar toda la documentación pertinente y las revelaciones antes de decidir si comprar o cancelar el acuerdo. Una oferta no contingente es aquella en la que el comprador se compromete a comprar sin hacer ninguna de estas diligencias.
Esto es extremadamente arriesgado, por lo que, generalmente, sólo se hace cuando se consigue un trato tan barato que se piensa que se puede resolver cualquier problema que surja. Un ejemplo de oferta no contingente es cuando se puja por propiedades en las ventas fiduciarias (subastas de ejecuciones hipotecarias). Los precios son correctos, así que usted asume el riesgo.
No es difícil entender por qué un vendedor puede querer pedir ofertas no contingentes, porque proporcionan la certeza de que el comprador comprará al precio que está ofreciendo. Pero también es peligroso para el vendedor, porque, en caso de que un comprador compre la propiedad y luego encuentre algo malo, puede volver y demandar al vendedor. En una venta ordinaria, la primera defensa del vendedor es que el comprador tuvo muchas oportunidades de investigar la propiedad y debería haber descubierto el problema. En una venta no contingente, el vendedor no tiene esta defensa.
Hay una manera de conseguir ofertas no contingentes de forma segura, que he utilizado antes. Antes de listar la propiedad, usted reúne todas las revelaciones, arrendamientos, libros y registros. Usted proporciona estas revelaciones a todos los compradores interesados. Luego, en un día determinado, se da acceso a la propiedad a todos los compradores para que realicen las inspecciones que deseen. A continuación, una vez que los compradores tienen toda la información que necesitan para tomar una decisión informada, les pide ofertas no contingentes. De esta manera, se obtiene la certeza y tienen una oportunidad justa en la investigación de la propiedad.
(Por cierto, el problema con la ejecución de este tipo de proceso no contingente es que algunos compradores se niegan a gastar el dinero que necesitan para hacer una investigación adecuada a menos que tengan la propiedad bajo contrato, por lo que está reduciendo su grupo de posibles compradores.)
En este caso, los vendedores no estaban ofreciendo a mostrarnos las revelaciones, por lo que no podía hacer una verdadera oferta, no contingente. No puedo hacer que un cliente se comprometa irrevocablemente a comprar una propiedad, sólo para descubrir que un inquilino que se supone que está pagando $ 1000 está realmente pagando $ 500 y ha estado utilizando la propiedad como un laboratorio de metanfetamina durante décadas.