Je travaille sur un accord potentiel pour acheter un fixateur avec un client.
Lorsque j’ai appelé le courtier inscripteur pour obtenir des conseils sur l’offre, on m’a dit qu’ils avaient déjà des offres non contingentes et que mes clients devraient en faire une eux-mêmes pour avoir une chance d’obtenir la propriété.
Qu’est-ce qu’une offre non contingente ? Rappelons que, dans une vente normale, l’acheteur conclut un contrat et dispose ensuite d’une période de contingence pour effectuer des inspections physiques de la propriété et examiner toute la documentation et les divulgations pertinentes avant de décider d’acheter ou d’annuler la transaction. Une offre non-contingente est une offre dans laquelle l’acheteur accepte d’acheter sans faire aucune de ces diligences.
C’est extrêmement risqué, donc, généralement, vous ne le faites que lorsque vous obtenez une affaire si bon marché que vous vous dites que vous pouvez résoudre tous les problèmes qui émergent. Un exemple d’une offre non-contingente est lorsque vous enchérissez sur des propriétés lors de ventes de syndics (ventes aux enchères de forclusion). Les prix sont corrects, donc vous prenez le risque.
Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi un vendeur pourrait vouloir demander des offres non-contingentes, car elles donnent la certitude que l’acheteur achètera au prix qu’il offre. Mais c’est également dangereux pour le vendeur, car, dans le cas où un acheteur achète la propriété et trouve ensuite quelque chose de mauvais, il peut revenir et poursuivre le vendeur. Dans une vente ordinaire, la première défense du vendeur est que l’acheteur a eu tout le loisir d’examiner la propriété et aurait dû découvrir le problème. Dans une vente non-contingente, le vendeur n’a pas cette défense.
Il existe un moyen d’obtenir des offres non-contingentes en toute sécurité, que j’ai déjà utilisé. Avant d’inscrire la propriété, vous rassemblez toutes les divulgations, les baux, les livres et les dossiers. Vous fournissez ces informations à tous les acheteurs intéressés. Ensuite, à une date convenue, vous donnez à tous les acheteurs l’accès à la propriété pour effectuer les inspections qu’ils souhaitent. Puis, une fois que les acheteurs ont toutes les informations dont ils ont besoin pour prendre une décision éclairée, vous leur demandez de faire des offres non-contingentes. De cette façon, vous obtenez la certitude et ils ont une chance équitable d’enquêter sur la propriété.
(Incidemment, le problème de l’exécution de ce type de processus non-contingent est que certains acheteurs refusent de dépenser l’argent dont ils ont besoin pour faire une enquête appropriée à moins qu’ils aient la propriété sous contrat, donc vous réduisez votre bassin d’acheteurs potentiels.)
Dans ce cas, les vendeurs ne proposaient pas de nous montrer les divulgations, donc nous ne pouvions pas faire une véritable offre non-contingente. Je ne peux pas demander à un client de s’engager irrévocablement à acheter une propriété, pour ensuite découvrir qu’un locataire qui est censé payer 1 000 $ paie en réalité 500 $ et utilise la propriété comme laboratoire de méthamphétamine depuis des décennies.