Még a legtapasztaltabb homebuyer, a végső szakaszában ingatlan zárások általában lehet egy idő a szorongás.
Gyakran, az egyik leggyakrabban figyelmen kívül hagyott szegmensek a zárási folyamat forr le, hogy a vevő veszi cím az új otthonuk.
Amikor egy lakóingatlan-vásárlás lezárul, az ingatlan tulajdonjoga a vevő nevére kerül.
Az egyik leggyakoribb kérdés, amit lakóingatlan-vásárló ügyfeleinktől kapunk, arra vonatkozik, hogy mi a legjobb módja annak, hogy a megvásárolt ingatlan tulajdonjoga a saját nevére kerüljön.
Míg ez az egyik utolsó dolog, amit egy izgatott lakásvásárló mérlegel, a tulajdonjoggal foglalkozó cégek és az átruházási dokumentumokat készítő ügyvédi irodák rendszeresen megkérdezik a vevőket, hogy mit szeretnének. Gyakran előfordul, hogy ez a tapasztalatlan vevőket jogi szakember további segítsége nélkül tanácstalanul hagyja.
Mivel minden zárás egyedi és a lakásvásárlók céljai eltérőek, a legjobb, ha minden lehetőséget megbeszél az ügyvéddel.
Floridában a lakóingatlanok tulajdonjogának leggyakoribb formái az egyedüli tulajdonjog, a közös bérlők, a közös bérleti jog a túlélési joggal és a teljes tulajdonjogú bérleti jog. Az alábbiakban röviden bemutatjuk az egyes módokat:
A lakóingatlanok egyedüli tulajdonlása
Az egyedüli tulajdonlás az ingatlantulajdonlás legegyszerűbb formája, és általában olyan hajadonok vagy házas magánszemélyek birtokolják, akik befektetési céllal kívánnak egyedüli tulajdonjogot szerezni nem saját tulajdonú ingatlanon.
Az ingatlanokba befektető házastársak általában a másik házastárs közreműködése nélkül is megtehetik ezt, egyszerűen úgy, hogy az ingatlanban való tulajdonosi érdekeltségről lemondó nyilatkozatot vagy quit claim deed-et tesznek.
Míg az egyedüli tulajdonjog a legegyszerűbb lehetőséget nyújtja a vevők számára egy lakóingatlan egyedüli tulajdonjogának megszerzésére, nem rendelkezik semmilyen adó- vagy hagyatéki tervezési előnnyel. Például, amikor az egyedüli tulajdonos elhunyt, az egyedüli tulajdonban lévő ingatlan továbbra is késedelmet szenved, mivel a hagyatéki bíróságon kell keresztülmennie, és ennek következtében megnövekednek a költségek.
A lakóingatlanok közös bérleti joga
A közös bérleti jogot akkor alkalmazzák, amikor két vagy több, egymással nem házasodott személy tulajdonjogot szerez egy ingatlanra.
Minden közös bérlő meghatározott részesedéssel rendelkezik az ingatlanban, ami nem feltétlenül egyenlő arányú. Az egyes közös bérlők tulajdoni hányadát azonban általában meghatározzák az okiratban.
Mivel ebben a tulajdonformában nincs túlélési jog, az ilyen módon történő ingatlantulajdonlás egyik fő előnye, hogy minden közös bérlő végrendelettel bárkire átruházhatja az ingatlanban lévő érdekeltségét.
Ez azonban a legnagyobb hátrányhoz vezet: a közös bérlők végül teljesen idegenekkel együtt örökölhetik az ingatlant. Következésképpen, ha a bérlők valaha is vitába kerülnének az ingatlannal kapcsolatban, az egyik fél az ingatlan eladására irányuló osztozkodási pert indíthat a másik fél ellen.
A másik hátrány, amely felmerülhet, hogy ez a tulajdoni forma ahhoz is vezethet, hogy az egyik bérlő hitelezője a tartozás kielégítése érdekében a társbérlő osztatlan tulajdonrészét lefoglalhatja.
Túlélési joggal járó közös bérleti jog az ingatlanügyletekben
A túlélési joggal járó közös bérleti jog a közös bérleti jog alternatíváját jelenti, és gyakran alkalmazzák olyan közeli családtagok között, akik az ingatlan tulajdonjogát inkább a családon belül szeretnék tartani.
Egy ilyen tulajdonjog esetén minden társtulajdonosnak egyidejűleg kell tulajdonjogot szereznie, és az ingatlanban egyenlő érdekeltséggel kell rendelkeznie.
Továbbá, mivel minden egyes közös bérlőnek túlélési joga van, az egyikük elhalálozásakor az adott közös bérlő jogai a többi közös bérlőre szállnak át. Ezzel elkerülhető a közös haszonbérletekkel kapcsolatos számos hátrány, beleértve a hagyatéki költségeket is, mivel a túlélő bérlőnek általában csak egy túlélési nyilatkozatot kell rögzítenie, és egy halotti bizonyítványt kell benyújtania a tulajdonjog tisztázásához.
A zálogjogi elmélet szerinti államokban, mint például Florida, azonban az egyik közös bérlő jelzálogjoggal terheli az ingatlanban lévő érdekeltségét, ami gyakorlatilag megsemmisíti a közös haszonbérletet, így a hitelezőnek csak az ingatlanban lévő részleges érdekeltségre van jelzáloga. A másik közös bérlő érdekeltségét ez nem érinti. Ennek megfelelően a túlélési joggal járó közös bérleti jog sajátos kihívásokat vethet fel, ha helytelenül alkalmazzák.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety ingatlan tulajdonjogát csak olyan személyek között lehet létrehozni, akik az ingatlan megszerzésének időpontjában házasok egymással.
Ez esetben mindkét házastárs a másikkal azonos és azonos érdekeltséggel rendelkezik, amely nem választható el mindaddig, amíg mindkét házastárs él és házas marad.
A túlélési joggal rendelkező közös bérlőkhöz hasonlóan mindkét házastárs érdekeltsége halálakor a másikra száll.
Az egyik házastárs hitelezői azonban egyedül nem kötelezhetik az ingatlant. Ha a házastársak végül elválnak, és ezzel megsemmisül a teljes bérleti joghoz szükséges fő tényező, akkor a felek a közös bérlőkhöz hasonlóan a tárgyi ingatlanban külön, de osztatlan érdekeltséggel rendelkezőnek minősülnek.
Következtetés
A lakóingatlan tulajdonjogának leghatékonyabb módjának kiválasztását a vevők az ingatlanügyletek során gyakran figyelmen kívül hagyják.
A zárási folyamatnak ez az egyszerű lépése azonban olyan kritikus tényezőket határozhat meg, amelyek nagyban befolyásolják a vevőket a későbbiekben.
A megfelelő tulajdonjogi forma kiválasztása hatással lehet olyan tényezőkre, mint az adózási megfontolások, a hagyatéki tervezés, a felelősség és az ingatlan átruházásának vagy eladásának lehetősége a jövőben.
Míg a fenti információk bemutatják a floridai ingatlan tulajdonjogának leggyakoribb módjait, az egyes lehetőségekhez számos jogi és adózási következmény kapcsolódik.
A legjobb, ha mindig kapcsolatba lép egy képzett ügyvéddel, mielőtt bármilyen ingatlan tulajdonjogát átruházza, hogy a legjobban figyelembe vegye bármely tulajdonjogi lehetőség összes lehetséges buktatóját.
Mivel az ingatlanok tulajdonjogának átruházása előtt a legjobban megfontolja az összes lehetséges buktatót.