Rifinanziare il vostro mutuo può essere interessante, specialmente quando potete assicurarvi un tasso più basso in un momento in cui sono storicamente bassi. Avete il potenziale per abbassare i vostri pagamenti mensili, pagare il vostro mutuo prima, e forse anche incassare un po’ del capitale della vostra casa. Ma i costi di chiusura e le tasse possono rapidamente divorare qualsiasi risparmio che potreste sperare, lasciandovi al punto di partenza – o peggio.
Ci sono alcune situazioni in cui rifinanziare il vostro mutuo per la casa ha sicuramente senso. Un po’ di matematica può aiutarvi a identificare queste opportunità.
Conosci il tuo punto di pareggio
Uno strumento per valutare il rifinanziamento è un punto di pareggio. Questa analisi vi permette di capire quanto tempo ci vuole per recuperare i costi che pagherete per rifinanziare. Per esempio, supponiamo che paghiate $2.000 in costi di chiusura e tasse per un nuovo prestito, e che il vostro nuovo pagamento sarà di $100 al mese meno di quello che pagate ora. In questo scenario, ci vogliono 20 mesi per andare in pareggio (per calcolare, prendi $2.000 di costi divisi per $100 di risparmio mensile). Dopo di che, sarete in vantaggio di 100 dollari ogni mese.
Per calcolare il punto di pareggio, dividete il vostro risparmio mensile per i costi richiesti per rifinanziare. Una formula scritta sarebbe come questa: Numero di mesi per andare in pari = Costi di chiusura / Diminuzione dei pagamenti mensili
Perché il rifinanziamento abbia senso, il punto di pareggio deve essere relativamente presto. Un periodo più breve vi permette di raccogliere i benefici per più anni prima di vendere o rifinanziare di nuovo. Questo calcolo è particolarmente utile se pensate di trasferirvi, perché avete già un’idea di quando potreste vendere la vostra casa.
I costi di chiusura per un rifinanziamento sono spesso intorno al 3% e al 6% del capitale del prestito. Tenete presente che i costi e le tasse possono variare un po’ da un prestatore all’altro e anche da un prestito all’altro, quindi tenetene conto quando fate i vostri calcoli.
Passare da un ARM a un mutuo a tasso fisso?
Una delle volte che può avere senso prendere un mutuo diverso è passare da un mutuo a tasso variabile (ARM) a uno a tasso fisso. Gli ARM possono alla fine finire per avere tassi di interesse più alti dei mutui a tasso fisso, anche se un ARM inizia più basso. Questi tassi bassi possono portare i mutuatari a essere colti di sorpresa più tardi, quando i loro pagamenti mensili salgono insieme ai loro tassi. Rifinanziare un ARM con un mutuo a tasso fisso di 15 o 30 anni può eliminare l’incertezza sui tassi variabili. È ideale fare questo passaggio quando i tassi sono bassi.
D’altra parte, quando i tassi ipotecari stanno crollando e ci si aspetta che continuino, potrebbe avere senso passare da un mutuo a tasso fisso con un alto tasso di interesse a un ARM che sfrutta i tassi più bassi. Un rifinanziamento di questo tipo è più adatto ai proprietari di casa che possono assorbire pagamenti mensili più alti se i tassi rimbalzano di nuovo verso l’alto.
È impossibile prevedere il futuro, quindi c’è sempre incertezza quando si sceglie tra un mutuo a tasso fisso e un ARM. Se scegliete un ARM, assicuratevi di potervi permettere pagamenti più alti, non si sa mai.
Una durata più breve del mutuo
Il rifinanziamento può permettervi di pagare la vostra casa prima, risparmiando anni di pagamenti dal vostro prestito. Si può anche approfittare di minori costi di interesse complessivi di un prestito a più breve termine.
Un mutuo spalmato su 30 anni costerà più in interessi di uno spalmato su 15 anni. Per esempio, 200.000 dollari presi in prestito per 30 anni al 4% costeranno 143.739 dollari in soli interessi. La stessa ipoteca su 15 anni costerà 66.288 dollari di interessi. Quindi, se state cercando di minimizzare i costi di interesse e uscire prima dal debito, il rifinanziamento a un termine più breve ha senso. Inoltre, i prestiti a breve termine tendono ad avere tassi più bassi dei prestiti a lungo termine.
Ottenere un tasso migliore
I tassi ipotecari fluttuano costantemente. Il tasso che si ottiene dipende da numerosi fattori, tra cui il vostro punteggio di credito, la politica economica, e la proprietà che si possiede. Se il tasso si è qualificato per quando si è originariamente acquistato la vostra casa è significativamente superiore a quello che si potrebbe ottenere oggi, si potrebbe risparmiare denaro rifinanziando.
Un tasso migliore è sempre bello, ma assicuratevi di uscire avanti dopo aver pagato i costi di chiusura. Alcuni modi per farlo includono:
- Eseguire un’analisi di break-even, come descritto sopra
- Guardando i costi totali del reddito per tutta la vita (vedi sotto)
Quando essere cauti sul rifinanziamento
In alcuni casi, non è una buona idea rifinanziare. Per esempio, a volte i vostri costi totali di interesse aumenteranno – anche se il vostro pagamento mensile diminuisce. Questo è particolarmente vero se il nuovo prestito ha una durata più lunga, come quando si passa da un prestito di 15 anni a un mutuo di 30 anni.
Una tabella di ammortamento può aiutare a illustrare come questo accade. Ogni volta che fate un pagamento mensile, parte del vostro pagamento va verso il capitale che avete preso in prestito, e parte di esso è il vostro costo di interesse. Nei primi anni del vostro prestito, la maggior parte di ogni pagamento va verso gli interessi, facendo a malapena un’ammaccatura nel capitale.
Se mantenete il vostro vecchio prestito, sempre più di ogni pagamento va a ridurre il saldo del prestito nel tempo. Ma se si elimina il vecchio prestito per uno nuovo, si ritorna all’inizio del processo di ammortamento, e di nuovo a quei primi pagamenti che sono principalmente costi di interesse. Se avete un mutuo di 30 anni e lo rifinanziate dopo 10 anni per un altro mutuo di 30 anni, è come resettare l’orologio: farete pagamenti sulla vostra casa per un totale di 40 anni.
Guardate il quadro generale prima di rifinanziare. Potreste pagare qualche centinaio di dollari in meno ogni mese se rifinanziate, ma potrebbe costarvi decine di migliaia di dollari in più di interessi nel corso della vostra vita.