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Se una proprietà in affitto non è gestita correttamente, andrà in rovina. Fortunatamente, ci sono diversi modi di gestire la proprietà per soddisfare le esigenze di ogni proprietario. Si può essere completamente presenti, o si può decidere di esternalizzare tutto. Qui ci sono tre strategie di gestione per ogni potenziale padrone di casa da prendere in considerazione che manterranno la vostra proprietà attiva, funzionante e in grado di generare entrate.

3 strategie per la gestione della proprietà in affitto

Prima di essere in grado di selezionare la strategia giusta per voi, è necessario comprendere tutte le diverse aree di una proprietà in affitto che devono essere gestite. Le responsabilità di gestione di un proprietario possono essere suddivise in tre sezioni:

1. Gestire gli inquilini
2. Gestire la manutenzione della proprietà e le ispezioni
3. Gestire le finanze

1. Gestire gli inquilini

Questa è la parte della gestione della proprietà in affitto che è più immediata e più ovvia. Tuttavia, essere un proprietario di successo implica molto di più che riscuotere l’affitto. Devi gestire:

• Riscossione dell’affitto: Fissare le date di scadenza. Riscuotere l’affitto ogni settimana o mese. Stabilire le tasse di ritardo e i periodi di grazia. Trattare con l’affitto non pagato.
• Contratti di locazione: Verificare che il contratto d’affitto includa tutti i termini legali richiesti dalla legge del tuo stato sul proprietario e l’inquilino. Assicurarsi che il contratto di locazione sia aggiornato alla versione più recente della legge. Gestire le date di inizio e fine contratto di tutti gli inquilini.
• Selezione dell’inquilino: Pubblicizzare il posto vacante. Fissare appuntamenti. Verifica delle informazioni sulle applicazioni. Puoi anche determinare se certi inquilini sono adatti.
• Move-In: Firmare i contratti di locazione. Passare in rassegna le regole, i requisiti e i regolamenti. Raccogliere il deposito di sicurezza e il primo mese di affitto. Passeggiata e annotazione delle condizioni attuali dell’unità d’affitto.
• Uscita: Verificare che il periodo di locazione sia effettivamente terminato. Controllare le condizioni dell’unità in affitto per eventuali danni. Iniziare il processo per trovare un nuovo inquilino per un appartamento.
• Reclami degli inquilini: Accogliere i reclami. Impostare un piano di gioco per risolvere il problema.
• Richieste di riparazione: Rispondere rapidamente alle richieste. Dare priorità all’importanza della riparazione. Fare la riparazione da soli o assumere qualcuno per farla.
• Sfratti degli inquilini: Inviare all’inquilino gli avvisi richiesti dalla legge prima dello sfratto. Presentare lo sfratto al tribunale. Preparare le prove che sostengono il motivo dello sfratto.

2. Gestione della manutenzione della proprietà e delle ispezioni . Gestire la manutenzione della proprietà e le ispezioni

La seconda parte principale della gestione della proprietà in affitto è la proprietà stessa. La struttura fisica deve essere mantenuta per la salute e la sicurezza degli inquilini. La tua compagnia di assicurazione può anche richiedere che certe parti della struttura, come il tetto, soddisfino certi standard o si rifiuteranno di assicurare la proprietà.

• Manutenzione: Tagliare l’erba. Raccogliere le foglie. Spalare la neve. Portare fuori la spazzatura. Mantenere tutte le aree comuni pulite. Assicurarsi che gli inquilini abbiano accesso all’acqua corrente in ogni momento e al calore in inverno. Riparare le perdite del tetto, le perdite dell’impianto idraulico, le piastrelle incrinate, i corrimano allentati, le serrature difettose di porte e finestre.
• Ispezioni: Avrete a che fare con le ispezioni da parte della città e anche dal vostro prestatore e compagnia di assicurazione. Le ispezioni della città sono per assicurarsi che la vostra proprietà segua certi codici di salute e sicurezza. Il creditore e la compagnia di assicurazione ispezionano la proprietà per assicurarsi che la proprietà valga l’importo che stanno prestando o per il quale la stanno assicurando.

3. Gestire le finanze

La terza parte della gestione che dovrai affrontare quando possiedi una proprietà in affitto coinvolge le finanze. Devi capire quanti soldi entrano ogni mese e quanti ne escono.

• Pagamenti dell’affitto: Quanto incassi in affitto ogni mese.
• Pagamento del mutuo: Quanto pagate ogni mese sul vostro mutuo.
• Assicurazione: Quanto paghi per assicurare la tua proprietà.
• Tasse: Quali sono le vostre tasse annuali sulla proprietà.
• Utilità: Se gli inquilini non sono responsabili del pagamento delle utenze, a quanto ammontano le bollette di acqua, gas ed elettricità ogni mese per la proprietà.
• Tasse/Sanzioni: Tasse che potreste dover pagare per le ispezioni della proprietà o per le spese processuali. Multe inaspettate per problemi di manutenzione della proprietà.

3 Strategie di gestione degli affitti

Ora che avete capito le varie aree di una proprietà in affitto che devono essere gestite, potete determinare come volete gestire queste aree. Ci sono tre approcci principali:

1. Do-It-Yourself Management
2. Metà Do It Yourself/Metà Outsourcing
3. Outsourcing Management Completamente

1. Gestione fai-da-te

In questo approccio di gestione, tu sei responsabile di tutto, quindi, fai-da-te. Sei tu che riscuoti l’affitto, spali la neve e compili le tue tasse.

Pro

• Controllo totale: Come proprietario di una proprietà in affitto, sei un imprenditore. Quando fai tutto da solo, sai cosa sta succedendo in tutte le parti del tuo business.
• Consapevole dei problemi rapidamente: Dato che hai la mano in tutte le parti della gestione, sei in grado di vedere subito quando si verifica un problema. Sfortunatamente, poiché sei responsabile di tutte le cose nella tua proprietà, potresti comunque non essere in grado di affrontare il problema subito.

Contro

• Mancanza di conoscenza: È impossibile essere esperti in tutto. Se aveste assunto un commercialista per archiviare le vostre tasse, invece di farlo da soli, il commercialista potrebbe aver preso diverse deduzioni di cui non eravate a conoscenza. Se avesse assunto un avvocato per preparare il suo contratto d’affitto, invece di preparare il suo contratto da solo, l’avvocato potrebbe aver incluso alcune leggi statali del proprietario e dell’inquilino che lei ha trascurato. Se aveste assunto un professionista per installare il tetto sulla vostra proprietà, invece di installarlo da soli, potreste non aver avuto a che fare con una perdita del tetto.
• Travolgente: Essere tutte le cose per tutte le persone può diventare troppo. Dal momento che ti stai prendendo la responsabilità di tutto, potresti essere più incline a commettere errori.

Meglio per

• I locatori con un piccolo numero di unità in affitto.
• Landlords che hanno precedentemente posseduto imprese.
• Landlords con esperienza precedente nella gestione degli affitti.
• Landlords che vogliono controllo.

2. Metà Do-It-Yourself/Metà Outsourcing

In questo approccio alla gestione delle proprietà in affitto, gestite le aree in cui sentite di avere esperienza e date in outsourcing le aree che non vi sentite a vostro agio o semplicemente non avete il desiderio di gestire.

• Esternalizzare le questioni legali

Per esempio, potreste decidere di esternalizzare tutte le questioni di gestione dell’affitto che coinvolgono questioni legali; potreste sentirvi bene nel gestire le finanze della proprietà, la manutenzione quotidiana e i reclami degli inquilini, ma siete molto a disagio quando si tratta di questioni legali. In questo caso, potreste assumere un avvocato per gestire tutte le questioni legali che sorgono. Questo potrebbe includere la stesura del vostro contratto di locazione in modo che sia conforme a tutte le leggi del vostro stato in materia di proprietari e inquilini e la gestione di tutti gli sfratti degli inquilini.

• Outsourcing Maintenance Issues

In questo scenario, assumereste un tuttofare o un sovrintendente dell’edificio per occuparsi di tutti i problemi di manutenzione, ma gestireste voi stessi tutti gli altri obblighi di gestione.

Pro

• Liberate tempo: se non state facendo tutto, avrete più tempo, punto. Come usate questo tempo dipende da voi. Potresti avere più tempo per la tua famiglia o potresti usare questo tempo per trovare ulteriori opportunità di investimento.
• Avere degli esperti: State cedendo il controllo ad altri che si spera ne sappiano più di voi in una certa area.

Contro

• Affidarsi ad altri: State mettendo la vostra fiducia nel fatto che queste persone sappiano cosa stanno facendo e che abbiano i vostri migliori interessi in mente.

Meglio per

• I locatori con un numero crescente di unità in affitto.
• Il locatore medio.

3. Esternalizzare completamente la gestione

In questa strategia di gestione, siete proprietari della proprietà, ma non avete alcun desiderio di essere un manager diretto. Sentite che la vostra forza è nella selezione della proprietà, non nella gestione delle operazioni quotidiane. Assumerete un manager di proprietà o una società di gestione della proprietà. Le società di gestione della proprietà possono gestire tutto, compreso lo screening dell’inquilino, il trasloco dell’inquilino, la raccolta dell’affitto, la manutenzione e le riparazioni, il trasloco e lo sfratto dell’inquilino.

Pro

• Libertà dal mal di testa quotidiano: Non dovrete rispondere alle telefonate alle due del mattino che il vicino di casa sta suonando la sua musica troppo forte. Sarete responsabili del minimo indispensabile, ma le decisioni di cui sarete responsabili saranno tipicamente quelle più importanti, come dare l’OK per iniziare uno sfratto dell’inquilino.

Contro

• Costoso: I manager di proprietà costeranno decine di migliaia di dollari all’anno. Più unità in affitto possiedi, più costerà.
• La cattiva gestione può distruggere il tuo business: State mettendo la vostra attività e quindi il vostro sostentamento nelle mani di qualcun altro. Sarà molto difficile trovare qualcuno che si preoccupi del vostro successo e del vostro fallimento quanto voi. Dovete assicurarvi di vagliare accuratamente ogni potenziale manager e di avere una chiara strategia di uscita se le cose vanno male.

Best For

• Landlords che vivono lontano dai loro affitti.
• Landlords con un gran numero di proprietà in affitto.
• Investitori immobiliari con investimenti diversificati.