Q.My lease says that I am to pay the rent by the first of the month. Sono stato in ritardo quasi ogni mese di qualche giorno, e il mio padrone di casa non ha mai fatto obiezioni. Recentemente, ero in ritardo di due giorni, e ora il mio padrone di casa vuole sfrattarmi per non aver pagato l’affitto in tempo. Può sfrattarmi?
A. Quando due parti si impegnano in un comportamento che è diverso dai termini scritti del contratto di locazione, la Corte spesso trova che i termini scritti del contratto di locazione sono stati rinunciati. La teoria che sta dietro a questo è quella che si chiama libertà di contratto. Ci sono due modi in cui un contratto può nascere, con le parole (sia scritte che orali) o con gli atti. Il contratto d’affitto scritto è un esempio del primo tipo di contratto, un contratto espresso. Gli atti (pagare l’affitto in ritardo ogni mese di qualche giorno e il padrone di casa non si oppone) è un contratto implicito. Gli atti delle parti mostrano alla corte che le parti intendevano essere vincolate da un accordo diverso da quello che avevano raggiunto in precedenza.
Interessante, più spesso potete mostrare alla corte che siete stati in ritardo, meglio è per voi. Essere in ritardo sull’affitto una o due volte può non essere sufficiente perché la Corte trovi che il padrone di casa ha rinunciato al suo diritto al rispetto rigoroso dei termini del contratto. Essere in ritardo mese dopo mese dopo mese mostra alla Corte un modello, un corso di trattative, che ha portato l’inquilino a fare affidamento sul fatto che essere in ritardo di qualche giorno non era un grosso problema.
L’unico modo in cui il padrone di casa può riguadagnare il suo diritto alla stretta osservanza dei termini scritti del contratto di affitto è quello di inviare una lettera di stretta osservanza. Questa lettera deve dire qualcosa del tipo: “Ok, inquilino, in passato sei stato in ritardo con l’affitto, e ho accettato tali pagamenti, ma ora tutto questo sta cambiando, e d’ora in poi, insisto per essere pagato rigorosamente in conformità con i termini del contratto di locazione”. Se il vostro padrone di casa vi manda una di queste lettere, allora è improbabile che un tribunale trovi una rinuncia la prossima volta che siete in ritardo sull’affitto.
Questo tipo di argomento funziona con quasi tutte le condizioni in un contratto di locazione scritto. Se il vostro contratto dice niente animali domestici, ma il vostro padrone di casa sa che avete un animale domestico nell’appartamento fin dall’inizio, allora potete sostenere che il vostro padrone di casa ha rinunciato al rispetto rigoroso della clausola di niente animali domestici. L’unica complicazione sorge quando c’è una clausola anti-rinuncia nel contratto di affitto. Alcuni contratti d’affitto affermano che nessun corso d’affari può costituire una rinuncia ai termini del contratto. L’inquilino, naturalmente, sosterrà che tale clausola ostacola in modo inammissibile la libertà di contratto, e come argomento di supporto può affermare che la stessa clausola anti-rinuncia è stata rinunciata dal corso delle trattative tra le parti che era incompatibile con essa. La legge dell’Ohio non è attualmente chiara sul fatto che un tribunale applichi tale clausola di rinuncia.
Guida dell’inquilino per combattere uno sfratto