Se avete sentito parlare del concetto di uno scambio 1031, ma non sapete esattamente cosa sia, potete rivolgervi a noi per assistenza. Siamo specializzati nell’aiutare i nostri clienti con tutti i tipi di scambi diversi, comprese le operazioni di scambio differito e le operazioni di scambio inverso. Questa pagina vi aiuterà a capire se siete idonei o meno a impegnarvi in uno scambio inverso. Questo tipo di scambio 1031 ha lo scopo di permettere agli acquirenti di acquistare nuove proprietà ora, mentre si appendono su beni immobili che vogliono vendere fino a più tardi, quando potrebbe valere di più. Se credi che uno scambio inverso potrebbe essere giusto per te, chiamaci.
Lo scambio inverso è l’opposto dello scambio ritardato. Dove lo Scambio Ritardato richiede che l’Exchangor rinunci alla proprietà prima di acquisire la proprietà, lo Scambio Inverso permette all’Exchangor di acquisire la proprietà prima e rinunciare alla proprietà dopo. In altre parole, lo scambio inverso permette ad un investitore di acquisire una nuova proprietà oggi, quando un eccellente investimento può essere disponibile, e vendere un’altra proprietà più tardi quando un prezzo migliore potrebbe essere ottenuto.
Lo scambio inverso espande notevolmente la capacità dell’investitore di approfittare dei cambiamenti nel mercato e di migliorare la sua posizione di investimento.
Se volete scoprire il processo di scambio inverso o il processo di scambio differito fiscale, contattate uno dei nostri esperti oggi. Vogliamo aiutare la sua transazione di scambio 1031 ad andare il più liscio possibile.
SCAMBIO INVERSE
Lo scambio inverso è strutturato principalmente con la Procedura 2000-37 delle entrate in mente. Anche se i Reverse Exchanges sono stati strutturati per decenni prima della Revenue Procedure, molti investitori ora seguono la Revenue Procedure per ricevere i benefici del safe harbor.
La Revenue Procedure prevede che l’IRS non contesterà la qualificazione della proprietà come “replacement” o “relinquished” se esiste un qualified exchange accommodation arrangement (QEAA). I requisiti del QEAA sono:
- La proprietà è trasferita ad un titleholder di sistemazione di scambio (EAT). Equity Advantage crea l’EAT sotto forma di LLC. Lo scopo del trasferimento è in modo che il contribuente non sia il titolare della proprietà .
- Al momento del trasferimento al EAT, è l’intenzione del contribuente che la proprietà tenuta dal EAT rappresenta la sostituzione e/o la proprietà ceduta.
- Non più tardi di cinque giorni lavorativi dopo il trasferimento della proprietà all’EAT, ci deve essere un accordo di scambio qualificato scritto.
- Non più tardi di 45 giorni dopo il trasferimento della proprietà di scambio di sostituzione all’EAT, l’identificazione della proprietà o delle proprietà abbandonate è richiesta. L’identificazione deve essere coerente con le regole esistenti ritardate.
- Il periodo di tempo combinato che le proprietà cedute e sostituite sono tenute nel Qualified Exchange Accommodation Agreement non deve superare i 180 giorni.
Inoltre, l’Exchangor non può ricevere proprietà già possedute in sostituzione della proprietà da cedere.
Considerazioni pratiche per lo scambio inverso
Prima di tutto l’Exchangor deve avere la capacità finanziaria di acquistare la proprietà in sostituzione. Ricordate, l’Exchangor non avrà il beneficio dei proventi della vendita/scambio poiché la proprietà ceduta non è stata ancora venduta. L’Exchangor deve attingere ad altre risorse finanziarie per l’acquisto. Se è necessario un prestito da un prestatore commerciale, allora il prestatore deve essere disposto a prestare il denaro alla EAT.Equity Advantage conosce tali prestatori che possono fare questa sistemazione e può fornirvi le informazioni.
Parking
Parking si riferisce alla EAT che prende e tiene il titolo della proprietà durante lo scambio. (“Magazzino”, “stazione”, “luogo” sarebbero anche descrizioni adatte, ma l’IRS usa “parco” come metafora). Questa tecnica di parcheggio è usata perché la Procedura delle Entrate 2000-37 proibisce all’Exchangor di avere la proprietà della proprietà ceduta e sostituita simultaneamente.
Ci sono due approcci di parcheggio per completare uno scambio inverso: parcheggiare la proprietà sostitutiva e parcheggiare la proprietà ceduta. Decidere quale proprietà (la proprietà sostitutiva o la proprietà ceduta) è parcheggiata è determinato considerando una serie di fattori: la fonte di finanziamento per pagare l’acquisizione, i privilegi sulla proprietà ceduta, e il patrimonio netto nella proprietà ceduta.
Se l’Exchangor desidera migliorare la proprietà sostitutiva, allora la proprietà sostitutiva deve essere parcheggiata. Qualsiasi miglioramento deve essere costruito prima che l’Exchangor riceva la proprietà sostitutiva.
Non importa quale proprietà è parcheggiata, la proprietà è disponibile all’Exchangor. Equity Advantage crea un contratto di locazione e gestione della proprietà tra la EAT e l’Exchangor in modo che l’Exchangor abbia completo accesso alla proprietà parcheggiata.
Park Replacement Property
Nell’approccio di sostituzione del parco, Equity Advantage crea una nuova LLC a membro singolo in cui Equity Advantage è l’unico membro e la proprietà sostitutiva è l’unico asset.
La nuova LLC serve come EAT. La LLC prende in prestito denaro dall’Exchangor (e/o da un prestatore) per acquistare il titolo di proprietà sostitutiva. La LLC mantiene la proprietà della proprietà sostitutiva fino a quando non viene trovato un acquirente per la proprietà ceduta. Il ricavato della vendita va a Equity Advantage quando la proprietà ceduta viene venduta, proprio come farebbe in uno scambio ritardato. Il ricavato della vendita viene poi utilizzato per pagare i prestiti contratti dalla LLC. Infine, la proprietà di Equity Advantage della proprietà sostitutiva viene trasferita all’Exchangor che completa lo scambio.
Park Relinquished Property
Nell’approccio “park relinquish”, Equity Advantage crea una nuova LLC a singolo membro e singolo asset. Equity Advantage è l’unico membro della LLC e la proprietà ceduta diventerà il suo unico bene.
Quando la LLC acquista la proprietà sostitutiva, la LLC la scambia simultaneamente con la proprietà ceduta dell’Exchangor. In effetti, la LLC ha trasferito la proprietà sostitutiva all’Exchangor e la LLC ha ricevuto la proprietà ceduta. La proprietà ceduta è di proprietà della LLC fino a quando non viene trovato un acquirente. Al momento della chiusura, il titolo della proprietà ceduta sarà trasferito dalla LLC all’acquirente e il ricavato della vendita andrà a Equity Advantage come in uno scambio ritardato. Il ricavato della vendita viene poi utilizzato per estinguere i prestiti contratti dalla LLC, completando lo scambio.
Guida dell’acquirente per realizzare lo scambio inverso
L’acquisizione
- Contattare Equity Advantage
- Informare Equity Advantage che è vostra intenzione partecipare a uno scambio inverso.
- Equity Advantage fornisce informazioni per assicurarsi che uno scambio sia vantaggioso per voi.
- Stabilire un conto con Equity Advantage: fornire informazioni di contatto e qualsiasi informazione aggiuntiva sulla proprietà che conoscete in questo momento.
- Stabilire un finanziamento per acquistare la vostra proprietà sostitutiva I fondi possono provenire dal vostro scambio, da fondi personali, o da una banca/ prestatore. Se si utilizza un prestatore per fornire il prestito, assicurarsi che il prestatore abbia familiarità con il processo Reverse 1031 Exchange. (Equity Advantage è disponibile per consultare il vostro prestatore).
- Negoziare i termini dell’acquisto
- Firmare un contratto di acquisto.
- Il contratto deve avere un paragrafo che dichiara che l’acquisto è soggetto a uno scambio 1031 e il venditore accetta di cooperare con lo scambio (1031 Exchange Cooperation Clause).
- Contatta il tuo Agente di Chiusura
- Fornisci le informazioni sull’acquisto.
- Informa il vicino che l’acquisto comporta uno scambio 1031 e che Equity Advantage lo contatterà presto.
- Contattare Equity Advantage
- Equity Advantage raccoglie le informazioni aggiuntive necessarie per strutturare lo scambio: informazioni sulla proprietà, data di chiusura, prezzo di vendita, informazioni sul venditore, informazioni sull’agente di chiusura, etc.).
- Equity Advantage genera i documenti di scambio e li invia a tutte le parti interessate.
- Fornire un finanziamento completo
- Il venditore organizza tutti i finanziamenti per l’acquisto della proprietà sostitutiva.
- Se la EAT deve detenere la proprietà sostitutiva, il prestito deve essere a nome della EAT.
- Fornire un finanziamento parziale alla EAT per l’acconto o il deposito di denaro che è richiesto dal venditore. (Il finanziamento è trattato come un prestito tra voi e la EAT)
- Una cambiale tra la EAT e l’Exchangor è garantita da un atto fiduciario.
- La chiusura avviene
- Entrambe le parti (Exchangor e Buyer) firmano i documenti di scambio redatti da Equity Advantage.
- A seconda del finanziamento, l’EAT prende il titolo alla proprietà sostitutiva o alla proprietà ceduta (questo processo è chiamato tipicamente parcheggio). Equity Advantage lavorerà con voi per determinare quale proprietà sarà parcheggiata.
Questo completa l’acquisizione del vostro scambio. A questo punto, Equity Advantage ha parcheggiato la sua proprietà ceduta o quella sostitutiva.
Relazione
- Rivedere il pacchetto di identificazione inviato da Equity Advantage
- Equity Advantage crea e inoltra un pacchetto di identificazione per la sua revisione dopo aver ricevuto il Final Settlement Statement dall’agente di chiusura.
- Il pacchetto contiene quanto segue: la data di trasferimento della proprietà sostitutiva, il termine di identificazione di 45 giorni e il termine di 180 giorni per completare lo scambio.
- Il modulo di identificazione viene fornito e deve essere compilato e firmato da voi, l’Exchangor.
- Identificare la proprietà o le proprietà che pensate di vendere
- Questo deve essere fatto entro la mezzanotte del 45° giorno del vostro periodo di scambio.
- Inviare la copia compilata e firmata a Equity Advantage via fax, posta o email.
- L’IRS non concede proroghe a meno che voi e/o la proprietà non siate colpiti da un disastro dichiarato dal presidente.
- Contattare il suo agente di chiusura
- Fornire informazioni sulla vendita.
- Informare il vicino che la vendita comporta uno scambio 1031 e che Equity Advantage lo contatterà presto.
- La chiusura avviene
- La chiusura della proprietà ceduta deve avvenire prima della scadenza dei 180 giorni.
- Contattare Equity Advantage in modo da generare i documenti di scambio adeguati.
- I passi successivi variano a seconda che Equity Advantage parcheggi la proprietà ceduta o sostitutiva. (Vedere Parcheggio)
CORSO DI AZIONE DI EQUITY ADVANTAGE PER COMPLETARE LO SCAMBIO INVERSA
Parcheggio
- Il EAT prende la proprietà della sostituzione o della proprietà ceduta. (Questo processo è spesso chiamato “parcheggio” dell’investimento immobiliare. Equity Advantage determinerà quale proprietà prendere a seconda del finanziamento della banca, i requisiti di scambio, l’equità della proprietà ceduta e la preferenza dell’Exchangor.)
- Equity Advantage crea un contratto di locazione e/o gestione della proprietà tra la EAT e l’Exchangor in modo che l’Exchangor abbia accesso alla proprietà parcheggiata.
- La proprietà ceduta viene venduta e il ricavato della vendita va a Equity Advantage.
- Equity Advantage paga il prestito iniziale che hai fatto alla EAT.
- Dopo che Equity Advantage paga il prestito iniziale che hai fatto alla EAT, qualsiasi fondo residuo di Equity Advantage sarà usato per pagare il debito sulla proprietà sostitutiva.
- A seconda di quale proprietà Equity Advantage parcheggia, Equity Advantage ti trasmetterà la proprietà della proprietà sostitutiva con un atto o una cessione dei membri della EAT. Se Equity Advantage ha già scambiato le proprietà con l’Exchangor, lo scambio è completo quando Equity Advantage rimborsa il prestito iniziale.
