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Uno dei cambiamenti più significativi in arrivo al contratto approvato dalla Commissione del Colorado per comprare e vendere (“CBS”) nel gennaio 2019, riguarda il paragrafo 13 (“Trasferimento di titolo”) del modulo. Per molti anni, il paragrafo 13 del CBS ha incluso un ___________ (vuoto) prima di descrivere il tipo di atto che il venditore avrebbe consegnato all’acquirente alla chiusura. Nelle transazioni residenziali, questo “vuoto” è stato quasi universalmente completato con la parola “generale” senza alcuna discussione o negoziazione tra le parti.
A partire dal 1 gennaio 2019, il nuovo CBS sarà predefinito ad un atto di garanzia “speciale” se nessun altro tipo di atto è specificato da una casella che sarà controllata di seguito. Le caselle da spuntare, se concordate dalle parti, includeranno: generale, di compravendita, quit claim, atto del rappresentante personale, o _______ “vuoto” (altro).
In Colorado, le uniche forme legali di atti che sono riconosciute sono il generale, speciale, di compravendita e quit claim. Altri tipi di atto a cui a volte si fa riferimento (rappresentante personale, beneficiario, fiduciario, conservatore, ecc.) sono tipicamente solo un atto di compravendita nella forma e nella sostanza.
Sulla base delle nuove modifiche al paragrafo 13 del CBS, credo che ci possa essere più discussione e negoziazione relativa al tipo di atto che è alla fine stipulato tra acquirente e venditore in una transazione residenziale. Come tale, ho pensato che sarebbe stato utile descrivere ciascuno dei quattro “tipi” di atto di base del Colorado e ciò che ogni tipo di atto può significare per un acquirente o un venditore.
In primo luogo, è importante capire chiaramente che OGNI TIPO DI ATTO TRASFERISCE LO STESSO ESATTO INTERESSE IN UNA PROPRIETA’ DALL’ACQUIRENTE AL VENDITORE. La differenza tra uno qualsiasi dei tipi di atto è esclusivamente legata alle garanzie che un venditore fa a un acquirente per quanto riguarda la qualità del titolo. Voglio anche sottolineare che, per semplicità, userò i termini “venditore” e “compratore” (piuttosto che i più accurati “concedente” e “beneficiario”) in tutto questo documento.
General Warranty Deed
Un atto di garanzia generale è stato, per molti anni, l’atto tradizionale che è stato offerto in una transazione residenziale in Colorado. È tipicamente considerato la forma più “forte” di atto basato sulle garanzie espansive che un venditore fa a un acquirente nel trasmettere il titolo di proprietà di una proprietà. Soggetto solo a eventuali eccezioni specificamente elencati o gravami sull’atto, il venditore garantisce il titolo del compratore alla proprietà tutta la strada fino all’origine della proprietà. In breve, indipendentemente dal fatto che un gravame sul titolo sia stato creato dal venditore, o da qualche remoto proprietario precedente della proprietà, il venditore garantisce all’acquirente che lo difenderà da qualsiasi rivendicazione su quel titolo. Periodo.
Special Warranty Deed
A partire dal 1 gennaio 2019, un atto di garanzia speciale sarà il nuovo atto “predefinito” nel CBS. A meno che non sia stata selezionata un’altra forma di atto, il venditore sarà contrattualmente obbligato a consegnare un atto di garanzia speciale all’acquirente alla chiusura. Gli atti di garanzia speciale sono stati la forma comune di atto utilizzato nelle transazioni immobiliari commerciali per molti anni, ma, per una serie di motivi, sono stati molto rari nelle transazioni residenziali Colorado nel corso degli anni.
Un venditore, quando si dà un atto di garanzia speciale, garantisce il titolo dell’acquirente alla proprietà solo contro eventuali gravami sulla proprietà che sono stati creati durante il periodo di proprietà del venditore della proprietà. Come con l’atto di garanzia generale, la garanzia del venditore è limitata da qualsiasi eccezione specificamente elencata al trasferimento.
In breve, la distinzione tra le due forme di atti di “garanzia” è che in un atto di garanzia generale, il venditore garantisce contro qualsiasi cosa qualsiasi proprietario della proprietà abbia mai fatto per gravare il titolo e in un atto di garanzia speciale il venditore garantisce solo contro qualsiasi cosa il venditore abbia fatto per gravare il titolo.
L’atto di compravendita
Un atto di compravendita NON è tipicamente un atto di garanzia (a meno che non siano espresse specifiche garanzie sull’atto stesso). Pertanto, nella maggior parte dei casi, il venditore non fornisce alcuna garanzia sulla qualità del titolo o sull’esistenza di eventuali gravami/eccezioni sulla proprietà. Il venditore sta essenzialmente dando all’acquirente qualsiasi titolo che il venditore ha attualmente e, cosa importante, acquisisce successivamente in relazione al titolo sulla proprietà. Gli atti di compravendita sono poco comuni in un tipico trasferimento residenziale. Spesso, un atto di compravendita è la forma legale di un atto che può essere più comunemente indicato come atto del rappresentante personale, atto del tesoriere, atto del fiduciario o atto del tutore. L’atto è tipicamente firmato da qualche terzo fiduciario o funzionario governativo.
Quit Claim Deed
Un quit claim deed è la forma più semplice di atto in quanto non è un atto di garanzia e si limita a trasmettere qualsiasi interesse che il venditore ha ATTUALMENTE nella proprietà, al compratore, senza ulteriori garanzie o dichiarazioni di sorta. Si limita a trasferire il titolo di proprietà reale, compresi eventuali difetti o gravami, da una parte all’altra. Gli atti di quit claim sono spesso usati nei trasferimenti intra-familiari, per aggiungere o rimuovere qualcuno dal titolo, o per trasmettere una proprietà dalla proprietà individuale a un nuovo trust creato o altra entità. Questo non vuol dire che un quit claim deed non potrebbe essere utilizzato in una transazione di vendita tradizionale se fosse, per qualche motivo, l’accordo negoziato del compratore e venditore.
Conclusione
Colorado REALTORS® bisogno di capire chiaramente che la selezione del tipo di atto utilizzato in una transazione di vendita è per la negoziazione delle parti (acquirente & venditore). Come dovrebbe essere chiaro da questa sintesi, ci sono conseguenze giuridiche molto importanti per il tipo di atto che un venditore accetta di dare, e un acquirente accetta di ricevere in un contratto. Credo che per troppi anni non sia stata data sufficiente attenzione alla scelta della forma dell’atto. Questo è particolarmente il caso nelle transazioni residenziali. L’assicurazione del titolo può fornire alcune protezioni per i potenziali pericoli di garanzia, ma non è una soluzione completa. Come sempre, Colorado REALTORS ® hanno bisogno di ricordare ai loro clienti che dovrebbero consultare un consulente legale appropriato se hanno domande specifiche relative al tipo di atto che sarà dare o ricevere in una transazione.