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“Cosa vuol dire che mi costerà $ 12.000 per riparare le crepe nell’impiallacciatura di mattoni esterna della mia casa!”

C’è un dilemma crescente nelle case residenziali degli Stati Uniti riguardo alle crepe nell’impiallacciatura di mattoni. Gli ispettori e gli acquirenti di case scoprono queste crepe nell’impiallacciatura di mattoni durante la vendita delle case. Tutti ottengono un’ispezione domestica in questi giorni e tutti gli ispettori domestici hanno paura delle crepe nel rivestimento di mattoni perché temono per la loro responsabilità professionale quando viene chiesta una spiegazione sulla loro causa e significato. Così, di solito raccomandano che un appaltatore di fondazione professionale o un ingegnere sia portato a valutare specificamente il problema di fessurazione dopo l’ispezione della casa. Gli ingegneri, che spesso fanno pagare più di $ 150,00/ora con tariffe minime di $ 300,00 o più, sono spesso considerati troppo costosi dagli acquirenti o dai venditori, quindi nove volte su dieci (9,9), gli agenti immobiliari portano un appaltatore di fondamenta per una valutazione gratuita. Se ci pensate, questo potrebbe essere simile a chiedere alla volpe di sorvegliare il pollaio, perché la maggior parte delle volte, gli appaltatori raccomandano di rinforzare le fondamenta per stabilizzare o livellare nuovamente un basamento stabile. Questo è quello che fanno nel business. È così che mettono il cibo in tavola. Chiamano l’incrinatura dell’impiallacciatura di mattoni “fallimento della fondazione” e garantiscono di poter stabilizzare la fondazione nell’area dell’incrinatura dell’impiallacciatura di mattoni per tutta la vita della casa. Questo è piuttosto impressionante.

Le crepe delle facciate di mattoni sono un segno sottostante a seri problemi di fondazione?

Quello che questi appaltatori e la maggior parte delle altre persone non capiscono è che non tutte le crepe delle facciate di mattoni sono legate all’assestamento della fondazione o all’assestamento differenziale come gli appaltatori suggeriscono. L’espansione differenziale del mattone causa molte crepe nell’impiallacciatura di mattoni e queste sono mescolate nella mischia con tutti gli altri tipi/cause di crepe nell’impiallacciatura di mattoni come “crepe da assestamento” dagli appaltatori di riparazioni di fondazioni. Quindi, questi appaltatori di riparazioni di fondazioni e alcuni ingegneri per quella materia, sostengono che le crepe dell’impiallacciatura di mattoni rappresentano il fallimento della fondazione. Questo spaventa a morte gli acquirenti di case. I costi tipici di riparazione delle fondamenta sembrano sempre partire da $ 5,000.00 e possono essere alti come $ 30 a $ 60K – o più! Il venditore sempre ottenere pressioni a pagare questo, e molte volte lo fanno, soprattutto se sono disperati per vendere la loro casa.

La maggior parte delle persone non si rendono conto che ci vuole molto poco insediamento fondazione differenziale di crack rivestimento in mattoni, perché l’impiallacciatura è un materiale rigido e fragile. Semplicemente non può allungarsi a qualsiasi grado apprezzabile senza incrinarsi per alleviare lo stress e la tensione. Gli acquirenti di case sono inorriditi dalle crepe dell’impiallacciatura di mattoni perché vedono l’impiallacciatura di mattoni come l’elemento strutturale primario della casa. “L’impiallacciatura di mattoni fornisce un look audace, da castello, potente”. Agli acquirenti non viene detto dagli appaltatori della riparazione delle fondamenta che si tratta semplicemente di un rivestimento, o di una barriera contro le intemperie, e che non è diverso dal rivestimento in vinile, legno o stucco.

La cosa più notevole e allarmante è che il più delle volte, ogni volta che le riparazioni delle fondamenta vengono attuate, non ci sono crepe negli interni – prevalentemente dipinti – nella finitura a secco – direttamente di fronte alle crepe del rivestimento di mattoni. Indicando così che se di fatto le crepe nell’impiallacciatura di mattoni erano legate all’assestamento differenziale, l’ammontare dell’assestamento differenziale era così leggero che non ha incrinato la finitura interna del muro a secco. E questo porta a un punto molto importante: se la casa avesse un rivestimento in vinile o in legno o EIFS, allora non ci sarebbero crepe che richiedono una valutazione strutturale gratuita ogni volta che non ci sono crepe del muro a secco interno di fronte alle crepe dell’impiallacciatura di mattoni. Seriamente, la maggior parte delle volte non ci sono crepe interne del muro a secco, quindi gli ispettori non mettono mai in dubbio alcun movimento insolito della fondazione. Succede solo con le case rivestite di mattoni.

Fidati di me, lo faccio da molto tempo – probabilmente non è come pensi

Sono 31 anni che ispeziono edifici residenziali e la metà di questo tempo, ho eseguito indagini sul livello del pavimento usando un manometro. Non ho mai ispezionato una casa che avesse meno di un pollice di variazione del livello del pavimento in tutta la sua impronta. E queste case con la più bassa variazione del livello del pavimento sono di solito case senza crepe (muro a secco). Di solito non guardo le case nuove, ma sospetto che possano essere costruite con tolleranze molto più strette di un pollice sull’impronta. Quindi, gli assestamenti differenziali post-costruzione che sembrano verificarsi in molte case (e ne abbiamo visti molti), nel corso della loro vita, possono essere abbastanza grandi da influenzare negativamente (crack) l’impiallacciatura di mattoni, ma non la finitura interna del muro a secco, anch’essa fragile. Questi leggeri assestamenti sicuramente non influenzano negativamente la sovrastruttura in legno (una combinazione flessibile di borchie, travetti, travi, guaine e chiodi/viti), e spesso non influenzano la struttura della fondazione. Questo porta a una possibile teoria che potrebbe essere la rotazione torsionale del basamento o l’assestamento solo sotto il bordo esterno del basamento continuo del muro esterno, a causare le crepe del mattone, dato che il mattone si trova fuori dai muri di fondazione, di solito entro pochi centimetri dal bordo esterno del basamento. Come detto, l’impiallacciatura di mattoni è molto fragile. Quindi un leggero assestamento sotto il bordo esterno del basamento, che non colpisce affatto il muro di fondazione o la sovrastruttura in legno, può causare crepe nell’impiallacciatura di mattoni ma non crepe nel muro a secco interno. La mancanza di crepe nel muro a secco è più importante della valutazione delle crepe nell’impiallacciatura di mattoni.

Fermiamo la miseria, per favore

Vorrei che la comunità degli ingegneri aiutasse a porre fine a questa brutale punizione del venditore della casa – qualcuno che tipicamente ha vissuto nella casa con le crepe nell’impiallacciatura di mattoni per dieci o più anni. È veramente una farsa che gli agenti immobiliari spingano i venditori a pagare gli appaltatori delle fondamenta per ciò che ammonta a assolutamente nulla di significativo la maggior parte delle volte. Specialmente quando le crepe nei mattoni sono state causate da qualche altra causa che l’assestamento differenziale delle fondamenta. E che ci crediate o no, questo è molto spesso il caso.

All’inizio delle nostre carriere, eravamo spaventati a morte dalle crepe nei mattoni. Proprio come gli ispettori delle case di oggi. Ora vediamo che sono uno sviluppo comune in quasi tutte le case in mattoni. Questo è principalmente attribuibile alla mancanza di uso di giunti di dilatazione nella costruzione residenziale di impiallacciatura di mattoni, e ciò che ci ha dimostrato di essere assestamenti di fondazione differenziali molto minori che si verificano in quasi tutte le case nel corso della loro vita. Quando si aggiungono le altre cause comuni della fessurazione dell’impiallacciatura di mattoni, si può capire perché c’è così tanta riparazione della fondazione che viene fatta nell’industria immobiliare per affrontare la fessurazione dell’impiallacciatura di mattoni. Normalmente è ridicolo.