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Come scrivere una Lettera di Risoluzione del Contratto di Locazione

Cessazione anticipata del Contratto di Locazione a causa della Pandemia Coronavirus, Forza maggiore, frustrazione dello scopo, impraticabilità della prestazione, impossibilità della prestazione

Sei un inquilino che cerca di risolvere il contratto di locazione senza violare un contratto a causa di interruzioni legate alla pandemia di Coronavirus (COVID-19)? Fortunatamente, la pandemia di Coronavirus ha creato una situazione unica che probabilmente sarà considerata dai tribunali come una forza maggiore (a volte conosciuta come un atto di Dio), e in consultazione con un avvocato d’affari, frustrazione dello scopo e impraticabilità commerciale. Queste dottrine legali permettono di rescindere certi contratti. Un’altra difesa affermativa all’esecuzione del contratto a causa del Coronavirus include l’impossibilità di esecuzione.

Tuttavia, abbandonare un contratto crea l’incertezza se l’altra parte del contratto, come un padrone di casa, può intentare una causa, mandarvi al recupero crediti o danneggiare il vostro rating. Per evitare questo rischio, è meglio ottenere un accordo scritto che l’altra parte del contratto (per esempio, il padrone di casa) vi ha liberato completamente dai vostri obblighi a condizioni ritenute accettabili per loro. Di conseguenza, la lettera che segue è stata redatta da Scott Talkov e Colleen Sparks della Talkov Law Corp., uno studio legale che assiste i clienti con esperienza come avvocato immobiliare a Riverside con particolare attenzione alle controversie commerciali tra proprietario e affittuario.

Alcuni consigli utili per risolvere un contratto sono i seguenti:

1. Offri all’altra parte eventuali fondi che ha già a disposizione, come un deposito di affitto, per rendere l’offerta più interessante. È probabile che non riavrete mai il vostro deposito dal padrone di casa, in ogni caso.
2. Se si tratta di un contratto d’affitto, considerate di trasferirvi prima e di fornire al padrone di casa delle foto dei locali in buone condizioni, che renderanno l’offerta più attraente.
3. Offrite un cambio immediato delle chiavi e del possesso se la vostra proposta viene accettata.
4. Se ci sono stati problemi con l’esecuzione del contratto da parte dell’altra parte (es, un tetto che perde), può essere saggio ricordare loro questi problemi.
5. Un’offerta di una certa somma di denaro (ad es, un mese di affitto) può aumentare le possibilità che la vostra offerta venga accettata.
6. Specificare esattamente come i problemi al di fuori del vostro controllo (es, Coronavirus (COVID-19) pandemia) hanno interrotto voi o la vostra attività.
7. Se la parte che scrive questa lettera non ha beni, fornite qualche prova o argomento in tal senso per mostrare all’altra parte che una causa sarebbe una perdita di tempo e denaro.

Coronavirus Forza maggiore, frustrazione dello scopo, impraticabilità della prestazione o impossibilità della prestazione Modello di lettera di rescissione del contratto di locazione

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Caro,

Spero che questa lettera ti trovi bene. Purtroppo, per quanto riguarda il tuo contratto di locazione con , lo stato di emergenza a seguito della pandemia di Coronavirus e nella contea hanno reso la continuazione delle operazioni economicamente impossibile. Di conseguenza, questa lettera propone termini che sospettiamo saranno accettabili per il padrone di casa per terminare il contratto di locazione datato tra (“Locatore”) e (il “Contratto di locazione”), per i locali a (i “Locali”).

Sfortunatamente, i problemi per iniziato immediatamente quando lo stato di emergenza è stato dichiarato dal Gov. Gavin Newsom, che ha incluso il soggiorno a casa ordini efficaci 19 marzo 2020. Questo ha chiuso per effetto della legge. Nel tentativo di proteggere i loro dipendenti e clienti, a partire dal giorno prima, ha cessato le sue operazioni interamente. Mentre molti leader pubblici e imprenditori erano ottimisti al momento che i problemi causati da questa chiusura sarebbero stati temporanei, questo non è ciò che si è verificato.

Purtroppo, da quando la pandemia di Coronavirus è iniziata, le operazioni di , come riflesso delle sue vendite lorde, sono state una piccola frazione di quello che erano prima della pandemia. In particolare, come mostrato nell’allegato 1, le vendite dal 18 marzo fino a . In seguito, ha riaperto per il . Tuttavia, questo ha portato solo circa delle vendite normali in . Anche quando è stato permesso in , le vendite erano un mero di quello che normalmente godrebbe.

Ancora più sfortunato per tutte le parti, il 1 luglio 2020, lo stato della California ha emesso nuovi ordini di salute, mandando che in Orange County deve cessare le operazioni al coperto. Un articolo pubblicato dall’on intitolato, è qui allegato come Reperto 2, per il vostro riferimento. Per quanto riguarda , non c’è alcuna capacità di conformarsi a questa nuova legge fornendo un mezzo alternativo di portare avanti la sua attività, il che significa che devono tornare alle vendite che si aspettano di essere circa delle normali entrate lorde.

Relativamente, questo livello di vendite lorde non comincia a coprire i costi fissi del business, in particolare l’affitto al padrone di casa. Mentre ha pagato l’affitto fino alla data di questa lettera, le continue frustrazioni finanziarie e l’aumento delle trasmissioni di Coronavirus ha portato all’innegabile conclusione che questo sarà un lungo recupero per tutte le imprese che sono analogamente facendo quasi nulla durante questa pandemia. Di conseguenza, progetta di chiudere i battenti con effetto immediato.

In relazione a questa chiusura, vorrebbero terminare il contratto di locazione e restituire il possesso in modo rapido, nonostante le attuali Regole di Emergenza della Corte in California che non permettono a nessun detentore illegale di procedere in questo momento.

Come è diventato fin troppo comune in questi giorni, la pandemia di Coronavirus ha creato una frustrazione di scopo e impraticabilità di difesa per l’esecuzione del contratto. In relazione a ciò, il codice civile § 1511(2) prevede che l’esecuzione di un’obbligazione è scusata “quando è impedita o ritardata da una causa irresistibile, sovrumana, o dall’atto dei nemici pubblici di questo stato o degli Stati Uniti, a meno che le parti abbiano espressamente concordato il contrario.”

La California applica liberamente la difesa per forza maggiore, ritenendo che “la forza maggiore… non è necessariamente limitata all’equivalente di un atto di Dio”. Pac. Vegetable Oil Corp. v. C.S.T., Ltd. (1946) 29 Cal.2d 238. Il test per stabilire se è presente una situazione di forza maggiore o un atto di Dio è “se… c’è stata un’interferenza così insuperabile… che non avrebbe potuto essere impedita dall’esercizio della dovuta diligenza”. Id.

Un altro tribunale californiano ha specificamente affermato che “la forza maggiore è l’equivalente della difesa contrattuale di diritto comune dell’impossibilità e/o della frustrazione dello scopo: l’esecuzione di un contratto è scusata quando un (1) evento imprevedibile, (2) fuori dal controllo delle parti, (3) rende l’esecuzione impossibile o impraticabile”. Citizens of Humanity, LLC contro Caitac Int’l, Inc. (Cal. Ct. App. 2 agosto 2010) No. B215233, 2010 WL 3007771.

Ad esempio, in 20th Century Lites, Inc. v. Goodman (1944) 64 Cal.App.2d 938, la corte ha assolto gli obblighi del convenuto di pagare un attore per un contratto di locazione triennale di luci al neon che pubblicizzavano l’attività del convenuto dopo che era stata emanata una normativa governativa che proibiva l’illuminazione di tali segni.

Il principale caso californiano sulla frustrazione dello scopo spiega che “l’applicabilità della dottrina della frustrazione dipende dalla distruzione totale o quasi totale dello scopo per cui, nella contemplazione di entrambe le parti, la transazione è stata conclusa”. Lloyd v. Murphy (1994) 25 Cal. 2d 48, 53-54. Sotto la dottrina della frustrazione dello scopo, “la prestazione rimane possibile ma il valore atteso della prestazione per la parte che cerca di essere scusata è stato distrutto da un evento fortuito, che sopravviene per causare un effettivo ma non letterale fallimento della considerazione”. Lloyd, supra. “Questa difesa si applica quando la prestazione non è impossibile o impraticabile, ma è diventata inutile – cioè, lo scopo principale di un contratto è stato frustrato. .” Cal. Prac. Guide Civ. Pro. Trial Claims and Def. (The Rutter Group) Ch. 9(I)-C, 9:18.

Inoltre, l’impraticabilità dell’esecuzione è un’altra difesa per l’esecuzione del contratto, che si applica quando “una cosa è impraticabile quando può essere fatta solo ad un costo eccessivo e irragionevole”. Città di Vernon v. Città di Los Angeles (1955) 45 Cal. 2d 710, 719-20.

In questo caso, i termini del contratto di locazione delineano chiaramente un’intenzione e un’aspettativa, da entrambe le parti, che l’inquilino avrebbe utilizzato i locali come un . Come tale, il 19 marzo 2020 obbligatorio rimanere a casa restrizioni e l’ordine che obbliga la all’interno della contea hanno effettivamente frustrato lo scopo del contratto di locazione, come è in grado di utilizzare i locali per lo scopo specificato. Questo ha anche reso impraticabile l’esecuzione del Contratto di Locazione dove l’unico modo per l’inquilino di eseguire è ad un costo irragionevole, cioè ad una perdita garantita e straordinaria mese dopo mese.

Lloyd ha posto dei limiti all’applicazione della frustrazione dello scopo come segue: “La dottrina della frustrazione è stata limitata ai casi di estrema difficoltà in modo che gli uomini d’affari, che devono prendere accordi in anticipo, possano fare affidamento con certezza sui loro contratti. I tribunali hanno richiesto a un promissario che cerca di esonerarsi dall’adempimento dei suoi obblighi di provare che il rischio dell’evento frustrante non era ragionevolmente prevedibile e che il valore della controprestazione è totalmente o quasi totalmente distrutto, perché la frustrazione non è una difesa se era prevedibile o controllabile dal promissario, o se la controprestazione rimane preziosa.”

In questo caso, la pandemia di Coronavirus era imprevedibile non solo per il locatario, ma anche per il governo degli Stati Uniti, come è stato riflesso dalla sua risposta. Persino il fidato consigliere del presidente, il dottor Fauci, a un certo punto ha stimato un numero di morti di un quarto di milione di americani – anche con la chiusura che si è verificata. Al momento della stesura di questa lettera, il numero di morti in America ha superato, nonostante gli sforzi di allontanamento sociale. Questa chiusura ha quasi eliminato la necessità dei servizi forniti dall’inquilino. Inoltre, questo evento era completamente al di fuori del controllo dell’inquilino, ma, piuttosto, si è verificato a causa della natura contagiosa del virus e, almeno presumibilmente, la lenta risposta del governo. Ciò che si è verificato ha reso impossibile o impraticabile l’esecuzione del contratto, attraverso il pagamento dell’affitto e il funzionamento del business, era già in esecuzione senza sufficiente redditività tale che non c’è semplicemente alcuno scopo per la continuazione dell’esecuzione del contratto]

, ci sono stati problemi con il che ha preceduto la pandemia di Coronavirus che ha creato le condizioni per . In particolare, la sezione del identifica il Contrariamente a questi obblighi, . Questo è mostrato nell’allegato . Questi mostrano . Questi problemi hanno causato ripetuti danni a .]

Quello che l’inquilino ritiene si verificherebbe è un’analisi che richiede all’inquilino di pagare una percentuale dell’affitto relativa alla parte non frustrata del reddito lordo dopo la pandemia di Coronavirus. Per esempio, nel mese del 2020, le vendite lorde sono state una mera parte del livello regolare. Questo non solleverebbe l’inquilino interamente, ma richiederebbe invece all’inquilino di pagare l’affitto.

Quando questa analisi viene applicata a questo caso, mostra che l’inquilino ha già pagato in eccesso di $. Inoltre, assumendo che le condizioni migliorino entro la fine del contratto di locazione in modo che le vendite lorde siano del livello previsto, l’inquilino avrebbe già pagato attraverso . La nostra analisi completa è allegata come Reperto 1.

Sospettiamo che il locatore preferirebbe non andare senza il pagamento di ulteriori affitti per mesi nei Locali, ma piuttosto preferirebbe trovare un nuovo inquilino che possa fare un uso fattibile dei Locali alla luce della pandemia di Coronavirus.

Di conseguenza, l’inquilino offre al locatore una risoluzione del contratto di locazione alle seguenti condizioni. In primo luogo, l’inquilino pagherà la somma forfettaria di $. In secondo luogo, il padrone di casa manterrebbe il deposito già a portata di mano con il padrone di casa di $. In terzo luogo, l’inquilino lascerà la proprietà in condizione di scopare il . In cambio, il padrone di casa avrebbe tutti gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. L’inquilino è pronto ad inviare un assegno al padrone di casa con la riga di nota “Lease Termination – Paid in Full – Landlord to Retain Deposit” in cambio della risoluzione del contratto di locazione a partire da . Questo assegno può essere inviato non appena il padrone di casa indica la sua accettazione.

Spero di sentire dal vostro ufficio su questi problemi entro .

Sono raggiungibile a e a . .

Veramente vostro,

/s/

Encl.

Analisi della mancanza di affitto dovuto a causa della frustrazione dello scopo / impraticabilità dovuta al Coronavirus

Clicca sotto per scaricare e usare l’analisi che abbiamo preparato per mostrare al proprietario quanto poco sia dovuto se un tribunale adotta questa visione di frustrazione dello scopo.

Exhibit 1- Analisi della mancanza di affitto dovuto a causa della frustrazione dello scopo / impraticabilità dovuta al Coronavirus