La teenager Maggie Thompson si trasferisce con sua madre Erica nella sua città natale in Ohio dopo che il marito di Erica la lascia. Nella sua nuova scuola superiore, Maggie fa amicizia con Haley, Darrell, Chaz e Andy, che sviluppa immediatamente una cotta per lei. Convincono Sue Ann “Ma” Ellington, un tecnico veterinario, ad aiutarli a comprare alcolici perché sono minorenni. Sue Ann denuncia anonimamente le attività degli adolescenti, ma vengono rilasciati a causa della storia dell’agente con il padre di Andy, Ben. Il giorno dopo, Sue Ann invita gli adolescenti a bere nel suo seminterrato. La volta successiva che ci vanno, Sue Ann ha decorato il suo seminterrato e molti altri adolescenti si presentano a casa sua per fare festa, rendendola popolare tra gli studenti.
Tuttavia, la sua ospitalità inizia a infastidire il gruppo, poiché li tormenta continuamente per passare del tempo con lei. Una notte, Sue Ann vede Andy e Maggie baciarsi e diventa gelosa; è innamorata di lui, avendo avuto una cotta per suo padre, Ben, al liceo. Droga Maggie e le prende gli orecchini. La mattina dopo, Maggie si sveglia e si accorge che i suoi orecchini sono spariti e che è piena di lividi e tagli. Spaventata, Maggie dice ad Andy che non vuole più andare a casa di Sue Ann e che non vuole che ci vada neanche lui.
Per riguadagnare la fiducia del gruppo, Ma mente loro che ha un cancro al pancreas. Mentre parla, Haley nota che indossa un braccialetto che appartiene ad una loro amica. Le ragazze sospettano che Sue Ann abbia rubato i loro gioielli così vanno a casa sua per indagare. Vengono sorprese da Genie, la figlia di Sue Ann da un matrimonio fallito; Maggie è sorpresa di vederla camminare, dato che a scuola usa una sedia a rotelle. Genie dice loro di andarsene mentre Sue Ann arriva a casa, e loro scappano per un pelo.
Il padre di Andy, Ben, che è andato al liceo con Sue Ann, si presenta al suo lavoro per lasciare il suo gatto e la invita a bere qualcosa dopo il lavoro. Sue Ann va a casa a cambiarsi e lo incontra al bar, dove Ben affronta Sue Ann con un dispositivo di localizzazione e le chiede perché suo figlio è stato così spesso a casa sua. Ben avverte Sue Ann di stare lontana da Andy.
Un flashback rivela che Sue Ann, che aveva una cotta per Ben al liceo, è stata ingannata per eseguire una fellatio su un ragazzo che pensava fosse Ben in un armadio. Una volta uscita dallo sgabuzzino, si scopre che lo stava facendo ad un altro ragazzo e che Ben aveva cospirato per farla aggredire e umiliare. Ben aveva fatto in modo che l’intera scuola assistesse all’aggressione (comprese la sua attuale ragazza Mercedes e una giovane Erica), e Sue Ann subì un trauma e un’umiliazione devastanti, da cui non si riprese più.
Una Sue Ann sempre più instabile mentalmente procede a vendicarsi; investe Mercedes con il suo camion, uccidendola. Uccide il suo capo, preleva il sangue dal cane di Maggie, Louie, e attira Ben a casa sua, dove lo stordisce. Ben si sveglia completamente nudo; le sue braccia e gambe legate al letto; Sue Ann solleva l’asciugamano esponendo i suoi genitali e minacciando di castrarlo ed evirare, ma poi cambia idea coprendolo di nuovo con l’asciugamano; Sue Ann poi esprime come Ben sia paragonabile ad un cane e va avanti a trasfondere il sangue di Louie dalla sacca del liquido nel suo corpo attraverso una flebo attaccata al suo braccio destro, poi gli taglia il polso sinistro, e lo lascia a dissanguarsi e morire. Maggie dice a sua madre la verità su Sue Ann, ed Erica la mette in punizione. Sue Ann manda a Maggie una foto di se stessa con Andy nella sua cantina alla festa di compleanno di Chaz. Lei sgattaiola fuori di casa per affrontarlo. Quando arriva, nota che tutti se ne sono andati e che rimane solo il gruppo originale. Cerca di convincere Andy ad andarsene ma presto si rende conto che Andy e il resto dei suoi amici sono stati drogati. Maggie cerca di chiedere aiuto e nel frattempo trova il corpo di Ben. Mentre lei sta lì con orrore, Sue Ann le fa perdere i sensi.
Maggie si sveglia incatenata nel seminterrato. Sue Ann stira lo stomaco di Chaz, cuce la bocca di Haley, e dipinge la faccia di Darrell di bianco. Andy si sveglia, e cerca di sedurre Sue Ann, essendo ben consapevole che lei è innamorata di lui. Lei lo bacia, ma lo pugnala dopo aver capito che sta mentendo. Arriva un poliziotto e quando Maggie grida aiuto, Sue Ann gli spara a morte prima che lui possa reagire. Poi riunisce i quattro amici intorno al divano con lei e fa fare a Maggie delle foto di loro insieme in una cruda ricreazione dell’amicizia che Sue Ann ha sempre desiderato ma che non ha mai avuto. Sue Ann lascia poi Maggie per essere impiccata prima che Genie intervenga. Tutti gli altri si svegliano per scoprire ciò che Sue Ann ha fatto loro, ma hanno appena il tempo di reagire perché la casa è in fiamme e devono trovare una via d’uscita. Erica, sapendo dove sarebbe Maggie, chiama il suo collega Stu per chiedere aiuto e i due salvano gli adolescenti. Sue Ann tenta di gettare Genie nel fuoco, incolpando Erica di non aver impedito a Ben di farla violentare a scuola. Maggie accoltella Sue Ann, salvando Genie.
Il gruppo esce e chiede cosa sia successo. Sue Ann sale al piano di sopra e si sdraia accanto al cadavere di Ben, coccolandolo mentre la casa brucia.