Anche per l’acquirente di casa più esperto, le fasi finali della chiusura della proprietà può essere normalmente un momento di trepidazione.
Spesso, uno dei segmenti più comunemente trascurati del processo di chiusura si riduce a come un acquirente avrà titolo alla loro nuova casa.
Quando un acquisto immobiliare residenziale si chiude, l’interesse del titolo di proprietà viene conferito al nome dell’acquirente.
Una delle domande più comuni che riceviamo dai nostri clienti acquirenti di immobili residenziali riguarda il modo migliore per uno per conferire il titolo di proprietà acquistata nel loro nome.
Mentre questa è una delle ultime cose che ogni acquirente di casa eccitato considera, le società di titoli e studi legali che preparano i documenti di trasferimento di routine chiedono agli acquirenti la loro preferenza. Spesso, questo lascia gli acquirenti inesperti in un vicolo cieco senza ulteriore assistenza da parte di un professionista legale.
Siccome ogni chiusura è unica e gli obiettivi degli acquirenti sono diversi, è meglio discutere tutte le opzioni con il vostro avvocato.
In Florida, i modi più comuni in cui tenere il titolo di proprietà immobiliare residenziale sono proprietà esclusiva, Tenants in Common, Joint Tenancy con diritto di sopravvivenza e Tenancy by the Entireties. Quanto segue fornisce una breve introduzione a ciascuno di essi:
Proprietà esclusiva di immobili residenziali
La proprietà esclusiva è la forma più semplice di proprietà immobiliare ed è generalmente detenuta da individui non sposati o da individui sposati che desiderano assumere la proprietà esclusiva di immobili non di proprietà a scopo di investimento.
Di solito, un coniuge che investe in proprietà immobiliari può farlo senza il coinvolgimento dell’altro coniuge semplicemente eseguendo un affidavit o Quit Claim Deed rinunciando a qualsiasi interesse di proprietà nella proprietà.
Mentre la proprietà unica fornisce agli acquirenti l’opzione più semplicistica per la proprietà solitaria di un pezzo di proprietà immobiliare residenziale, manca qualsiasi imposta o benefici di pianificazione patrimoniale. Per esempio, quando un unico proprietario muore, la proprietà esclusiva rimane soggetta a ritardi dovuti al dover passare attraverso i tribunali e, di conseguenza, all’aumento dei costi.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common è usata quando due o più individui, che non sono sposati tra loro, prendono il titolo di proprietà immobiliare.
Ogni tenant in common possiede un interesse specifico nella proprietà che può non essere necessariamente uguale. Tuttavia, la percentuale di proprietà di ogni inquilino in comune è solitamente specificata nell’atto.
Non essendoci alcun diritto di sopravvivenza in questa forma di proprietà, uno dei principali vantaggi di possedere una proprietà reale in questo modo è che ogni inquilino in comune può passare il suo interesse nella proprietà attraverso un testamento a chiunque scelga.
Questo, tuttavia, porta al più grande svantaggio: gli inquilini in comune possono finire per cointestare la proprietà a completi sconosciuti. Di conseguenza, se gli inquilini si trovassero mai in disaccordo sulla proprietà, una parte potrebbe intentare una causa di divisione contro l’altra per vendere la proprietà.
Un altro svantaggio che può sorgere è che questa forma di proprietà può anche portare il creditore di un inquilino a riscuotere l’interesse indiviso di un co-inquilino per soddisfare un debito.
Joint Tenancy with Right of Survivorship in Real Estate Transactions
Joint Tenancy with Right of Survivorship fornisce un’opzione alternativa alla Tenancy in Common ed è spesso usata tra membri della famiglia che preferiscono mantenere la proprietà della proprietà all’interno della famiglia.
In questo tipo di proprietà, tutti i comproprietari devono aver preso la proprietà allo stesso tempo e condividere lo stesso interesse nella proprietà.
Inoltre, dato che ogni comproprietario ha il diritto di sopravvivenza, quando uno muore, i diritti di quel comproprietario passano agli altri comproprietari. Questo evita molti degli svantaggi incontrati con le locazioni in comune, inclusi i costi di successione, dato che l’inquilino sopravvissuto di solito ha solo bisogno di registrare un affidavit di sopravvivenza e fornire un certificato di morte per cancellare il titolo di proprietà.
Tuttavia, negli stati della teoria del pegno come la Florida, un inquilino congiunto che ipoteca il suo interesse nella proprietà in questione distrugge effettivamente la locazione congiunta lasciando il prestatore con un’ipoteca solo su un interesse parziale nella proprietà. L’interesse dell’altro inquilino congiunto non sarà influenzato. Di conseguenza, la Joint Tenancy with Right of Survivorship può porre una serie di sfide uniche se utilizzata in modo non corretto.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety la proprietà immobiliare può essere creata solo tra individui che sono sposati tra loro al momento dell’acquisto della proprietà.
In questo caso, ogni coniuge detiene un interesse uguale e identico all’altro che non può essere separato finché entrambi i coniugi sono vivi e rimangono sposati.
Similmente ai Joint Tenants con diritto di sopravvivenza, l’interesse di ogni coniuge passa all’altro alla morte.
Tuttavia, i creditori di un solo coniuge non possono attaccarsi alla proprietà. Se i coniugi alla fine divorziano, distruggendo così il fattore principale necessario per l’usufrutto per intero, allora le parti sono considerate possedere interessi separati, ma indivisi nella proprietà in questione, come con i tenants in common.
Conclusione
Scegliere il modo più efficace per prendere la proprietà di un bene immobile residenziale è comunemente trascurato dagli acquirenti durante le transazioni immobiliari.
Tuttavia, questo semplice passo nel processo di chiusura può determinare fattori critici che hanno un grande impatto sugli acquirenti lungo la strada.
Selezionare la forma corretta di titolo può avere un impatto su fattori come considerazioni fiscali, pianificazione patrimoniale, responsabilità e la capacità di trasferire o vendere la proprietà in futuro.
Mentre le informazioni di cui sopra introducono i modi più comuni in cui possedere una proprietà in Florida, ci sono diverse conseguenze legali e fiscali associate a ciascuna opzione.
È meglio contattare sempre un avvocato qualificato prima di conferire il titolo in qualsiasi pezzo di proprietà immobiliare al fine di considerare al meglio tutte le potenziali insidie di qualsiasi opzione di titolo.