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Il mercato immobiliare locale sembra essere in crescita. Mentre questo è un buon segno della nostra economia in ripresa, è anche un momento appropriato per gli acquirenti di ricordare a se stessi alcuni dei rischi e dei loro diritti legali quando acquistano una casa.

La massima, “buyer beware” (o caveat emptor), si applica all’acquisto di una casa tanto quanto una mela. Come dichiarato da Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) a pagina 3525:

I difetti sono considerati essere di due tipi, latenti o brevettati.

I difetti latenti sono quelli che possono essere scoperti tramite ispezione e vigilanza ordinaria da parte dell’acquirente. Rispetto a questi, la regola ordinaria è caveat emptor.

I difetti latenti sono quelli che non sarebbero stati rivelati da alcuna indagine che un acquirente è in grado di fare prima di stipulare il contratto (34 Halsbury’s Laws of England, 3rd ed., p. 211, s. 353).

Un venditore non ha alcun obbligo di rivelare un difetto brevettato perché un acquirente avrebbe potuto o dovuto rilevare il difetto facendo una ragionevole indagine della casa. Per esempio, se una ringhiera è rotta, non avete alcun ricorso legale contro il venditore per la ringhiera rotta dopo l’acquisto della casa.

Se un venditore fa sforzi per nascondere un difetto di brevetto al fine di ingannare un acquirente o cullare i loro sospetti, questa azione può essere considerata fraudolenta e l’acquirente può avere un diritto legale di recuperare contro il venditore come risultato.

Parimenti, se un venditore era a conoscenza di un difetto latente e non l’ha rivelato, questo può essere interpretato come una falsa dichiarazione e dare all’acquirente un diritto legale di recuperare contro il venditore.

Come ci si protegge come acquirente? Di seguito sono solo alcuni esempi.

1. Assumere un ispettore domestico competente per indagare la vostra casa potenziale. Un buon ispettore domestico farà in modo che siate a conoscenza di eventuali difetti di brevetto prima di acquistare la casa.
2. Prendetevi il tempo per fare le vostre indagini approfondite della casa.Non accontentatevi di ciò che l’agente immobiliare del venditore può dirvi sullo stato di una casa. Pungolare, pungolare e fare tutto ciò che è necessario per essere soddisfatti che la vostra casa potenziale è in uno stato che si trova accettabile.
3. Accuratamente rivedere la dichiarazione di divulgazione e follow-up su qualsiasi preoccupazione si può avere. Una dichiarazione di divulgazione è generalmente incorporata a tutti i contratti standard di acquisto e vendita e rivelerà i fatti rispetto a molti degli aspetti principali della struttura e delle fondamenta di una casa. La dichiarazione di divulgazione è ampia, quindi se ci sono delle osservazioni che vi preoccupano, potete insistere per avere più dettagli.
4. Includete nel contratto di compravendita tutte le dichiarazioni o garanzie che vi hanno indotto ad acquistare la casa. La maggior parte dei contratti di compravendita contengono una clausola “nessun’altra dichiarazione o garanzia”. Per esempio, se il venditore vi ha detto che gli alberi da frutta nel cortile sono premiati e che potrete godere di quegli alberi e dei profitti dei loro frutti, a meno che quella rappresentazione sia incorporata nel contratto, potreste non avere alcun diritto legale di recuperare se quella dichiarazione si rivela essere falsa.
5. Visitate la vostra potenziale casa in diversi momenti del giorno/settimana. Alcuni problemi con una casa sono scopribili solo in certe condizioni, quindi assicuratevi di visitarla durante diverse ore del giorno o della settimana. Per esempio, in Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), i querelanti hanno visitato la casa solo una volta per 40-50 minuti, ma si è scoperto che nel tempo e specialmente con tempo umido, la casa puzzava eccessivamente di urina di gatto. Anche se i querelanti sono stati in grado di recuperare a causa della natura latente del difetto, evitare l’acquisto del tutto può aver reso la loro vita molto più facile.Allo stesso modo, molti acquirenti visitano la loro futura casa a metà strada durante il giorno solo per scoprire che il traffico dell’ora di punta o l’attività del fine settimana rende la loro casa meno desiderabile del previsto. Questi problemi sarebbero di natura brevettuale e rientrerebbero nel regno del buyer beware.
6. Chiedete direttamente al venditore circa le maggiori preoccupazioni con la casa che sono personali per voi e fate sapere al venditore quanto è importante il problema per voi. Fate anche mettere la risposta per iscritto e pensate di incorporarla nel contratto (vedi punto 4). Per esempio, se avete una forte allergia agli animali domestici, dite al venditore che questa è una preoccupazione materiale per voi e chiedete al venditore se hanno animali domestici. Fate in modo che il venditore si impegni a scrivere se è a conoscenza di eventuali animali domestici nella casa. Idealmente questo sarebbe incorporato nel contratto per darvi un diritto di azione basato sulla violazione del contratto se questa rappresentazione risulta essere falsa, ma avere la rappresentazione per iscritto può aiutare a recuperare contro il venditore sulla base di false dichiarazioni, se necessario. Affermare che la questione è una considerazione importante nella scelta se acquistare o meno la casa può anche aiutare in qualsiasi controversia futura che può sorgere.

Quanto sopra è solo a scopo informativo e non è un consiglio legale, né deve essere interpretato come tale. Se si verificano difficoltà legali, non esitate a contattare uno dei nostri avvocati qualificati.

Jeremy Burgess è un avvocato di Pushor Mitchell e ha assistito diversi clienti che hanno avuto problemi dopo l’acquisto delle loro case. Se state sperimentando problemi imprevisti con una casa che avete acquistato, non esitate a contattare Jeremy in modo confidenziale: [email protected] o 250-869-1156.