Se si possiede o stanno progettando di acquistare una casa in un “CDD” e non sono sicuro di ciò che significa, questo post è per voi. Un distretto di sviluppo della comunità, spesso indicato come un “CDD”, è un’unità di scopo speciale del governo locale creato secondo la legge della Florida, al fine di finanziare, costruire, gestire e mantenere le infrastrutture, i miglioramenti e i servizi a livello di comunità a beneficio delle proprietà all’interno dei suoi confini. Esempi di alcuni dei tipi di miglioramenti che potrebbero essere inclusi in un CDD sono i sistemi di gestione delle acque piovane, le aree di conservazione, le strade, l’illuminazione stradale e il paesaggio. Alcuni CDD possiedono e gestiscono anche servizi e strutture ricreative come club house, piscine e parchi.
Come funziona un Community Development District?
Un CDD è governato da un consiglio di cinque membri noto come Board of Supervisors, che è responsabile di stabilire la politica del CDD, comprese le regole che disciplinano l’uso della proprietà e delle strutture del CDD. Il consiglio è inizialmente eletto dai proprietari terrieri all’interno del CDD (qualsiasi persona che possiede terreni entro i confini del CDD, indipendentemente dalla residenza) e successivamente passa a un processo di elezione generale in cui il consiglio è eletto da un voto degli elettori registrati residenti all’interno del CDD. Indipendentemente dal tipo di elezione, i membri del consiglio del CDD sono considerati pubblici ufficiali e sono soggetti alle leggi statali sull’etica e sulla divulgazione finanziaria. Allo stesso modo, gli affari del CDD devono essere condotti in conformità con la “Sunshine Law” della Florida, il che significa che tutte le riunioni e le registrazioni del CDD devono essere aperte al pubblico.
Un CDD è tenuto ad assumere un manager di distretto per attuare le politiche stabilite dal suo consiglio e supervisionare le operazioni quotidiane e i contratti del CDD, le sue strutture e miglioramenti. I CDD di solito mantengono anche altri professionisti per fornire servizi legali e ingegneristici.
Cosa mi costa un Community Development District?
Le infrastrutture e i miglioramenti costruiti e/o acquisiti da un CDD sono generalmente finanziati attraverso la vendita di obbligazioni esenti da tasse emesse dal CDD. Le obbligazioni sono ripagate dalla riscossione di una valutazione annuale del capitale contro tutte le proprietà all’interno del CDD che beneficiano delle infrastrutture e dei miglioramenti. Queste valutazioni sono tipicamente fisse per la durata delle obbligazioni, e questa componente della valutazione annuale del CDD è spesso chiamata “valutazione del servizio del debito”.
I costi per operare il CDD, e operare e mantenere le infrastrutture e i miglioramenti di proprietà del CDD, sono anche la responsabilità dei proprietari di immobili all’interno del CDD. Questi costi sono anche valutati su base annuale, il cui importo può variare di anno in anno in base al bilancio di funzionamento e manutenzione adottato per quel particolare anno fiscale. Questa componente della valutazione annuale del CDD è spesso chiamata “valutazione di funzionamento e manutenzione”.
Mentre ci sono alcune circostanze in cui un CDD raccoglierà queste valutazioni inviando direttamente una fattura al proprietario, per la maggior parte dei proprietari di casa le valutazioni sono raccolte nella loro fattura annuale delle tasse immobiliari.
Che altro devo sapere?
C’è molto di più per capire i CDD che la panoramica generale di questo post. Tuttavia, ci sono due domande molto comuni che sorgono spesso e che vale la pena affrontare.
I non residenti del CDD possono utilizzare la proprietà del CDD?
Sì. La ragione è basata sulla natura delle entrate che sono state utilizzate per costruire e acquisire le strutture del CDD. Nonostante il fatto che solo i proprietari di immobili entro i confini di un CDD sono soggetti a valutazioni per il debito obbligazionario e le spese operative del CDD, perché i miglioramenti e le strutture sono finanziati attraverso l’uso dei proventi della vendita di obbligazioni esenti da imposta – una forma di finanziamento pubblico – devono rimanere aperti e disponibili al pubblico in generale. Molti proprietari di immobili lottano con questo concetto, poiché è contrario ai diritti d’uso della proprietà a cui sono abituati come membri di un’associazione di proprietari di case o di condomini, dove solo i membri dell’associazione che pagano le tasse possono usare le strutture dell’associazione. La differenza chiave è che un CDD è un’entità pubblica, mentre un’associazione è un’entità privata.
Qual è la durata di un CDD?
Con grande dispiacere di molti proprietari che pensano che un CDD cessi una volta che il debito obbligazionario sia stato completamente ripagato, un CDD continua ad esistere a meno che non venga sciolto per ordinanza o abrogazione della regola che lo ha creato. Una volta che il debito obbligazionario è ripagato, tuttavia, le valutazioni annuali del CDD sono limitate alla valutazione annuale per i costi di funzionamento e manutenzione in corso (supponendo che non vengano emesse obbligazioni o debiti successivi).
I proprietari che risiedono all’interno di un CDD e hanno domande relative a quali strutture e proprietà sono di competenza del CDD, le loro valutazioni annuali, o domande generali sulle sue operazioni dovrebbero visitare il sito web del loro CDD (che tutti i CDD sono tenuti ad avere a partire dal 1 ottobre), contattare il loro manager di distretto del CDD, o partecipare alla prossima riunione programmata del CDD.