Jeg arbejder på en potentiel aftale om at købe en ejendom med en klient.
Når jeg ringede til mægleren for at få vejledning om tilbuddet, fik jeg at vide, at de allerede havde ubetingede tilbud, og at mine klienter selv skulle komme med et for at have en chance for at få ejendommen.
Hvad er et ubetinget tilbud? Husk på, at i et normalt salg indgår køberen en kontrakt og har derefter en eventualitetsperiode til at foretage fysiske inspektioner af ejendommen og gennemgå al relevant dokumentation og oplysninger, før han beslutter sig for at købe eller annullere handlen. Et ubetinget tilbud er et tilbud, hvor køberen accepterer at købe uden at foretage nogen af disse undersøgelser.
Dette er ekstremt risikabelt, så generelt gør man det kun, når man får en aftale så billigt, at man regner med, at man kan løse eventuelle problemer, der opstår. Et eksempel på et ubetinget tilbud er, når du byder på ejendomme på trustee sales (tvangsauktioner). Priserne er rigtige, så man tager risikoen.
Det er ikke svært at forstå, hvorfor en sælger ønsker at bede om ubetingede tilbud, fordi de giver sikkerhed for, at køberen vil købe til den pris, som han tilbyder. Men det er også farligt for sælgeren, for hvis en køber køber køber ejendommen og derefter finder noget dårligt, kan han komme tilbage og sagsøge sælgeren. Ved et almindeligt salg er sælgerens første forsvar, at køberen havde rig mulighed for at undersøge ejendommen og burde have opdaget problemet. Ved et betingelsesløst salg har sælgeren ikke dette forsvar.
Der er en måde at få betingelsesløse tilbud sikkert, som jeg har brugt før. Inden ejendommen noteres, samler du alle oplysninger, lejekontrakter, bøger og optegnelser. Du giver disse oplysninger til alle interesserede købere. Derefter giver du på en bestemt dag alle køberne adgang til ejendommen for at foretage de inspektioner, de ønsker at foretage. Når køberne så har alle de oplysninger, de har brug for til at træffe en informeret beslutning, beder du dem om at afgive et ubetinget tilbud. På den måde får du sikkerhed, og de får en rimelig chance for at undersøge ejendommen.
(I øvrigt er problemet med at køre denne form for non-contingent proces, at nogle købere nægter at bruge de penge, de skal bruge på at foretage en ordentlig undersøgelse, medmindre de har ejendommen under kontrakt, så du indsnævrer din pulje af potentielle købere.)
I dette tilfælde tilbød sælgerne ikke at vise os oplysningsmaterialet, så vi kunne ikke lave et ægte, non-contingent tilbud. Jeg kan ikke få en klient til uigenkaldeligt at forpligte sig til at købe en ejendom for så at finde ud af, at en lejer, der skal betale 1000 dollars, i virkeligheden betaler 500 dollars og har brugt ejendommen som et meth-laboratorium i årtier.