Von: Bob Kraemer
Posted by: Jeff Shaw
Detroit befindet sich in einer Phase des Übergangs. Es handelt sich um einen Prozess, der schon seit geraumer Zeit im Gange ist, aber erst vor etwa fünf Jahren so richtig begann. In diesem Artikel werden einige der Immobilientypen, Bauvorhaben und Stadtteile vorgestellt, die die Innenstadt von Detroit neu gestalten, und es wird ein Einblick gegeben, wie die Stadt in fünf bis zehn Jahren aussehen könnte.
Angetrieben durch eine erstarkende Wirtschaft herrscht in der Motor City eine aufregende Atmosphäre, und das Entwicklungsklima wird immer lebhafter. Der Knotenpunkt der Entwicklungs- und Sanierungsaktivitäten findet an denselben Orten statt – Downtown, Midtown, New Center -, die vor einem Jahrhundert den Kern der Renaissance der Stadt bildeten. In mancher Hinsicht erfindet sich das heutige Detroit auf die gleiche Weise neu.
Wohnungsbau ist führend
Das Fundament des Wiederaufschwungs in Detroit ist das Wohnwachstum. Die Menschen ziehen nach wie vor nach Detroit, um hier zu arbeiten und zu leben – ein Trend, der sich in den letzten Jahren dramatisch beschleunigt hat, denn die Wohnhäuser in der Innenstadt sind zu mehr als 98 Prozent ausgelastet.
Es ist ein Phänomen, das keine wirklichen Anzeichen für eine Verlangsamung zeigt. Es ist auch eine wichtige und natürliche erste Phase. Mit dem Wohnungsbau kommt auch die entsprechende Nachfrage nach Restaurants, Einzelhandel und Unterhaltungsangeboten.
Der Wohnungsbau war besonders aktiv auf dem Markt für adaptive Umnutzung, wo in vielen der wichtigsten und bekanntesten Gebäude der Stadt Wohnungen zu Marktpreisen entstanden sind.
Zu den bemerkenswerten Ergänzungen des Wohnungsportfolios in der Innenstadt gehören der 34-stöckige Broderick Tower, der 2012 eröffnet wurde und 127 Mietwohnungen umfasst, und das David Whitney Building auf der gegenüberliegenden Straßenseite, wo Ende 2014 eine 92 Millionen Dollar teure Renovierung abgeschlossen wurde, die das historische Gebäude in ein Hotel mit 136 Zimmern und 108 Wohnungen verwandelte.
Auf der Woodward Avenue sind die Lofts of Merchants Row, die seit einiger Zeit als erste Loft-Wohnanlage in der Innenstadt bekannt sind, so erfolgreich, dass sie nun in das benachbarte Valpey-Gebäude expandieren, das seit mehreren Jahren leer steht.
Nur ein Stück die Straße hinunter auf der Woodward Avenue befindet sich das Gelände des ehemaligen J.L. Hudson’s Flagship-Kaufhauses, das Ende der 1990er Jahre abgerissen wurde.
Der Milliardär und Geschäftsmann Dan Gilbert und Bedrock Real Estate Services haben zwar noch keine endgültigen Pläne für das Gelände an der 1206 Woodward Ave. mitgeteilt,
Kürzlich wurde außerdem bekannt gegeben, dass ein in New York ansässiger Bauträger mit dem Umbau eines leer stehenden Gebäudes in der 678 Selden St. zu den H.R. Finn Apartments 28 neue Wohneinheiten in Midtown schaffen wird.
Die heißeste Wohnaktivität findet jedoch im Capitol Park statt, einem lange übersehenen dreieckigen Grundstück zwischen Campus Martius und Grand Circus, das ursprünglich als Standort des Kapitols diente.
Mein Team von der Kraemer Design Group hat vor kurzem mit Broder & Sachse Real Estate Services an der Umwandlung des ehemaligen Griswold Building gearbeitet, das ursprünglich 1929 erbaut und vom berühmten Architekten Albert Kahn entworfen wurde, in 125 Luxuswohnungen namens The Albert. Die Mietpreise liegen bei beeindruckenden 2 $ pro Quadratmeter.
Der in Lansing ansässige Bauunternehmer Richard Karp baut das ehemalige United-Way-Gebäude in der 1212 Griswold St. im Capitol Park in Büroräume für die Erzdiözese Detroit sowie in 56 Loft-Wohnungen und Einzelhandelsflächen im ersten Stock um.
Das 11-stöckige 1145 Griswold Building in dieser Gegend wird in 63 preisgünstige Wohnungen umgewandelt, die den Namen Capitol Park Lofts tragen, mit zusätzlichen 18.000 Quadratmetern Gewerbefläche, die Anfang 2016 bezogen werden sollen. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite, in der 1215 Griswold St., entwickelt Bedrock ein Gebäude mit weiteren 25 Einheiten.
Das historische Farwell Building in der 1249 Griswold St., Das historische Farwell Building in der 1249 Griswold St. soll ebenfalls saniert werden, mit Einzelhandel im Erdgeschoss und Mehrfamilienhäusern im restlichen Teil des Gebäudes.
Neubau nimmt Fahrt auf
Während die Sanierungsaktivitäten weitergehen, haben insbesondere die letzten sechs Monate unsere Aufmerksamkeit auf die blühenden Neubauten in der Innenstadt gelenkt.
Zu den besten Beispielen gehört das 4.000 Quadratmeter große Grundstück in der 28 W. Grand River Ave, ein neues Mischnutzungsprojekt, das derzeit von Bedrock entwickelt wird und mit dessen Bau im Herbst dieses Jahres begonnen werden soll, sowie ein neues Wohnprojekt auf einem Parkhaus in der Nähe des Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Zu den weiteren Neubauprojekten gehören die kürzlich eröffneten Garden Lofts at Woodward Place mit Eigentumswohnungen mit Blick auf das Tiger Stadium und The Scott @ Brush Park, ein Projekt von Woodward and Erskine LLC, das rund 200 Wohnungen in einem neuen fünfstöckigen Gebäude im historischen Midtown-Viertel vorsieht.
Auch entlang der East Riverfront gibt es eine rege Bautätigkeit, vor allem Orleans Landing, ein Plan für fünf Stadtblöcke, in denen 300 Wohneinheiten, sowohl Reihenhäuser als auch Apartments, entstehen sollen.
Einzelhandelsaufschwung
Die Renaissance des Einzelhandels in Detroit wird zumindest zum Teil von Einzelhändlern vorangetrieben, die das Gütesiegel einer Detroiter Adresse und die mit einer Präsenz in der Innenstadt verbundene „Straßenbonität“ suchen.
Das neue John Varvatos-Geschäft in der Woodward Avenue ist ein hervorragendes Beispiel für die Art von angesagter Einzelhandelspräsenz, die dazu beigetragen hat, die Einzelhandelslandschaft in Detroit wiederzubeleben. Varvatos ist ein bekannter Designer mit einer langjährigen Verbindung zu Detroit, aber der Korridor der Woodward Avenue erweist sich für eine Reihe von Einzelhändlern als äußerst begehrenswert.
Als Hauptverkehrsader der Stadt und als Standort der künftigen M-1 Rail ist die Woodward Avenue wirklich das Zentrum des Einzelhandelsmarktes und wird auch weiterhin große Namen anziehen. Aber erwarten Sie keine Gap-Filiale, kein American Eagle oder einen anderen Einzelhändler, den Sie eher auf Chicagos Magnificent Mile finden.
Downtown wird eher die neue Heimat für jene Einzelhändler sein, die die Marke Detroit erkennen und schätzen – die etwas vom Mainstream abweichenden nationalen Marken und die ausgefalleneren, trendigeren, unternehmerischeren Marken und Einzelhändler, sowohl regional als auch national.
Das passt gut zu den Beweggründen von Vermietern und Immobilieneigentümern in der Innenstadt, die eindeutig eine nationale Präsenz wünschen, aber auch etwas anderes und Unverwechselbares anstreben.
Wenn Sie über eine Investition in den Einzelhandel auf der Woodward Avenue nachgedacht haben, ist jetzt die Zeit zu handeln. Eine beträchtliche Anzahl von Gebäuden an der Woodward Avenue wurde bereits renoviert, steht aber noch leer.
Weitere Brennpunkte des Einzelhandels in Detroit sind der Capitol Park und das New Center.
Da unabhängige lokale Einzelhändler wie Detroit Bikes im Capitol Park expandieren und dort neue Geschäfte eröffnen, ist dies ein erstklassiges Gebiet, das man im Auge behalten sollte, da sich dort weiterhin genügend Einzelhandelsgeschäfte ansiedeln werden, um alle neuen Einwohner zufrieden zu stellen.
New Center, die geplante Endstation des M-1-Bahnprojekts, wird durch den kürzlich angekündigten Kauf von zwei Blöcken mit Einzelhandelsgebäuden an der Kreuzung von Grand Boulevard und Woodward Avenue einen enormen Aufschwung erleben.
Kühne Prognosen
In fünf bis zehn Jahren wird Detroit ganz anders aussehen als heute. Die Innenstadt wird in voller Blüte stehen. Die neue Arena und das Vergnügungsviertel von Detroit werden fertiggestellt sein, und da die Mietpreise für Wohnungen weiterhin mit denen anderer Großstädte vergleichbar sind und die Wartelisten länger sind als je zuvor, vermute ich, dass die Bevölkerung in der Innenstadt einen Boom erleben wird.
Die Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen von heute werden sich ausgezahlt haben. Das Gebiet um den Capitol Park wird im Wesentlichen komplett umgestaltet worden sein, wobei alle wichtigen Gebäude – einschließlich des David-Scott-Gebäudes – renoviert wurden. Der Book Tower ist wahrscheinlich das letzte große Projekt zur adaptiven Wiederverwendung in der Stadt, und diese Sanierung wird mit ziemlicher Sicherheit in den nächsten fünf bis zehn Jahren abgeschlossen sein.
Die Entwicklung wird in nächster Zeit nicht aufhören. Sie wird sich über die eigentliche Innenstadt hinaus durch die radialen Arterien der Stadt ausdehnen, beginnend am Detroit River entlang der Jefferson Avenue, nach Osten auf der Gratiot Avenue, nach Norden entlang der Woodward Avenue und nach Westen auf der Michigan und Grand River Avenue.
Der Joker ist das hochkarätige Arena- und Unterhaltungsviertelprojekt. Es wird mit Sicherheit ein wichtiger Bestandteil der Entwicklungslandschaft in der Innenstadt werden und hat das Potenzial, das Stadtbild von Detroit auf einzigartige Weise zu verändern.
Die Entwicklungsaktivitäten in der Innenstadt werden sich auch weiter nach Westen in Richtung Corktown verlagern, das westlich der Innenstadt von Detroit liegt und das älteste bestehende Viertel der Stadt ist, wo es noch verfügbare und unterentwickelte Flächen gibt.
Das Gebiet westlich des MGM Grand Detroit Casinos und der luxuriösen Fort Shelby Tower Apartments ist eine sehr interessante Perspektive.
Dieses Gebiet, das spielerisch als „Corktown Shores“ bekannt ist, hat das Potenzial, sich mit dem West RiverWalk und schließlich mit Südwest-Detroit zu verbinden. Im Osten, in Richtung Lafayette Park, werden die bereits etablierten Wohnviertel wahrscheinlich weiter wachsen.
Das Flussufer ist ein weiterer Bereich mit vielen Möglichkeiten. Hier gibt es jetzt viele Projekte, und das Gebiet wird sich in den nächsten zehn Jahren tiefgreifend verändern.
Neubauten werden in vollem Gange sein, beginnend mit mittelgroßen Projekten mit drei bis fünf Stockwerken, die am wirtschaftlichsten zu bauen sind. Beispiele hierfür sind die Woodward Garden Apartments und The Auburn, beides Mischnutzungsprojekte in Midtown, die sowohl Wohn- als auch Einzelhandelsflächen umfassen.
Aber wenn die Grundstückswerte steigen, werden wir wahrscheinlich mehr Projekte sehen, die 10 oder mehr Stockwerke hoch werden. Eine höhere Dichte wird das Gebot der Stunde sein.
Neben der höheren Dichte an traditionellen Einzelhandelsgeschäften werden sich meiner Meinung nach auch mehr dienstleistungsorientierte Unternehmen wie professionelle Reinigungen, Ärzte, Steuerberater, Zahnärzte und Fitnessclubs in der Stadt ansiedeln, vor allem im Stadtzentrum und entlang der fünf Hauptverkehrsadern der Stadt.
Diese Dienstleistungsunternehmen werden einen wichtigen Schritt in der Entwicklung Detroits von einer neu entstehenden Investitionsmöglichkeit zu einer wirklich wiederbelebten Gemeinde darstellen.
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