Podle: Kraemer
Posted by: Bob Kraemer
Přidává: Bob Kraemer
Jeff Shaw
Detroit se nachází ve stavu přechodu. Je to proces, který už nějakou dobu doutná, ale skutečně vážně začal asi před pěti lety. Tento článek pojednává o některých typech nemovitostí, developerských projektech a čtvrtích, které pokračují v přetváření centra Detroitu, a nabízí určitý náhled na to, jak by město mohlo vypadat za pět až deset let.
Pod vlivem posilující ekonomiky panuje v Motor City vzrušení a developerské prostředí je stále živější. K propojení rozvojových a přestavbových aktivit dochází na stejných místech – Downtown, Midtown, New Center – která byla před sto lety jádrem renesance města. V některých ohledech se dnešní Detroit znovu objevuje stejným způsobem.
Rozvoj bydlení vede
Základem rozvojového oživení Detroitu je růst bydlení. Lidé se do Detroitu nadále stěhují za prací a bydlením – tento trend se v posledních několika letech dramaticky zrychlil a bytové domy v centru města hlásí až 98procentní obsazenost.
Jedná se o fenomén, který nevykazuje žádné reálné známky zpomalení. Je to také důležitá a přirozená první fáze. S bydlením přichází i odpovídající poptávka po stravování, maloobchodu a zábavě.
Obytný sektor byl obzvláště aktivní na trhu adaptivního opětovného využití, kde v mnoha nejvýznamnějších a nejznámějších budovách města vyrostly rezidence s tržní cenou.
Mezi pozoruhodné přírůstky do rezidenčního portfolia v centru města patří 34patrová budova Broderick Tower, která byla otevřena v roce 2012 a zahrnuje 127 nájemních bytů, a budova David Whitney Building naproti přes ulici, kde byla koncem roku 2014 dokončena rekonstrukce za 92 milionů dolarů, která historickou budovu přeměnila na hotel se 136 pokoji a 108 byty.
Na Woodward Avenue je The Lofts of Merchants Row, již nějakou dobu známá jako přední komunita pronajímatelů loftových bytů v centru města, natolik úspěšná, že se chystá expandovat do přilehlé budovy Valpey, která je již několik let prázdná.
Kousek dál v ulici na Woodward Avenue se nachází místo bývalého vlajkového obchodního domu J. L. Hudson’s, který byl koncem 90. let 20. století zbourán.
Ačkoli miliardář a podnikatel Dan Gilbert a společnost Bedrock Real Estate Services zatím nesdělili konečné plány pro tento pozemek, který se nachází na adrese 1206 Woodward Ave,
Nedávno bylo také oznámeno, že newyorský developer přinese do Midtownu 28 nových bytů přestavbou prázdné budovy na adrese 678 Selden St. na H.R. Finn Apartments.
Největší zájem o bydlení však panuje v Capitol Parku, dlouho přehlíženém trojúhelníkovém pozemku mezi Campus Martius a Grand Circus, který ve skutečnosti sloužil jako původní místo státního Kapitolu.
Můj tým ve společnosti Kraemer Design Group nedávno spolupracoval se společností Broder & Sachse Real Estate Services na přestavbě bývalé budovy Griswold Building, původně postavené v roce 1929 a navržené slavným architektem Albertem Kahnem, na 125 luxusních bytů s názvem The Albert. Nájemné činí úctyhodné 2 dolary za čtvereční stopu.
Lansingský developer Richard Karp mění bývalou budovu United Way na adrese Griswold 1212 v Capitol Parku na kancelářské prostory pro detroitskou arcidiecézi a 56 bytů v loftovém stylu a obchodní prostory v prvním patře.
Jedenáctipatrová budova Griswold 1145 v této oblasti se přeměňuje na 63 bytů s tržní cenou, nazvaných Capitol Park Lofts, s dalšími 18 000 čtverečními stopami komerčních prostor, jejichž obsazení je plánováno na začátek roku 2016. Naproti přes ulici, na adrese Griswold 1215, staví společnost Bedrock prostory s dalšími 25 byty.
Nakonec historická budova Farwell Building, která se nachází na adrese Griswold 1249, je rovněž určena k přestavbě na obytnou budovu, v jejímž přízemí budou obchody a ve zbývající části bytové domy.
Nová výstavba se rozrůstá
Přestože přestavby pokračují, v posledních šesti měsících jsme se zaměřili zejména na kvetoucí novou výstavbu v centru města.
Krásným příkladem je pozemek o rozloze 4 000 čtverečních stop na adrese 28 W. Grand River Ave, v současné době připravuje společnost Bedrock nový projekt se smíšeným využitím, jehož výstavba má být zahájena letos na podzim, a také nový rezidenční projekt nacházející se na střeše garáží poblíž hotelu Westin Book-Cadillac Detroit.
Dalšími novými developerskými projekty jsou nedávno otevřený Garden Lofts at Woodward Place s byty s výhledem na stadion Tiger Stadium a The Scott @ Brush Park, který realizuje společnost Woodward and Erskine LLC a v jehož rámci vznikne přibližně 200 bytů v nové pětipatrové budově v historické čtvrti Midtown.
Hojné aktivity probíhají také na nábřeží East River, především Orleans Landing, což je plán na pěti městských blocích, kde vznikne 300 bytových jednotek, a to jak městských domů, tak bytů apartmánového typu.
Oživení maloobchodu
Renesance maloobchodu v Detroitu je přinejmenším zčásti poháněna maloobchodníky, kteří chtějí získat prestiž detroitské adresy a získat „kredit ulice“, který je spojen s působením v centru města.
Nový obchod John Varvatos na Woodward Avenue je ukázkovým příkladem módního maloobchodu, který pomohl oživit detroitské maloobchodní prostředí. Varvatos je návrhář velkého jména s dlouholetou vazbou na Detroit, ale koridor Woodward Avenue se ukazuje jako velmi žádoucí pro řadu maloobchodníků.
Jako hlavní dopravní tepna města a místo budoucí železnice M-1 je Woodward Avenue skutečně centrem maloobchodního trhu a bude i nadále přitahovat velká jména. Neočekávejte však prodejnu Gap, American Eagle ani žádnou jinou prodejnu, kterou spíše uvidíte na chicagské Magnificent Mile.
Downtown bude spíše novým domovem pro ty maloobchodníky, kteří rozpoznají a ocení značku Detroit – mírně se vymykající národním značkám a ostřejší, trendovější a podnikavější značky a prodejce, a to jak na regionální, tak na národní úrovni.
To vlastně dobře zapadá do motivace pronajímatelů a majitelů nemovitostí v centru města, kteří zjevně chtějí být přítomni na národní úrovni, ale zároveň usilují o něco jiného a osobitého.
Pokud jste uvažovali o investici do maloobchodu na Woodward Avenue, je čas jednat. Značné množství budov před Woodward Avenue bylo zrekonstruováno, ale prozatím zůstávají neobsazené.
Dalšími ohnisky maloobchodní aktivity v Detroitu jsou Capitol Park a oblast New Center.
V Capitol Parku se rozšiřují a otevírají nezávislí místní prodejci, jako například Detroit Bikes, a proto je třeba tuto oblast sledovat, protože se zde bude i nadále rozvíjet dostatek maloobchodních prodejen, které uspokojí všechny nové obyvatele.
New Center, navrhovaná konečná stanice projektu železnice M-1, zaznamená obrovský nárůst aktivity díky nedávno oznámené koupi dvou bloků maloobchodních budov na křižovatce Grand Boulevard a Woodward Avenue.
Odvážné předpovědi
Za pět až deset let bude Detroit vypadat úplně jinak než dnes. Centrum města bude fungovat na plné obrátky. Nová detroitská aréna a zábavní čtvrť budou dokončeny a vzhledem k tomu, že ceny za pronájem bytů budou i nadále srovnatelné s ostatními velkými městy a budou se vytvářet delší čekací listiny než kdykoli předtím, předpokládám, že počet obyvatel v centru města bude vzkvétat.
Dnešní developerská a přestavbová činnost přinese významné dividendy. Oblast Capitol Parku bude v podstatě kompletně přebudována, všechny hlavní budovy budou zrekonstruovány – včetně budovy Davida Scotta. Book Tower je pravděpodobně posledním rozsáhlým projektem adaptivního využití ve městě a tato sanace bude téměř jistě dokončena během příštích pěti až deseti let.
Rozvoj se v dohledné době nezastaví. Bude se nadále rozšiřovat mimo vlastní centrum města prostřednictvím radiálních tepen města, počínaje řekou Detroit podél Jefferson Avenue, na východě po Gratiot Avenue, na severu po Woodward Avenue a na západě po obou avenue Michigan a Grand River.
Divokou kartou je vysokoprofilový projekt arény a zábavní čtvrti. Ten se jistě stane významným prvkem v zástavbě centra města a má velký potenciál stát se jedinečnou proměnou detroitské městské krajiny.
Rozvojové aktivity v centru města se budou i nadále přesouvat na západ směrem ke Corktownu – který se nachází západně od centra Detroitu a je nejstarší existující čtvrtí města – kde jsou stále volné a nezastavěné pozemky.
Velmi zajímavou perspektivu má oblast západně od kasina MGM Grand Detroit a luxusních apartmánů Fort Shelby Tower.
Tato oblast, známá jako „Corktown Shores“, má potenciál navázat na West RiverWalk a nakonec na jihozápadní Detroit. Na východě, směrem k Lafayette Parku, se pravděpodobně budou dále rozrůstat již zavedené obytné čtvrti.
Nábřeží řeky poskytuje další příležitost. V současné době zde vzniká spousta projektů a tato oblast projde během příštího desetiletí hlubokou proměnou.
Nová výstavba bude v plném proudu, počínaje projekty střední třídy o výšce tří až pěti pater, které jsou na výstavbu nejúspornější. Příkladem mohou být Woodward Garden Apartments a The Auburn, což jsou smíšené projekty v Midtownu, které obsahují obytné a obchodní prostory.
Jakmile se však začne zvyšovat hodnota pozemků, začneme pravděpodobně vídat více vertikálních projektů o 10 a více podlažích. Vyšší hustota bude na denním pořádku.
Kromě zvýšené hustoty tradičních maloobchodních prodejen se podle mé předpovědi do města, zejména do centra a podél pěti radiálních tepen města, bude stěhovat také více podniků zaměřených na služby, jako jsou profesionální čistírny, lékaři, osobní účetní, zubaři a fitness kluby.
Tito prodejci služeb budou představovat důležitý krok ve vývoji Detroitu od znovu se objevující investiční příležitosti ke skutečně oživené komunitě.
Přečtěte si tento článek na REBusinessOnline.