By : Bob Kraemer
Posé par : Jeff Shaw
Detroit est dans un état de transition. C’est un processus qui mijote depuis un certain temps, mais qui a vraiment commencé pour de bon il y a environ cinq ans. Cet article aborde certains des types de propriété, des développements et des quartiers qui continuent de remodeler le centre-ville de Détroit et offre un aperçu de ce à quoi la ville pourrait ressembler dans cinq à dix ans.
Au vu du renforcement de l’économie, il y a un air d’excitation dans la Motor City, et le climat de développement est de plus en plus dynamique. Le nœud de l’activité de développement et de réaménagement se produit dans les mêmes endroits – Downtown, Midtown, New Center – qui étaient au cœur de la renaissance de la ville il y a un siècle. À certains égards, le Détroit d’aujourd’hui se réinvente de la même manière.
Le résidentiel ouvre la voie
Le fondement de la résurgence du développement de Détroit est la croissance résidentielle. Les gens continuent de s’installer à Détroit pour travailler et vivre – une tendance qui s’est accélérée de façon spectaculaire au cours des dernières années, les immeubles d’appartements du centre-ville signalant un taux d’occupation supérieur à 98 %.
C’est un phénomène qui ne montre aucun signe réel de ralentissement. C’est aussi une première phase importante et naturelle. Avec le résidentiel vient la demande correspondante pour la restauration, le commerce de détail et le divertissement.
Le secteur résidentiel a été particulièrement actif sur le marché de la réutilisation adaptative, où des résidences au prix du marché ont surgi dans plusieurs des bâtiments les plus importants et les plus reconnaissables de la ville.
Les ajouts notables au portefeuille résidentiel du centre-ville comprennent la Broderick Tower de 34 étages, qui a ouvert en 2012 et comprend 127 unités de location, et le David Whitney Building en face, où une rénovation de 92 millions de dollars a été achevée à la fin de 2014 qui a transformé la structure historique en un hôtel de 136 chambres sous 108 appartements.
Sur l’avenue Woodward, The Lofts of Merchants Row, connu depuis un certain temps comme la première communauté de location d’appartements de type loft du centre-ville, a connu un tel succès qu’il est en train de s’étendre dans le bâtiment Valpey adjacent, qui est vacant depuis plusieurs années.
Juste en bas de la rue sur Woodward Avenue se trouve le site de l’ancien grand magasin phare J.L. Hudson’s, qui a été démoli à la fin des années 1990.
Bien que l’homme d’affaires milliardaire Dan Gilbert et Bedrock Real Estate Services n’aient pas encore partagé les plans définitifs pour le site, situé au 1206 Woodward Ave…, il est clair qu’il y aura une composante résidentielle importante au développement.
Il a également été récemment annoncé qu’un promoteur basé à New York apporte 28 nouvelles unités à Midtown avec la conversion d’un bâtiment vacant au 678 Selden St. aux appartements H.R. Finn.
Pour la plupart, cependant, l’activité résidentielle la plus chaude s’est produite dans le Capitol Park, une parcelle triangulaire longtemps négligée entre Campus Martius et Grand Circus qui a en fait servi de site original du capitole de l’État.
Mon équipe de Kraemer Design Group a récemment travaillé avec Broder & Sachse Real Estate Services sur la conversion de l’ancien Griswold Building, construit à l’origine en 1929 et conçu par le célèbre architecte Albert Kahn, en 125 appartements de luxe appelés The Albert. Les taux de location tirent un impressionnant 2 $ par pied carré.
Le promoteur Richard Karp, basé à Lansing, transforme l’ancien bâtiment United Way, situé au 1212 Griswold St. dans Capitol Park, en espace de bureaux pour l’archidiocèse de Détroit ainsi que 56 appartements de style loft et des commerces de détail au premier étage.
Le 1145 Griswold Building de 11 étages dans cette zone est en train d’être transformé en 63 appartements au prix du marché, surnommés Capitol Park Lofts, avec 18 000 pieds carrés supplémentaires d’espace commercial et une occupation prévue pour début 2016. Juste en face, au 1215 Griswold St., Bedrock développe un espace qui comprendra 25 unités supplémentaires.
Enfin, le bâtiment historique Farwell, situé au 1249 Griswold St, est également prévu pour un réaménagement résidentiel, avec des commerces de détail au rez-de-chaussée et des logements multifamiliaux dans le reste du bâtiment.
La nouvelle construction s’accélère
Alors que l’activité de réaménagement se poursuit, les six derniers mois en particulier ont tourné nos têtes vers la nouvelle construction florissante du centre-ville.
Les meilleurs exemples comprennent le site de 4 000 pieds carrés au 28 W. Grand River Ave, un nouveau projet à usage mixte actuellement en cours de développement par Bedrock, dont la construction devrait commencer cet automne, ainsi qu’un nouveau projet résidentiel situé au sommet d’un parking près du Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
D’autres projets de développement au sol comprennent les Garden Lofts at Woodward Place, récemment ouverts, qui proposent des condos avec vue sur le Tiger Stadium, et The Scott @ Brush Park, un développement entrepris par Woodward and Erskine LLC qui ajoutera environ 200 appartements dans un nouveau bâtiment de cinq étages dans le quartier historique de Midtown.
Il y a également une activité abondante le long de l’East Riverfront, plus particulièrement Orleans Landing, qui est un plan pour cinq pâtés de maisons qui créera 300 unités de logement, à la fois des maisons en rangée et des unités de type appartement.
Rebond du commerce de détail
La renaissance du commerce de détail de Détroit est motivée, du moins en partie, par les détaillants qui recherchent le cachet d’une adresse à Détroit, et la » street cred » gagnée qui vient avec le fait d’être dans le centre-ville.
Le nouveau magasin John Varvatos sur Woodward Avenue est un excellent exemple du type de présence de détail branché qui a contribué à redynamiser le paysage commercial de Détroit. Varvatos est un designer de grande renommée avec un lien de longue date avec Détroit, mais le couloir de Woodward Avenue s’avère être très désirable pour une gamme de détaillants.
En tant qu’artère principale de la ville, et site du futur rail M-1, Woodward Avenue est vraiment le centre du marché de détail et continuera à attirer de grands noms. Mais ne vous attendez pas à voir un magasin Gap ou un American Eagle, ou tout autre détaillant que vous êtes plus susceptible de voir sur le Magnificent Mile de Chicago.
Le centre-ville sera plus probablement la nouvelle maison pour les détaillants qui reconnaissent et valorisent la marque Détroit – les marques nationales légèrement hors du courant, et les marques et détaillants plus audacieux, plus tendance et plus entrepreneuriaux, à la fois au niveau régional et national.
Cela correspond en fait bien aux motivations des propriétaires du centre-ville et des propriétaires immobiliers qui veulent clairement une présence nationale, mais qui tirent également sur quelque chose de différent et de distinctif.
Si vous avez pensé à faire un investissement dans le commerce de détail sur Woodward Avenue, le moment d’agir est maintenant. Un nombre considérable de bâtiments donnant sur Woodward Avenue ont été rénovés mais restent inoccupés pour le moment.
Les autres foyers d’activité commerciale à Détroit sont Capitol Park et la zone du New Center.
Avec des détaillants locaux indépendants comme Detroit Bikes qui s’étendent et ouvrent à Capitol Park, c’est une zone de choix à surveiller, car elle va continuer à développer suffisamment de commerces pour satisfaire tous les nouveaux résidents.
New Center, le terminus proposé pour le projet ferroviaire M-1, va connaître une énorme poussée d’activité grâce à l’achat récemment annoncé de deux blocs de bâtiments commerciaux à l’intersection de Grand Boulevard et de Woodward Avenue.
Prédictions audacieuses
Dans cinq à dix ans, Détroit aura un aspect très différent de celui d’aujourd’hui. Le centre-ville fonctionnera sur tous les cylindres. La nouvelle arène de Détroit et le quartier des divertissements seront terminés, et avec des locations d’appartements qui continueront à faire grimper des taux comparables à ceux des autres grandes villes et à créer des listes d’attente plus longues que jamais, je soupçonne que la population du centre-ville sera en plein essor.
L’activité de développement et de réaménagement d’aujourd’hui aura rapporté des dividendes importants. La zone du Capitol Park aura été essentiellement complètement refaite, avec tous les principaux bâtiments rénovés – y compris le bâtiment David Scott. La Tour des livres est probablement le dernier projet de réutilisation adaptative à grande échelle dans la ville, et cette réhabilitation sera presque certainement achevée dans les cinq à dix prochaines années.
Le développement ne va pas s’arrêter de sitôt. Il continuera à s’étendre au-delà du centre-ville proprement dit par le biais des artères radiales de la ville, en commençant par la rivière Détroit le long de l’avenue Jefferson, à l’est sur l’avenue Gratiot, au nord sur l’avenue Woodward et à l’ouest sur les avenues Michigan et Grand River.
Le joker est le projet très médiatisé de l’aréna et du district de divertissement. Il deviendra certainement une pièce importante dans le paysage de développement du centre-ville, et a un grand potentiel pour être un développement transformateur unique dans le paysage urbain de Détroit.
L’activité de développement du centre-ville continuera également à migrer vers l’ouest, vers Corktown – situé juste à l’ouest du centre-ville de Détroit et le plus ancien quartier existant de la ville – où il y a encore des terrains disponibles et sous-développés.
La zone située à l’ouest du casino MGM Grand Detroit et des luxueux appartements de la tour Fort Shelby constitue une perspective très intéressante.
Plus connue sous le nom de » Corktown Shores « , cette zone a le potentiel de se connecter à la West RiverWalk et, en fin de compte, au sud-ouest de Détroit. À l’est, en se dirigeant vers Lafayette Park, les quartiers résidentiels déjà établis continueront probablement à se développer.
Le bord de la rivière offre une autre zone d’opportunités. Il y a beaucoup de projets qui bouillonnent maintenant, et la zone subira une profonde transformation au cours de la prochaine décennie.
Les nouvelles constructions battront leur plein, en commençant par les projets de milieu de gamme de trois à cinq étages – les plus économiques à construire. Les exemples incluent Woodward Garden Apartments et The Auburn, qui sont tous deux des développements à usage mixte dans Midtown qui contiennent des logements et des commerces.
Mais à mesure que nous commencerons à voir la valeur des terrains augmenter, nous commencerons probablement à voir plus de projets se verticaliser jusqu’à 10 étages ou plus. Une densité plus élevée sera à l’ordre du jour.
En plus de la densité accrue de commerces de détail traditionnels, ma prédiction est que nous verrons également plus d’entreprises axées sur les services, comme les nettoyeurs à sec professionnels, les médecins, les comptables personnels, les dentistes et les clubs de conditionnement physique s’installer dans la ville, en particulier au centre-ville et le long des cinq artères radiales de la ville.
Ces commerces de services représenteront une étape importante dans l’évolution de Détroit, qui passera d’une opportunité d’investissement réémergente à une communauté véritablement revitalisée.
Lisez cette histoire sur REBusinessOnline.