Por: Bob Kraemer
Posted By: Jeff Shaw
Detroit está em estado de transição. É um processo que vem fervilhando há algum tempo, mas que realmente começou a sério há cerca de cinco anos. Este artigo discute alguns dos tipos de propriedades, empreendimentos e bairros que continuam a se remodelar no centro de Detroit e oferece alguma visão de como a cidade pode ser em cinco a 10 anos.
Alimentado por uma economia em fortalecimento, há um ar de excitação na Cidade Motor, e o clima de desenvolvimento é cada vez mais vibrante. O nexo da atividade de desenvolvimento e re-desenvolvimento está ocorrendo nos mesmos lugares – Downtown, Midtown, New Center – que estavam no centro do renascimento da cidade há um século atrás. Em alguns aspectos, a actual Detroit está a reinventar-se da mesma forma.
Residencial lidera o caminho
A base do ressurgimento do desenvolvimento de Detroit é o crescimento residencial. As pessoas continuam a mudar-se para Detroit para trabalhar e viver – uma tendência que se acelerou dramaticamente nos últimos anos, com os edifícios de apartamentos do centro da cidade a reportarem uma ocupação superior a 98%.
É um fenómeno que não mostra sinais reais de abrandamento. É também uma importante e natural primeira fase. Com o residencial vem a correspondente demanda por restaurantes, varejo e entretenimento.
O setor residencial tem sido especialmente ativo no mercado de reuso adaptativo, onde residências de mercado surgiram em muitos dos edifícios mais importantes e reconhecíveis da cidade.
Aumentos dignos de nota no portfólio residencial do centro da cidade incluem a Torre Broderick de 34 andares, inaugurada em 2012 e que inclui 127 unidades de aluguel, e o Edifício David Whitney do outro lado da rua, onde uma renovação de 92 milhões de dólares foi concluída no final de 2014, que transformou a estrutura histórica em um hotel de 136 quartos abaixo de 108 apartamentos.
Em Woodward Avenue, The Lofts of Merchants Row, conhecida há algum tempo como a principal comunidade de aluguel de apartamentos no centro da cidade, tem tido tanto sucesso que está em processo de expansão para o edifício adjacente Valpey, que está vago há vários anos.
Apenas ao fundo da rua na Woodward Avenue é o local da antiga loja de departamentos J.L. Hudson, que foi demolida no final dos anos 90.
Embora o empresário bilionário Dan Gilbert e Bedrock Real Estate Services ainda não tenham compartilhado os planos finais do local, localizado na 1206 Woodward Ave.., é claro que haverá um componente residencial significativo para o empreendimento.
Foi também anunciado recentemente que um promotor baseado em Nova Iorque está a trazer 28 novas unidades para Midtown com a conversão de um edifício vazio na Rua Selden, 678, para os Apartamentos H.R. Finn.
Na sua maioria, no entanto, a actividade residencial mais quente ocorreu no Capitol Park, um terreno triangular há muito esquecido entre o Campus Martius e o Grand Circus, que na realidade serviu como o local original da capital do estado.
A minha equipa no Kraemer Design Group trabalhou recentemente com a Broder & Sachse Real Estate Services na conversão do antigo edifício Griswold, originalmente construído em 1929 e desenhado pelo famoso arquitecto Albert Kahn, em 125 apartamentos de luxo chamados The Albert. As tarifas de aluguel atraem uns impressionantes $2 por pé quadrado.
O promotor Richard Karp está transformando o antigo edifício United Way, localizado no 1212 Griswold St. no Capitol Park, em espaço de escritórios para a Arquidiocese de Detroit, bem como 56 apartamentos em estilo loft e lojas no primeiro andar.
O edifício de 11 andares da Griswold nesta área está sendo transformado em 63 apartamentos de mercado, denominados Capitol Park Lofts, com mais 18.000 pés quadrados de espaço comercial e de ocupação prevista para o início de 2016. Do outro lado da rua em 1215 Griswold St., Bedrock está desenvolvendo um espaço que terá 25 unidades adicionais.
Lastly, o histórico Edifício Farwell, localizado em 1249 Griswold St, também está previsto para a remodelação residencial, com lojas no rés-do-chão e habitação multifamiliar no equilíbrio do edifício.
Nova Construção Rampas Para Cima
Apesar da actividade de remodelação, os últimos seis meses em particular viraram as nossas cabeças para o florescimento da nova construção na baixa.
Exemplos de Prime incluem o local de 4.000 pés quadrados na Avenida Grand River, 28 W., um novo projeto de uso misto atualmente em desenvolvimento pela Bedrock, com construção prevista para começar neste outono, bem como um novo projeto residencial localizado no topo de uma garagem perto do Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Outros projetos de desenvolvimento incluem os recentemente abertos Garden Lofts em Woodward Place, com condomínios com vista para o Tiger Stadium, e The Scott @ Brush Park, um empreendimento empreendido pela Woodward e Erskine LLC que adicionará aproximadamente 200 apartamentos em um novo edifício de cinco andares no bairro histórico de Midtown.
Há também uma abundante atividade ao longo da margem do East River, mais notadamente Orleans Landing, que é um plano para cinco blocos de cidade que irá criar 300 unidades habitacionais, tanto casas em banda quanto unidades de apartamentos.
Retail Rebound
O renascimento do retalho de Detroit é impulsionado, pelo menos em parte, pelos retalhistas que procuram a cachet de um endereço em Detroit, e o merecido “crédito de rua” que vem com estar no centro da cidade.
A nova loja John Varvatos na Woodward Avenue é um excelente exemplo do tipo de presença do retalho moderno que ajudou a revitalizar o panorama do retalho de Detroit. Varvatos é um grande designer com uma longa ligação a Detroit, mas o corredor de Woodward Avenue está provando ser altamente desejável para uma gama de varejistas.
Como a rua principal da cidade, e o local da futura M-1 Rail, Woodward Avenue é verdadeiramente o centro do mercado varejista e continuará a atrair grandes nomes. Mas não espere ver uma loja Gap ou uma Águia Americana, ou qualquer outro varejista que você esteja mais propenso a ver no Chicago’s Magnificent Mile.
Downtown será mais provavelmente a nova casa para aqueles varejistas que reconhecem e valorizam a marca Detroit – as marcas nacionais um pouco fora da corrente principal, e as marcas edgier, trendier, mais empreendedoras e varejistas, tanto a nível regional como nacional.
Isso realmente se encaixa bem com as motivações dos proprietários e proprietários do centro da cidade que claramente querem uma presença nacional, mas também estão atirando para algo diferente e distinto.
Se você tem pensado em fazer um investimento em varejo na Woodward Avenue, o momento de agir é agora. Um número considerável de edifícios em frente à Woodward Avenue foram renovados mas permanecem desocupados por agora.
Outros focos de actividade de retalho em Detroit são o Capitol Park e a área do New Center.
Com retalhistas locais independentes como Detroit Bikes a expandir-se e a abrir no Capitol Park, é uma área privilegiada a observar, pois vai continuar a desenvolver retalho suficiente para satisfazer todos os novos residentes.
New Center, o terminal proposto para o projecto ferroviário M-1, vai ver um enorme aumento de actividade a partir da recém anunciada compra de dois blocos de edifícios comerciais na intersecção de Grand Boulevard e Woodward Avenue.
Previsões arrojadas
Cinco a dez anos a partir de agora, Detroit vai ter um aspecto muito diferente do que tem hoje. O centro da cidade estará a disparar sobre todos os cilindros. A nova arena e distrito de entretenimento de Detroit será completada, e com os aluguéis de apartamentos continuando a dirigir taxas comparáveis a outras grandes cidades e criando listas de espera mais longas do que nunca, eu suspeito que a população do centro da cidade estará em alta.
A atividade de desenvolvimento e re-desenvolvimento de hoje terá pago dividendos significativos. A área do Capitol Park terá sido essencialmente refeita completamente, com todos os principais edifícios renovados – incluindo o edifício David Scott. A Book Tower é provavelmente o último projecto de reutilização adaptativa em grande escala na cidade, e essa reabilitação será quase certamente concluída nos próximos cinco a 10 anos.
O desenvolvimento não vai parar tão cedo. Ele continuará expandindo além do centro da cidade propriamente dito através das artérias radiais da cidade, começando no rio Detroit ao longo da Jefferson Avenue, a leste na Gratiot Avenue, ao norte ao longo da Woodward Avenue, e a oeste nas avenidas Michigan e Grand River.
O wildcard é o projeto do distrito de alto nível de arena e entretenimento. Ele certamente se tornará uma peça significativa na paisagem de desenvolvimento do centro da cidade, e tem grande potencial para ser um desenvolvimento transformador único na paisagem urbana de Detroit.
A atividade de desenvolvimento da cidade também continuará a migrar para oeste em direção a Corktown – localizada a oeste do centro de Detroit e do bairro mais antigo da cidade – onde ainda há terrenos disponíveis e subdesenvolvidos.
A área a oeste do casino MGM Grand Detroit e do luxuoso Fort Shelby Tower Apartments é uma perspectiva muito interessante.
Jogar, conhecido como “Corktown Shores”, esta área tem potencial para se ligar ao West RiverWalk e finalmente ao Southwest Detroit. A leste, movendo-se em direção ao Lafayette Park, bairros residenciais já estabelecidos provavelmente continuarão a crescer.
A frente do rio oferece outra área de oportunidade. Há muitos projetos borbulhando agora, e a área passará por uma profunda transformação na próxima década.
A nova construção estará em pleno andamento, começando com projetos de média escala de três a cinco andares – os mais econômicos de se construir. Exemplos incluem Woodward Garden Apartments e The Auburn, ambos são empreendimentos de uso misto em Midtown que contêm residencial e varejo.
Mas à medida que começarmos a ver o valor do terreno aumentar, provavelmente começaremos a ver mais projetos na vertical na faixa de 10 ou mais andares. Maior densidade será a ordem do dia.
Além do aumento da densidade das lojas tradicionais de varejo, minha previsão é que também veremos mais empresas orientadas a serviços, como lavanderias a seco profissionais, médicos, contadores pessoais, dentistas e academias de ginástica se mudarem para a cidade, especialmente para o centro, e ao longo das cinco artérias radiais da cidade.
Os retalhistas de serviços representarão um passo importante na evolução de Detroit de uma oportunidade de investimento reemergente para uma comunidade verdadeiramente revitalizada.
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