Egy ügyféllel dolgozom egy lehetséges üzleten egy fixer megvásárlására.
Amikor felhívtam a listázó brókert, hogy útmutatást kapjak az ajánlatról, azt mondták, hogy már vannak nem feltételes ajánlatok, és hogy az ügyfeleimnek maguknak kell egyet tenniük, hogy legyen esélyük az ingatlanra.
Mi az a nem feltételes ajánlat? Emlékezzünk vissza, hogy egy normál adásvétel során a vevő szerződést köt, majd egy feltételes időszak áll rendelkezésére az ingatlan fizikai vizsgálatára, valamint az összes vonatkozó dokumentáció és tájékoztatás áttekintésére, mielőtt eldöntené, hogy megvásárolja-e az ingatlant, vagy lemondja az üzletet. A nem feltételes ajánlat az, amikor a vevő beleegyezik a vásárlásba anélkül, hogy elvégezné ezeket a vizsgálatokat.
Ez rendkívül kockázatos, ezért általában csak akkor csináljuk, ha olyan olcsón jutunk hozzá az üzlethez, hogy úgy gondoljuk, meg tudunk oldani minden felmerülő problémát. A nem feltételes ajánlatra példa, amikor a vagyonkezelői eladásokon (elárverezéseken) licitálsz ingatlanokra. Az árak megfelelőek, ezért vállalja a kockázatot.
Nem nehéz megérteni, hogy egy eladó miért kérhet nem feltételes ajánlatokat, mert ezek bizonyosságot nyújtanak, hogy a vevő az általa kínált áron fog vásárolni. De veszélyes is az eladó számára, mert abban az esetben, ha a vevő megveszi az ingatlant, és utána valami rosszat talál, akkor visszajöhet és beperelheti az eladót. Egy átlagos adásvétel esetén az eladó első védekezése az, hogy a vevőnek bőven volt lehetősége megvizsgálni az ingatlant, és fel kellett volna fedeznie a problémát. Nem feltételes adásvétel esetén az eladónak nincs ilyen védekezési lehetősége.
Van egy mód a nem feltételes ajánlatok biztonságos megszerzésére, amit már korábban is használtam. Mielőtt az ingatlant listára tennéd, összeállítod az összes közzétételt, bérleti szerződést, könyvelést és nyilvántartást. Ezeket a tájékoztatókat minden érdeklődő vevőnek átadod. Ezután egy kijelölt napon minden vevőnek hozzáférést biztosít az ingatlanhoz, hogy bármilyen vizsgálatot elvégezhessenek. Ezután, miután a vevők minden szükséges információval rendelkeznek ahhoz, hogy megalapozott döntést hozhassanak, kérje tőlük a feltétel nélküli ajánlatokat. Így Ön biztonságot kap, ők pedig tisztességes lehetőséget kapnak az ingatlan vizsgálatára.
(Mellesleg az a probléma egy ilyen nem feltételes eljárás lefuttatásával, hogy egyes vevők nem hajlandók költeni a megfelelő vizsgálathoz szükséges pénzt, hacsak nem kötöttek szerződést az ingatlanra, így szűkíti a leendő vevők körét.)
Ebben az esetben az eladók nem ajánlották fel, hogy megmutatják nekünk a közzétételt, így nem tudtunk valódi, nem feltételes ajánlatot tenni. Nem tehetem meg, hogy egy ügyfelem visszavonhatatlanul elkötelezi magát egy ingatlan megvásárlása mellett, csak azért, hogy kiderüljön, hogy a bérlő, aki állítólag 1000 dollárt fizet, valójában 500 dollárt fizet, és évtizedek óta metamfetamin-labornak használja az ingatlant.