Pracuję na potencjalnej transakcji zakupu fixer z klientem.
Kiedy zadzwoniłem do brokera aukcji, aby uzyskać wskazówki na temat oferty, powiedziano mi, że już mieli non-contingent oferty i że moi klienci będą musieli zrobić jeden sami, aby mieć strzał na nieruchomości.
Co to jest non-contingent oferty? Przypomnijmy, że w normalnej sprzedaży, kupujący idzie do umowy, a następnie ma okres warunkowy, aby zrobić fizyczne inspekcje nieruchomości i przegląd wszystkich odpowiednich dokumentów i ujawnień przed podjęciem decyzji, czy kupić lub anulować transakcję. Non-contingent oferta jest jeden, gdzie kupujący zgadza się kupić bez robienia żadnej z tych diligence.
To jest bardzo ryzykowne, więc, ogólnie, tylko to zrobić, gdy jesteś coraz umowę tak tanie, że figura można rozwiązać wszelkie problemy, które pojawiają się. Przykładem oferty bezwarunkowej jest, gdy licytować na właściwości w sprzedaży powiernika (aukcje wykluczenia). Ceny są w porządku, więc bierzesz ryzyko.
To nie jest trudne do zrozumienia, dlaczego sprzedawca może chcieć poprosić o oferty bezwarunkowe, ponieważ zapewniają one pewność, że kupujący kupi w cenie, którą oferuje. Ale jest to również niebezpieczne dla sprzedającego, ponieważ w przypadku, gdy kupujący kupi nieruchomość, a następnie znajdzie coś złego, może wrócić i pozwać sprzedającego. W zwykłej sprzedaży, sprzedawca pierwszą obroną jest to, że kupujący miał mnóstwo okazji do zbadania nieruchomości i powinien był odkryć problem. W non-contingent sprzedaży, sprzedawca nie ma tej obrony.
Jest sposób, aby uzyskać non-contingent oferty bezpiecznie, które zostały wykorzystane wcześniej. Przed wprowadzeniem nieruchomości na listę, można umieścić razem wszystkie ujawnienia, dzierżawy, książek i rejestrów. Zapewniasz te ujawnienia do wszystkich zainteresowanych nabywców. Następnie, w wyznaczonym dniu, dajesz wszystkim kupującym dostęp do nieruchomości, aby przeprowadzić dowolne inspekcje chcą prowadzić. Następnie, gdy kupujący mają wszystkie informacje, których potrzebują do podjęcia świadomej decyzji, poprosić ich o bezwarunkowych ofert. W ten sposób, masz pewność i dostają uczciwy crack na zbadanie property.
(Nawiasem mówiąc, problem z uruchomieniem tego rodzaju bezkontraktowego procesu jest to, że niektórzy kupujący odmawiają wydania pieniędzy, które muszą wydać, aby zrobić odpowiednie dochodzenie, chyba że mają nieruchomość pod umową, więc jesteś zawężenie puli potencjalnych nabywców.)
W tym przypadku, sprzedający nie oferowali nam pokazać ujawnienia, więc nie mogliśmy zrobić prawdziwą, bezkontraktową ofertę. Nie mogę mieć klienta nieodwołalnie zobowiązać się do zakupu nieruchomości, tylko dowiedzieć się, że najemca, który ma być płacąc 1000 dolarów jest naprawdę płacąc 500 dolarów i został przy użyciu nieruchomości jako laboratorium mety dla dziesięcioleci.
.