Por: Bob Kraemer
Colocado por: Jeff Shaw
Detroit se encuentra en un estado de transición. Es un proceso que se ha estado cocinando a fuego lento durante algún tiempo, pero realmente comenzó en serio hace unos cinco años. Este artículo analiza algunos de los tipos de inmuebles, urbanizaciones y barrios que siguen remodelando el centro de Detroit y ofrece una idea de cómo podría ser la ciudad dentro de cinco o diez años.
Alentada por el fortalecimiento de la economía, en la Ciudad del Motor se respira un aire de entusiasmo y el clima de desarrollo es cada vez más vibrante. El nexo de la actividad de desarrollo y reurbanización se está produciendo en los mismos lugares (Downtown, Midtown, New Center) que fueron el núcleo del renacimiento de la ciudad hace un siglo. En algunos aspectos, el Detroit de hoy se está reinventando de la misma manera.
El residencial lidera el camino
La base del resurgimiento del desarrollo de Detroit es el crecimiento residencial. La gente sigue trasladándose a Detroit para trabajar y vivir, una tendencia que se ha acelerado drásticamente en los últimos años, con edificios de apartamentos en el centro de la ciudad con una ocupación superior al 98%.
Es un fenómeno que no muestra signos reales de desaceleración. También es una primera fase importante y natural. El sector residencial se ha mostrado especialmente activo en el mercado de la reutilización adaptada, en el que han surgido residencias a precio de mercado en muchos de los edificios más importantes y reconocibles de la ciudad.
Las incorporaciones más destacadas a la cartera residencial del centro de la ciudad son la Torre Broderick, de 34 plantas, inaugurada en 2012 y que incluye 127 unidades de alquiler, y el edificio David Whitney, situado al otro lado de la calle, donde a finales de 2014 se completó una renovación de 92 millones de dólares que transformó la histórica estructura en un hotel de 136 habitaciones situado debajo de 108 apartamentos.
En la avenida Woodward, The Lofts of Merchants Row, conocida desde hace tiempo como la principal comunidad de alquiler de apartamentos tipo loft en el centro de la ciudad, ha tenido tanto éxito que está en proceso de expandirse al edificio adyacente Valpey, que ha estado vacante durante varios años.
Al final de la calle, en la avenida Woodward, se encuentra el emplazamiento de los antiguos grandes almacenes J.L. Hudson’s, que fueron demolidos a finales de la década de 1990.
Aunque el multimillonario empresario Dan Gilbert y Bedrock Real Estate Services aún no han compartido los planes definitivos para el emplazamiento, situado en el 1206 de la avenida Woodward, está claro que habrá un importante componente residencial en el desarrollo.
También se anunció recientemente que un promotor con sede en Nueva York está trayendo 28 nuevas unidades a Midtown con la conversión de un edificio vacante en el 678 de Selden St. a los Apartamentos H.R. Finn.
Sin embargo, la actividad residencial más intensa se ha producido en Capitol Park, una parcela triangular entre Campus Martius y Grand Circus que durante mucho tiempo pasó desapercibida y que, de hecho, fue el emplazamiento original del capitolio del estado.
Mi equipo de Kraemer Design Group ha trabajado recientemente con Broder & Sachse Real Estate Services en la conversión del antiguo edificio Griswold, construido originalmente en 1929 y diseñado por el famoso arquitecto Albert Kahn, en 125 apartamentos de lujo llamados The Albert. Las tarifas de alquiler ascienden a unos impresionantes 2 dólares por pie cuadrado.
El promotor Richard Karp, con sede en Lansing, está convirtiendo el antiguo edificio de United Way, situado en el 1212 de la calle Griswold, en Capitol Park, en un espacio de oficinas para la archidiócesis de Detroit, así como en 56 apartamentos tipo loft y un local comercial en el primer piso.
El edificio 1145 Griswold de esta zona se está transformando en 63 apartamentos a precio de mercado, denominados Capitol Park Lofts, con 18.000 pies cuadrados adicionales de espacio comercial y su ocupación está prevista para principios de 2016. Justo al otro lado de la calle, en el 1215 de la calle Griswold, Bedrock está desarrollando un espacio que contará con otras 25 unidades.
Por último, el histórico edificio Farwell, situado en el 1249 de la calle Griswold, también está programado para la reurbanización residencial, con la venta al por menor en la planta baja y viviendas multifamiliares en el resto del edificio.
La nueva construcción aumenta
Mientras que la actividad de reurbanización continúa, los últimos seis meses, en particular, han hecho que nos fijemos en el florecimiento de la nueva construcción en el centro.
Los principales ejemplos incluyen el sitio de 4.000 pies cuadrados en 28 W. Grand River Ave, un nuevo proyecto de uso mixto actualmente en desarrollo por Bedrock, con la construcción prevista para comenzar este otoño, así como un nuevo proyecto residencial situado encima de un aparcamiento cerca del Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Otros proyectos de desarrollo de terreno incluyen el recientemente inaugurado Garden Lofts en Woodward Place, con condominios con vistas al Estadio de los Tigres, y The Scott @ Brush Park, un desarrollo realizado por Woodward y Erskine LLC que añadirá aproximadamente 200 apartamentos en un nuevo edificio de cinco pisos en el histórico barrio de Midtown.
También hay abundante actividad a lo largo del East Riverfront, sobre todo Orleans Landing, que es un plan para cinco manzanas de la ciudad que creará 300 unidades de vivienda, tanto casas adosadas como apartamentos.
El renacimiento del comercio minorista
El renacimiento del comercio minorista de Detroit está impulsado, al menos en parte, por los minoristas que buscan el caché de una dirección en Detroit, y la «credibilidad de la calle» ganada que viene con estar en el centro de la ciudad.
La nueva tienda de John Varvatos en la avenida Woodward es un excelente ejemplo del tipo de presencia minorista de moda que ha ayudado a revitalizar el paisaje minorista de Detroit. Varvatos es un diseñador de renombre con una larga conexión con Detroit, pero el corredor de la avenida Woodward está demostrando ser muy deseable para una serie de minoristas.
Como vía principal de la ciudad, y el sitio del futuro M-1 Rail, la avenida Woodward es realmente el centro del mercado minorista y seguirá atrayendo a grandes nombres. Pero no espere ver una tienda Gap o una American Eagle, o cualquier otro minorista que es más probable ver en la Magnificent Mile de Chicago.
El centro de la ciudad será más bien el nuevo hogar de aquellos minoristas que reconocen y valoran la marca Detroit – las marcas nacionales ligeramente fuera de la corriente principal, y las marcas y minoristas más vanguardistas y de moda, tanto a nivel regional como nacional.
Eso encaja bien con las motivaciones de los propietarios del centro de la ciudad, que claramente quieren una presencia nacional, pero que también buscan algo diferente y distintivo.
Si ha estado pensando en hacer una inversión en el comercio minorista en la Avenida Woodward, el momento de actuar es ahora. Un número considerable de edificios que dan a la avenida Woodward han sido renovados pero siguen sin estar ocupados por ahora.
Otros focos de actividad comercial en Detroit son Capitol Park y la zona de New Center.
Con la expansión y apertura de minoristas locales independientes como Detroit Bikes en Capitol Park, es una zona primordial a tener en cuenta, ya que va a seguir desarrollando suficiente comercio minorista para satisfacer a todos los nuevos residentes.
New Center, la terminal propuesta para el proyecto ferroviario M-1, va a experimentar un gran aumento de la actividad gracias a la compra recientemente anunciada de dos bloques de edificios comerciales en la intersección de Grand Boulevard y Woodward Avenue.
Predicciones audaces
De aquí a cinco o diez años, Detroit tendrá un aspecto muy diferente al actual. El centro de la ciudad funcionará a pleno rendimiento. El nuevo estadio de Detroit y el distrito de entretenimiento estarán terminados, y con los alquileres de apartamentos continuando con precios comparables a los de otras grandes ciudades y creando listas de espera más largas que nunca, sospecho que la población del centro estará en auge.
La actividad de desarrollo y reurbanización de hoy habrá dado importantes dividendos. La zona de Capitol Park se habrá remodelado por completo, con todos los edificios importantes renovados, incluido el edificio David Scott. La Torre del Libro es probablemente el último proyecto de reutilización adaptable a gran escala de la ciudad, y es casi seguro que esa rehabilitación se completará en los próximos cinco o diez años.
El desarrollo no se detendrá pronto. Seguirá expandiéndose más allá del centro propiamente dicho a través de las arterias radiales de la ciudad, empezando por el río Detroit a lo largo de la avenida Jefferson, hacia el este por la avenida Gratiot, hacia el norte por la avenida Woodward y hacia el oeste por las avenidas Michigan y Grand River.
El comodín es el proyecto del estadio y el distrito de entretenimiento de alto perfil. Sin duda, se convertirá en una pieza importante en el paisaje de desarrollo del centro de la ciudad, y tiene un gran potencial para ser un desarrollo singularmente transformador en el paisaje urbano de Detroit.
La actividad de desarrollo del centro de la ciudad también continuará migrando hacia el oeste, hacia Corktown -situado justo al oeste del centro de Detroit y el barrio más antiguo de la ciudad-, donde todavía hay suelo disponible y poco desarrollado.
La zona al oeste del casino MGM Grand Detroit y de los lujosos apartamentos Fort Shelby Tower es una perspectiva muy interesante.
Conocida como «Corktown Shores», esta zona tiene el potencial de conectar con el West RiverWalk y, en última instancia, con el suroeste de Detroit. Hacia el este, en dirección a Lafayette Park, es probable que los barrios residenciales ya establecidos sigan creciendo.
La ribera del río ofrece otra área de oportunidades. Hay muchos proyectos en marcha y la zona experimentará una profunda transformación en la próxima década.
La nueva construcción estará en pleno apogeo, comenzando con proyectos de mediana escala de tres a cinco pisos de altura, los más económicos de construir. Algunos ejemplos son los apartamentos Woodward Garden y The Auburn, dos proyectos de uso mixto en el centro de la ciudad que contienen viviendas y comercios.
Pero a medida que el valor del suelo aumente, es probable que empecemos a ver más proyectos verticales de 10 o más pisos. Una mayor densidad estará a la orden del día.
Además del aumento de la densidad de los escaparates tradicionales, mi predicción es que también veremos más negocios orientados a los servicios, como tintorerías profesionales, médicos, contables personales, dentistas y gimnasios, que se trasladarán a la ciudad, especialmente al centro y a lo largo de las cinco arterias radiales de la ciudad.
Estos comercios de servicios representarán un paso importante en la evolución de Detroit, que pasará de ser una oportunidad de inversión emergente a una comunidad verdaderamente revitalizada.
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