Am a trabalhar num potencial negócio para comprar um fixer com um cliente.
Quando liguei para o corretor de imóveis para obter orientação sobre a oferta, disseram-me que eles já tinham ofertas não contingentes e que os meus clientes precisariam de fazer uma eles próprios para ter uma oportunidade no imóvel.
O que é uma oferta não contingente? Lembre-se que, em uma venda normal, o comprador entra em contrato e depois tem um período de contingência para fazer inspeções físicas do imóvel e rever toda a documentação e divulgações relevantes antes de decidir se vai comprar ou cancelar o negócio. Uma oferta não contingente é aquela em que o comprador concorda em comprar sem fazer nada dessa diligência.
Isso é extremamente arriscado, então, geralmente, você só faz isso quando está obtendo um negócio tão barato que você acha que pode resolver qualquer problema que surja. Um exemplo de uma oferta não contingente é quando você licita em propriedades em leilões de venda fiduciária (foreclosure auctions). Os preços estão certos, então você assume o risco.
Não é difícil entender porque um vendedor pode querer pedir ofertas não contingentes, pois elas dão a certeza de que o comprador comprará pelo preço que ele está oferecendo. Mas também é perigoso para o vendedor, porque, no caso de um comprador comprar o imóvel e depois encontrar algo ruim, ele pode voltar e processar o vendedor. Numa venda normal, a primeira defesa do vendedor é que o comprador teve muitas oportunidades para investigar o imóvel e deveria ter descoberto o problema. Numa venda não contingente, o vendedor não tem essa defesa.
Há uma forma de obter ofertas não contingentes com segurança, que eu já usei antes. Antes de listar o imóvel, você junta todas as divulgações, locações, livros e registros. Você fornece estas divulgações a todos os compradores interessados. Depois, em um dia designado, você dá a todos os compradores acesso ao imóvel para realizar as inspeções que eles quiserem realizar. Depois, uma vez que os compradores tenham todas as informações necessárias para tomarem uma decisão informada, você lhes pede ofertas não-contingentes. Desta forma, você tem certeza e eles têm uma chance justa de investigar o imóvel.
(A propósito, o problema em executar este tipo de processo não contingente é que alguns compradores se recusam a gastar o dinheiro que precisam para fazer uma investigação adequada, a menos que tenham o imóvel sob contrato, então você está estreitando seu grupo de potenciais compradores)
Neste caso, os vendedores não estavam oferecendo para nos mostrar as divulgações, então não podíamos fazer uma oferta verdadeira, não contingente. Não posso ter um cliente irrevogavelmente comprometido a comprar um imóvel, apenas para descobrir que um inquilino que supostamente está a pagar $1000 está realmente a pagar $500 e tem usado o imóvel como um laboratório de metanfetamina há décadas.