Lucrez la o potențială tranzacție pentru a cumpăra un fix cu un client.
Când am sunat brokerul de listare pentru a obține îndrumări cu privire la ofertă, mi s-a spus că au avut deja oferte necontencioase și că clienții mei ar trebui să facă ei înșiși una pentru a avea o șansă la proprietate.
Ce este o ofertă necontencioasă? Reamintim că, într-o vânzare normală, cumpărătorul intră în contract și apoi are o perioadă de contingență pentru a face inspecții fizice ale proprietății și pentru a examina toată documentația și informațiile relevante înainte de a decide dacă va cumpăra sau va anula afacerea. O ofertă necontencioasă este o ofertă în care cumpărătorul este de acord să cumpere fără a face aceste diligențe.
Acest lucru este extrem de riscant, așa că, în general, o faceți doar atunci când obțineți o afacere atât de ieftină încât vă gândiți că puteți rezolva orice problemă care apare. Un exemplu de ofertă necontingentă este atunci când licitezi pentru proprietăți la vânzările administratorului judiciar (licitații de executare silită). Prețurile sunt corecte, așa că vă asumați riscul.
Nu este greu de înțeles de ce un vânzător ar putea dori să ceară oferte necontingente, deoarece acestea oferă certitudinea că cumpărătorul va cumpăra la prețul pe care îl oferă. Dar este, de asemenea, periculos pentru vânzător, pentru că, în cazul în care un cumpărător cumpără proprietatea și apoi găsește ceva rău, el se poate întoarce și îl poate da în judecată pe vânzător. Într-o vânzare obișnuită, prima apărare a vânzătorului este că cumpărătorul a avut destule ocazii de a cerceta proprietatea și că ar fi trebuit să descopere problema. Într-o vânzare necontencioasă, vânzătorul nu are această apărare.
Există o modalitate de a obține oferte necontencioase în siguranță, pe care am mai folosit-o înainte. Înainte de listarea proprietății, puneți laolaltă toate informațiile, contractele de închiriere, cărțile și registrele. Furnizați aceste informări tuturor cumpărătorilor interesați. Apoi, într-o zi prestabilită, le oferiți tuturor cumpărătorilor acces la proprietate pentru a efectua toate inspecțiile pe care doresc să le facă. Apoi, odată ce cumpărătorii au toate informațiile de care au nevoie pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză, le cereți oferte necontencioase. În acest fel, dvs. obțineți certitudine, iar ei primesc o șansă corectă de a investiga proprietatea.
(De altfel, problema cu derularea acestui tip de proces necontingent este că unii cumpărători refuză să cheltuiască banii de care au nevoie pentru a face o investigație adecvată, cu excepția cazului în care au proprietatea sub contract, așa că vă restrângeți grupul de potențiali cumpărători.)
În acest caz, vânzătorii nu s-au oferit să ne arate documentele de informare, așa că nu am putut face o ofertă adevărată, necontingentă. Nu pot face ca un client să se angajeze irevocabil să cumpere o proprietate, doar pentru a afla că un chiriaș care ar trebui să plătească 1.000 de dolari plătește de fapt 500 de dolari și a folosit proprietatea ca laborator de metamfetamină timp de zeci de ani.
.