Att refinansiera ditt bolån kan vara lockande, särskilt när du kan säkra en lägre ränta vid en tidpunkt då de är historiskt låga. Du har möjlighet att sänka dina månadsbetalningar, betala av ditt lån tidigare och kanske till och med ta ut en del av det egna kapitalet i ditt hem. Men slutkostnader och avgifter kan snabbt äta upp alla besparingar du kan hoppas på och lämna dig där du började – eller värre.
Det finns vissa situationer när det definitivt är vettigt att refinansiera ditt bostadslån. Lite matematik kan hjälpa dig att identifiera dessa möjligheter.
Känn din break-even point
Ett verktyg för att hjälpa till att utvärdera refinansiering är en break-even point. Med hjälp av denna analys kan du räkna ut hur lång tid det tar att få tillbaka de kostnader du betalar för att refinansiera. Anta till exempel att du betalar 2 000 dollar i slutkostnader och avgifter för ett nytt lån och att din nya betalning blir 100 dollar mindre per månad än vad du betalar nu. I det här scenariot tar det 20 månader att nå break-even (för att räkna ut detta tar du 2 000 dollar i kostnader dividerat med 100 dollar i månadsbesparing). Efter det kommer du att ligga över med 100 dollar varje månad.
För att beräkna en break-even-poäng dividerar du dina månatliga besparingar med de kostnader som krävs för att refinansiera. En skriftlig formel skulle se ut så här: För att det ska vara meningsfullt att refinansiera måste din break-even-punkt vara relativt snart. En kortare period gör att du kan skörda fördelarna i fler år innan du säljer eller refinansierar igen. Denna beräkning är särskilt användbar om du planerar att flytta, eftersom du redan har en uppfattning om när du kan tänkas sälja ditt hem.
Slutkostnaderna för en refinansiering är ofta omkring 3 % och 6 % av lånets kapital. Tänk på att kostnader och avgifter kan variera något från långivare till långivare och till och med från lån till lån, så ta hänsyn till det när du gör dina beräkningar.
Skiftar du mellan ett ARM-lån och ett lån med fast ränta?
En av de tillfällen då det kan vara vettigt att ta ett annat bolån är att byta mellan ett bolån med justerbar ränta (ARM) och ett med fast ränta. ARM-lån kan så småningom sluta med högre räntor än lån med fast ränta, även om ett ARM-lån börjar med lägre ränta. Dessa låga räntor kan leda till att låntagarna blir överraskade senare när deras månadsbetalningar ökar tillsammans med räntorna. Genom att refinansiera en ARM till ett 15- eller 30-årigt lån med fast ränta kan man undanröja osäkerheten kring de rörliga räntorna. Det är idealiskt att göra detta byte när räntorna är låga.
Å andra sidan, när bolåneräntorna rasar och du förväntar dig att det ska fortsätta, kan det vara klokt att byta från ett fast räntebelagt bolån med hög ränta till en ARM som drar nytta av de lägre räntorna. En sådan refinansiering lämpar sig bäst för husägare som kan absorbera högre månadsbetalningar om räntorna studsar upp igen.
Det är omöjligt att förutsäga framtiden, så det finns alltid en osäkerhet när man väljer mellan ett lån med fast ränta och en ARM. Om du väljer en ARM, se till att du har råd med högre betalningar, för säkerhets skull.
En kortare lånetid
En omfinansiering kan göra det möjligt för dig att betala av ditt hem tidigare, och på så sätt spara flera år av betalningar på ditt lån. Du kan också dra nytta av lägre totala räntekostnader för ett lån med kortare löptid.
Ett hypotekslån som fördelas på 30 år kostar mer i ränta än ett som fördelas på 15 år. Till exempel kommer 200 000 dollar som lånas på 30 år till 4 % att kosta 143 739 dollar enbart i ränta. Samma lån på 15 år kostar 66 288 dollar i ränta. Så om du vill minimera räntekostnaderna och komma ur skulderna tidigare är det vettigt att refinansiera till en kortare löptid. Dessutom tenderar kortare lån att ha lägre räntor än långfristiga lån.
Få en bättre ränta
Hypoteksräntorna fluktuerar ständigt. Den ränta du får beror på många faktorer, bland annat din kreditvärdighet, den ekonomiska politiken och den fastighet du äger. Om den ränta du kvalificerade dig för när du ursprungligen köpte ditt hem är betydligt högre än vad du kan få i dag kan du kanske spara pengar genom att refinansiera.
En bättre ränta är alltid trevligt, men se till att du kommer ut med ett överskott efter att ha betalat slutkostnader. Några sätt att göra det är:
- Göra en break-even-analys, som beskrivs ovan
- Se på totala livsinkomstkostnader (se nedan)
När man ska vara försiktig med refinansiering
I vissa fall är det inte en bra idé att refinansiera. Ibland ökar till exempel dina totala räntekostnader – även om din månadsbetalning minskar. Det gäller särskilt om ditt nya lån har en längre löptid, som när du byter från ett 15-årigt lån till ett 30-årigt lån.
En amorteringstabell kan hjälpa till att illustrera hur detta sker. Varje gång du gör en månadsbetalning går en del av betalningen till kapitalet du lånat och en del till din räntekostnad. Under de första åren av ditt lån går den största delen av varje betalning till räntan och gör knappt något av kapitalet.
Om du behåller ditt gamla lån går mer och mer av varje betalning till att minska lånesaldot med tiden. Men om du skrotar ditt gamla lån för ett nytt går du tillbaka till början av amorteringsprocessen och tillbaka till de tidiga betalningarna som till största delen utgörs av räntekostnader. Om du hade ett 30-årigt lån och efter 10 år refinansierar till ett annat 30-årigt lån är det som att ställa om klockan – du kommer att göra betalningar på din bostad i totalt 40 år.
Se på helheten innan du refinansierar. Du kanske betalar några hundra dollar mindre varje månad om du refinansierar, men det kan kosta dig tiotusentals dollar mer i ränta under din livstid.
.