3 strategier för att förvalta hyresfastigheter

För att du ska kunna välja rätt strategi för dig måste du förstå alla de olika områden i en hyresfastighet som måste förvaltas. En hyresvärds förvaltningsansvar kan delas upp i tre delar:

Hantering av hyresgäster
Hantering av fastighetsunderhåll och inspektioner
Hantering av ekonomi

1. Hantering av hyresgäster

Detta är den del av förvaltningen av hyresfastigheter som är mest omedelbar och tydligast. Att vara en framgångsrik hyresvärd innebär dock mycket mer än att bara driva in hyran. Du måste hantera:

Hyresinsamling: Fastställande av förfallodagar. Samla in hyran varje vecka eller månad. Fastställande av förseningsavgifter och betalningsfria perioder. Hantera obetalda hyror.
Hyresavtal: Kontrollera att hyresavtalet innehåller alla juridiska villkor som krävs enligt delstatens lag om hyresvärdar och hyresgäster. Säkerställa att hyresavtalet är uppdaterat med den senaste versionen av lagen. Hantera alla hyresgästers start- och slutdatum.
Screening av hyresgäster: Annonsering av lediga platser. Beställning av möten. Kontrollera informationen i ansökningarna. Du kan också avgöra om vissa hyresgäster passar in.
Inflyttning: Undertecknande av hyresavtal. Gå igenom regler, krav och bestämmelser. Samla in säkerhetsdeposition och första månadens hyra. Går igenom och noterar hyreslägenhetens nuvarande skick.
Avflyttning: Kontrollera att hyrestiden faktiskt är slut. Kontrollera att det inte finns några skador i hyreslägenheten. Påbörja processen för att hitta en ny hyresgäst för en lägenhet.
Hyresgästklagomål: Behandling av klagomål. Upprättande av en plan för att åtgärda problemet.
Reparationsbegäran: Svara snabbt på förfrågningar. Prioritera hur viktigt det är att reparera. Utföra reparationen själv eller anlita någon för att göra den.
Avhysning av hyresgäster: Skicka ut lagstadgade meddelanden till hyresgästen före vräkning. Inlämning av ansökan om vräkning till domstolen. Förbereda bevis som stöder skälet till vräkning.

2. Hantering av fastighetsunderhåll och inspektioner

Den andra huvuddelen av förvaltningen av hyresfastigheter är själva fastigheten. Den fysiska strukturen måste underhållas för hyresgästernas hälsa och säkerhet. Ditt försäkringsbolag kan också kräva att vissa delar av strukturen, till exempel taket, ska uppfylla vissa standarder, annars vägrar de att försäkra fastigheten.

Underhåll: Klippning av gräset. Samla upp löv. Skotta snö. Ta ut soporna. Håller alla gemensamma utrymmen rena. Se till att hyresgästerna alltid har tillgång till rinnande vatten och värme på vintern. Laga läckor i tak och rörledningar, spruckna kakelplattor, lösa ledstänger, felaktiga dörr- och fönsterlås.
Inspektioner: Du måste hantera inspektioner från staden och även från din långivare och ditt försäkringsbolag. Stadens inspektioner är till för att se till att din fastighet följer vissa hälso- och säkerhetsföreskrifter. Långivaren och försäkringsbolaget inspekterar fastigheten för att se till att fastigheten är värd det belopp som de lånar ut eller försäkrar den för.

3. Hantering av ekonomi

Den tredje delen av förvaltningen som du måste hantera när du äger en hyresfastighet handlar om ekonomin. Du måste förstå hur mycket pengar som kommer in varje månad och hur mycket pengar som går ut.

Hyresbetalningar: Hur mycket du får in i hyra varje månad.
Hypoteksbetalning: Vad du betalar varje månad för ditt lån.
Försäkring: Hur mycket du betalar för att försäkra din fastighet.
Skatter: Hur mycket du betalar för att försäkra din fastighet: Vad din årliga fastighetsskatt är.
Nyttoeffekter: Vad du betalar för din fastighetsskatt: Om hyresgästerna inte är ansvariga för att betala för allmännyttan, hur mycket vatten-, gas- och elräkningarna är varje månad för fastigheten.
Avgifter/böter: Avgifter som du kan behöva betala för fastighetsbesiktningar eller rättegångskostnader. Oväntade böter för underhållsproblem i fastigheten.

3 Strategier för hyresförvaltning

När du nu förstår vilka olika områden i en hyresfastighet som måste förvaltas kan du bestämma hur du vill förvalta dessa områden. Det finns tre huvudstrategier:

Gör-det-själv-förvaltning
Hälften gör-det-själv/hälften utlokaliserar
Utlokaliserar förvaltningen helt och hållet

1. Gör-det-själv-förvaltning

I denna förvaltningsmetod är du ansvarig för allt, därav gör-det-själv-förvaltning. Det är du som tar ut hyran, skottar snö och deklarerar.

Fördelar

Total kontroll: Som hyresfastighetsägare är du en företagare. När du gör allt själv vet du vad som händer i alla delar av ditt företag.
Snabbt medveten om problem: Eftersom du har handen i alla delar av förvaltningen kan du se direkt när ett problem uppstår. Eftersom du har hand om allt i din fastighet kanske du tyvärr ändå inte kan ta itu med problemet direkt.

Nackdelar

Brist på kunskap: Det är omöjligt att vara expert på allt. Om du hade anlitat en revisor för att deklarera dina skatter, i stället för att göra det själv, hade revisorn kanske upptäckt flera avdrag som du inte var medveten om. Om du hade anlitat en advokat för att förbereda ditt hyresavtal, i stället för att förbereda ditt eget hyresavtal, hade advokaten kanske tagit med vissa statliga lagar om hyresvärdar och hyresgäster som du förbisett. Om du hade anlitat en yrkesman för att installera taket på din fastighet, i stället för att installera det själv, hade du kanske inte behövt ta itu med en takläcka.
Överväldigande: Att vara allt för alla människor kan bli för mycket. Eftersom du tar ansvar för allt kan du vara mer benägen att göra misstag.

Bäst för

Hyresvärdar med ett litet antal hyreslägenheter.
Hyresvärdar som tidigare har ägt företag.
Hyresvärdar med tidigare erfarenhet av att förvalta hyreslägenheter.
Hyresvärdar som vill ha kontroll.

2. Hälften gör-det-själv/halv utkontraktering

I detta tillvägagångssätt för att förvalta hyresfastigheter förvaltar du de områden som du känner att du har sakkunskap inom och utkontrakterar sedan de områden som du inte känner dig lika bekväm med eller helt enkelt inte har lust att förvalta.

Outsourca juridiska frågor

Som exempel kan du bestämma dig för att outsourca alla hyresförvaltningsfrågor som involverar juridiska frågor. du kanske mår bra av att sköta fastighetens ekonomi, det dagliga underhållet och hyresgästernas klagomål, men känner dig mycket obekväm när det gäller juridiska frågor. I det här fallet kan du anlita en advokat för att hantera alla juridiska frågor som uppstår. Det kan till exempel handla om att utforma ditt hyresavtal så att det uppfyller alla lagar för hyresvärdar och hyresgäster i din delstat och att hantera alla vräkningar av hyresgäster.

Outsourca underhållsfrågor

I det här scenariot skulle du anlita en hantverkare eller en fastighetsskötare för att ta hand om alla underhållsfrågor, men du skulle hantera alla andra förvaltningsskyldigheter själv.

Fördelar

Frigör tid: Om du inte gör allting kommer du att få mer tid, punkt slut. Hur du använder denna tid är upp till dig. Du kan vårda mer tid med din familj eller så kan du använda den här tiden för att hitta ytterligare investeringsmöjligheter.
Ha experter: Du ger upp kontrollen till andra som förhoppningsvis vet mer än du på ett visst område.

Nackdelar

Förlitar dig på andra: Du litar på att dessa personer vet vad de gör och att de har ditt bästa för ögonen.

Bäst för

Hyresvärdar med ett växande antal hyreslägenheter.
Den genomsnittlige hyresvärden.

3. Lämna ut förvaltningen helt och hållet på entreprenad

I den här förvaltningsstrategin äger du fastigheten, men har ingen önskan att vara en praktisk förvaltare. Du känner att din styrka ligger i valet av egendom, inte i att hantera den dagliga verksamheten. Du anlitar en fastighetsförvaltare eller ett fastighetsförvaltningsföretag. Fastighetsförvaltningsföretag kan sköta allt, inklusive urval av hyresgäster, inflyttning av hyresgäster, hyresinsamling, underhåll och reparationer, utflyttning av hyresgäster och vräkning av hyresgäster.

Fördelar

Frihet från daglig huvudvärk: Du slipper telefonsamtalen klockan två på morgonen om att grannen bredvid spelar sin musik för högt. Du kommer att ansvara för det allra minsta, men de beslut som du ansvarar för kommer vanligtvis att vara de viktigaste besluten, till exempel att ge klartecken att påbörja en vräkning av en hyresgäst.

Nackdelar

Kostsamt: Fastighetsförvaltare kommer att kosta tiotusentals dollar per år. Ju fler hyreslägenheter du äger, desto mer kommer det att kosta.
Felaktig förvaltning kan förstöra din verksamhet: Du lägger ditt företag och därmed din försörjning i någon annans händer. Det kommer att vara mycket svårt att hitta någon som bryr sig lika mycket om din framgång och ditt misslyckande som du gör. Du måste se till att du noggrant granskar alla potentiella förvaltare och har en tydlig exitstrategi om det går dåligt.

Bäst för

Hyresvärdar som bor långt från sina hyresfastigheter.
Hyresvärdar med ett stort antal hyresfastigheter.
Fastighetsinvesterare med diversifierade investeringar.

Alai