Konjunkturer och fallande bostadspriser är inget nytt. Bostadspriserna tog en störtdykning under den stora depressionen 1929 och i efterhand kan man säga att den bostadsrecessionen egentligen inte var någon bra tidpunkt att köpa fastigheter på kort sikt eftersom den varade fram till 1939.
Då den började 1945 har det funnits elva recessioner som i genomsnitt har tagit elva månader för att nå sin lägsta punkt. Många av dem delade nedgångar i aktiekurser och konsumentförtroende – och de var alla bra tider att köpa fastigheter.
Du bör känna till alla för- och nackdelar oavsett innan du kastar dig in.
Innan du köper: Var ärlig om din ekonomi
Frågan är egentligen inte hur lågt priserna kan sjunka under en lågkonjunktur. Den är hur mycket fastigheter du har råd att köpa innan priserna stiger igen. Det är lika viktigt att betala ditt lån och klara av nedgången som att hitta en bostad till lågt pris.
Gör en ärlig bedömning av din egen ekonomiska situation också – recessioner påverkar inte bara husägare. Instabila arbeten kan förvandla ett billigt bostadsköp till en ekonomisk svårighet. Om du är företagare bör du bedöma hur sannolikt det är att ditt företag kommer att fortsätta att blomstra i den nuvarande ekonomin.
Att förstå hur solid din ekonomi är är lika viktigt under en lågkonjunktur som att hitta en bra affär på en fastighet.
Fördelar med att köpa under en lågkonjunktur
Priserna är lägre
Husvärdena tenderar att sjunka under en lågkonjunktur. Så om du letar efter en bostad är det troligt att du hittar:
- Husägare som är villiga att sänka sitt pris
- Husägare som gör en blankoförsäljning för att komma loss från sitt lån
- Banker som säljer utmätta fastigheter
Varje av dessa scenarion resulterar vanligtvis i köpeskillingar som är lägre eller långt lägre än vad bostaden skulle kräva under en sund ekonomi.
Till exempel var det genomsnittliga försäljningspriset för en bostad från januari till mars 2007 322 100 dollar. När den stora recessionen slog till året därpå sjönk priserna på bostäder. De nådde sin lägsta nivå två år senare och låg i genomsnitt på 257 000 dollar från januari till mars 2009.
Under samma tidsperiod mer än fördubblades tvångsförsäljningarna från mindre än 150 000 till mer än 350 000.
Kombinationen av sänkta priser och fler tvångsförsäljningar ger billigare bostäder på marknaden.
Räntorna är lägre
Samtidigt med sjunkande bostadspriser tenderar recessioner att ge sjunkande bolåneräntor. Bostadsindustrin spelar en viktig roll i ekonomin. Så genom att sänka bolåneräntorna under en recession hoppas den federala regeringen kunna stimulera försäljningen av bostäder genom att göra det billigare att låna bolån.
I slutet av januari 2007 var den genomsnittliga räntan för ett 30-årigt lån med fast ränta i USA 6,25 %. Två år senare, mitt under lågkonjunkturen, sjönk samma ränta till 5,10 %. Den sänkningen på 1,15 % skulle minska din månadsbetalning på ett lån på 300 000 dollar med nästan 220 dollar.
Få offerter från flera långivare för att försäkra dig om att du får bästa möjliga ränta.
Nackdelar med att köpa i en bostadsrecession
Inte alla bostäder som du ser till salu kommer att vara en bra affär. Några av de lägst prissatta bostäderna kommer att vara de som kräver reparationer, så du bör kunna se skillnaden mellan en större renovering och ett hem som bara kräver små kosmetiska korrigeringar.
En av anledningarna till att du kan stöta på bostäder som behöver mer arbete än vanligt är tiden. Om husägarna har flyttat ut eller om huset har blivit utmätt kan det ha stått tomt i flera månader utan någon som helst skötsel.
Var försiktig med utmätningar och blankoförsäljningar
Förmätningar och blankoförsäljningar finns det gott om i dåliga ekonomier. Bristande återbetalning av lån påverkar bostadsvärdet och närliggande bostäder känner ofta av effekten av utmätningar, särskilt när många utmätningar har lämnats in.
I en utmätning beslagtar långivaren bostaden på grund av utebliven betalning och överför äganderätten till sitt namn. Vid en kort försäljning säljer husägaren hemmet för mindre än vad han eller hon är skyldig för att undvika utmätning.
Hus som är föremål för utmätning eller kort försäljning säljs ofta för under marknadsvärdet, vilket gör dem till ett lockande alternativ för husköpare. Dessa bostäder är dock ofta behäftade med en rad olika problem:
- Skortsäljningar involverar ofta flera långivare och tar lång tid att avsluta
- Bostäderna kan uppvisa allvarliga skador på grund av långvariga vakanser
- Foreclosed homes are sold as-is, i många fall
Och även om tvångsförsäljningar och blankoförsäljningar kan ha en bra prislapp är det troligt att du kommer att stöta på problem längs vägen som du skulle möta med en bostad i gott skick.
Försumma inte en titelsökning
I den frenetiska förhoppningen om att din tvångsförsäljning eller kortförsäljning stängs är det viktigt att se till att din fastighetsmäklare ordnar en titelsökning. Dessa sökningar är viktiga eftersom de verifierar att hemmets titel inte har några problem.
Säljare i ekonomiska svårigheter kanske inte bara är under vatten på sina fastigheter. De kan också vara skyldiga andra betydande pengar. En husägare kan till exempel anlita en entreprenör för att göra en köksrenovering. När lågkonjunkturen slår till har husägaren inte längre råd att betala entreprenören. Så entreprenören lämnar in en ”mekanisk panträtt” som kräver betalning innan bostaden säljs.
Se till att låta göra en grundlig sökning av äganderätten för att se till att det inte finns några panträtter som lagts på fastigheten av entreprenörer, skattemyndigheter eller låneinstitut. Du vill inte behöva ta itu med dessa huvudvärk efter att du har köpt din bostad.
The Bottom Line
Att köpa en bostad i en lågkonjunktur är inte riktigt så enkelt som det verkar, så det är viktigt att du kommer ihåg några viktiga principer under ditt bostadssökande.
Var tålmodig
Om du vill få ett hem för så lite pengar som möjligt, förbered dig på en långdragen slutprocess. Bankerna tenderar att dra ut på korta försäljningar och utmätningar, vilket leder till frustrationer för både köpare och säljare.
Var smart
Om du har pengar att köpa en bostad finns det en god chans att du får en bättre ränta på ditt bolån än vad du skulle ha fått före lågkonjunkturen. Hoppa inte på den första räntan som en långivare erbjuder, utan se dig omkring.
Var snäll
Recessioner tvingar husägare att sälja när de inte är redo, vilket kan leda till frustration och sorg. Inse att det som kan vara en idealisk tidslinje för dig kanske inte är en idealisk tidslinje för husägaren.