Alai

Dela detta nu!

”Vad menar du med att det kommer att kosta mig 12 000 dollar att reparera sprickorna i mitt hems yttre tegelfasader!”

Det finns ett växande dilemma i bostadsområden i USA när det gäller sprickor i tegelfasader. Heminspektörer och bostadsköpare upptäcker dessa sprickor i tegelfasern vid försäljning av bostäder. Alla får en heminspektion nuförtiden och alla heminspektörer är rädda för sprickor i tegelfasaden eftersom de är rädda för sitt yrkesmässiga ansvar när de ombeds förklara orsaken och betydelsen av dem. Därför brukar de rekommendera att en professionell grundläggningsentreprenör eller ingenjör anlitas för att specifikt utvärdera sprickproblemen efter heminspektionen. Ingenjörer, som ofta tar mer än 150 dollar per timme med minimiavgifter på 300 dollar eller mer, anses ofta vara för dyra av köparna eller säljarna, så nio gånger av tio (9,9) tar fastighetsmäklarna in en grundläggningsentreprenör för en kostnadsfri utvärdering. När man tänker efter kan detta liknas vid att be räven att vakta hönshuset, eftersom entreprenörerna i de flesta fall rekommenderar en grundförstärkning för att antingen stabilisera eller återställa nivån på en stabil grund. Det är vad de är i branschen för att göra. Det är så de får mat på bordet. De kallar sprickbildning i tegelfasaden för ”grundläggningsfel” och de garanterar att de kan stabilisera grunden i området med sprickbildning i tegelfasaden under hela husets livslängd. Detta är ganska imponerande.

Är sprickor i tegelfasader ett underliggande tecken på allvarliga problem med grundläggningen?

Vad dessa entreprenörer och de flesta andra människor inte förstår är att inte alla sprickor i tegelfasader är relaterade till grundläggningsavveckling eller differentiell avveckling som entreprenörerna antyder. Differentiell expansion av tegelstenar orsakar många sprickor i tegelfasader och dessa slås ihop med alla andra typer/orsaker till sprickor i tegelfasader som ”sättningsrisker” av entreprenörerna för grundläggningsreparation. Därför hävdar dessa entreprenörer och vissa ingenjörer för den delen att sprickor i tegelfasern är ett tecken på att fundamentet har misslyckats. Detta skrämmer hemköpare till döds. Typiska kostnader för reparationer av grunden tycks alltid börja vid 5 000 dollar och kan vara så höga som 30-60 000 dollar – eller mer! Säljaren blir alltid pressad att betala detta, och många gånger gör de det, särskilt om de är desperata att sälja sitt hem.

De flesta människor inser inte att det krävs mycket lite differentiell grundläggningsavsättning för att spräcka tegelfasad, eftersom fasaden är ett styvt, sprött material. Det kan helt enkelt inte sträcka sig i någon märkbar grad utan att spricka för att lindra spänningar och påfrestningar. Husköpare är förskräckta över sprickor i tegelfasad eftersom de ser tegelfasaden som det primära konstruktionselementet i huset. Du vet: ”Tegelfasad ger ett djärvt, slottsliknande och kraftfullt utseende”. Köparna får inte veta av entreprenörerna som utför reparationer av grunden att det bara är en fasad eller en väderbarriär och inte skiljer sig från vinyl-, trä- eller stuckatur.

Det mest anmärkningsvärda och alarmerande är att när reparationer av grunden utförs finns det för det mesta inga sprickor i den invändiga – huvudsakligen målade torra väggar – som är rakt motsatta till sprickorna i tegelfasaden. Detta tyder alltså på att om sprickorna i tegelfasaden faktiskt var relaterade till differentiell sättning, så var den differentiella sättningen så liten att den inte spräckte den inre torra väggbeklädnaden. Och detta tar upp en mycket viktig punkt: om huset hade vinyl- eller träbeklädnad eller EIFS, skulle det inte finnas några sprickor som kräver en kostnadsfri strukturell utvärdering när det inte finns några sprickor i den invändiga gipsväggen mittemot sprickorna i tegelfasaden. Allvarligt talat, för det mesta finns det inga inre sprickor i gipsväggar, så heminspektörerna ifrågasätter aldrig några ovanliga rörelser i grunden. Det händer bara med hus med tegelfasad.

Lita på mig, jag har gjort det här länge – det är förmodligen inte vad du tror

Jag har inspekterat bostadshus i 31 år och under halva denna tid har jag utfört golvnivåundersökningar med hjälp av en manometer. Aldrig har jag inspekterat ett hem som hade mindre än en tum av golvnivåvariation över hela sitt fotavtryck. Och dessa bostäder med lägst golvnivåvariation är vanligen sprickfria bostäder (med torra väggar). Jag tittar vanligtvis inte på nya bostäder, men jag misstänker att de kan byggas med mycket snävare toleranser än en tum över hela fotavtrycket. Därför kan de differentiella sättningar efter byggnationen som verkar förekomma i många hus (och vi har sett många), under deras livstid, vara tillräckligt stora för att påverka (spräcka) tegelfasaden negativt, men inte den något spröda inre gipsavslutningen. Dessa små sättningar påverkar definitivt inte överbyggnaden med träramar (en flexibel kombination av stolpar, bjälklag, takbjälkar, takbjälkar, skivor och spikar/skruvar), och de påverkar ofta inte heller grundkonstruktionen. Detta leder till en möjlig teori om att det kan vara torsionsrotation eller sättningar i grundfundamenten som orsakar sprickorna i tegelstenarna, eftersom tegelstenarna sitter utanför grundmurarna – vanligtvis inom några få centimeter från grundfundamentens ytterkant. Som nämnts är tegelfasad mycket bräcklig. Så en liten sättning under grundfundamentets ytterkant, som inte alls påverkar grundmuren eller överbyggnaden av träramar, kan orsaka sprickor i tegelfasaden, men inte sprickor i den invändiga gipsväggen. Avsaknaden av sprickor i gipsväggar är viktigare än utvärderingen av sprickor i tegelfasaden.

Sluta med eländet, snälla

Jag önskar att ingenjörsvärlden skulle hjälpa till att sätta stopp för denna brutala bestraffning av bostadssäljaren – en person som vanligtvis har bott i bostaden med sprickor i tegelfasaden i tio eller fler år. Det är verkligen en parodi att fastighetsmäklarna pressar säljarna att betala grundläggningsentreprenörerna för något som för det mesta är helt oviktigt. Särskilt när sprickorna i tegelfasaden har orsakats av någon annan orsak än olika sättningar i grunden. Och tro det eller ej, detta är ganska ofta fallet.

I början av vår karriär var vi livrädda för sprickor i tegelfasaden. Precis som dagens heminspektörer. Nu ser vi att de är en vanlig utveckling i nästan alla tegelhus. Detta beror främst på den bristande användningen av expansionsfogar vid byggande av tegelfasader i bostäder, och det som för oss har visat sig vara mycket små differentiella grundsättningar som uppstår i nästan alla hus under deras livstid. När man lägger till de andra vanliga orsakerna till sprickbildning i tegelfasader kan man förstå varför det görs så mycket grundläggningsreparationer i fastighetsbranschen för att åtgärda sprickbildning i tegelfasader. Det är normalt sett löjligt.