####
En av de större förändringarna som kommer att ske i det av Colorado Commission Approved Contract to Buy and Sell (”CBS”) i januari 2019 gäller paragraf 13 (”Transfer of Title”) i blanketten. Under många år har paragraf 13 i CBS innehållit en ___________ (blank) före beskrivningen av vilken typ av handling som säljaren skulle överlämna till köparen vid avslutningen. I bostadstransaktioner har detta ”tomrum” nästan alltid fyllts i med ordet ”allmän” utan någon diskussion eller förhandling mellan parterna.
Från och med den 1 januari 2019 kommer det nya CBS att som standard vara en ”särskild” garantihandling om ingen annan typ av handling specificeras genom en ruta som kommer att kryssas i nedan. De rutor som ska kryssas i, om parterna kommer överens om det, kommer att omfatta: allmän handling, köp och försäljning, kvittningsanspråk, handling av personlig representant eller _______ ”blank” (annat).
I Colorado är de enda lagstadgade formerna av handlingar som erkänns allmänna, särskilda, köp och försäljning samt kvittningsanspråk. Andra typer av handlingar som ibland hänvisas till (personlig representant, förmånstagare, förvaltare, konservator etc.) är vanligtvis bara en köp- och säljhandling i form och innehåll.
Med utgångspunkt i de nya ändringarna av punkt 13 i CBS tror jag att det kan bli fler diskussioner och förhandlingar om vilken typ av handling som i slutändan avtalas mellan köpare och säljare i en bostadstransaktion. Därför trodde jag att det skulle vara bra att beskriva var och en av de fyra grundläggande ”typerna” av Coloradohandlingar och vad varje typ av handling kan betyda för en köpare eller säljare.
För det första är det viktigt att tydligt förstå att VAR och en av handlingstyperna överlåter exakt samma intresse i en fastighet från köparen till säljaren. Skillnaden mellan de olika handlingstyperna är uteslutande relaterad till de garantier eller garantier som en säljare lämnar till en köpare när det gäller kvaliteten på äganderätten. Jag vill också påpeka att jag för enkelhetens skull kommer att använda termerna ”säljare” och ”köpare” (snarare än de mer korrekta ”grantor” och ”grantee”) i hela detta dokument.
General Warranty Deed
En general warranty deed har under många år varit den traditionella handling som har erbjudits vid en bostadstransaktion i Colorado. Det anses vanligen vara den ”starkaste” formen av handling, på grund av de omfattande garantier som en säljare lämnar till en köpare i samband med överföringen av äganderätten till en fastighet. Med förbehåll för de undantag eller belastningar som särskilt anges i handlingen garanterar säljaren köparens äganderätt till fastigheten ända tillbaka till fastighetens ursprung. Kort sagt, oavsett om det är säljaren eller någon avlägsen tidigare ägare till fastigheten som har skapat en belastning på äganderätten, garanterar säljaren köparen att han kommer att försvara denne mot alla krav på äganderätten. Period.
Special Warranty Deed
Med verkan från och med den 1 januari 2019 kommer en särskild garantihandling att vara den nya ”standardhandlingen” i CBS. Om inte rutan för en annan form av handling är markerad kommer säljaren att vara avtalsmässigt skyldig att överlämna en särskild garantihandling till köparen vid avslutningen. Särskilda garantihandlingar har under många år varit den vanligaste formen av handling som används vid kommersiella fastighetstransaktioner, men av olika anledningar har de varit mycket sällsynta vid bostadstransaktioner i Colorado under åren.
En säljare garanterar, när han eller hon lämnar en särskild garantihandling, köparens äganderätt till fastigheten endast mot eventuella belastningar på fastigheten som skapades UNDER PERIODEN FÖR SÄLJARENS ÄGANDETAL AV FAStigheten. Liksom i den allmänna garantihandlingen begränsas säljarens garanti av alla särskilt angivna undantag från överlåtelsen.
Kort sagt är skillnaden mellan de två formerna av ”garantihandlingar” att i en allmän garantihandling garanterar säljaren mot allt som någon av fastighetens ägare någonsin har gjort för att belasta äganderätten och i en särskild garantihandling garanterar säljaren endast mot allt som säljaren har gjort för att belasta äganderätten.
Affärs- och försäljningshandlingar
En affärs- och försäljningshandling är vanligtvis INTE en garantihandling (såvida inte särskilda garantier uttrycks i själva handlingen). Därför lämnar säljaren i de flesta fall inga garantier om äganderättens kvalitet eller förekomsten av eventuella belastningar/undantag på fastigheten. Säljaren ger i huvudsak köparen alla de rättigheter som säljaren för närvarande har och, vilket är viktigt, senare förvärvar i förhållande till äganderätten till fastigheten. Köp- och säljhandlingar är ovanliga i en typisk bostadsöverlåtelse. Ofta är en köp- och säljhandling den lagstadgade formen av en handling som vanligen kallas för en personlig företrädares handling, en skattmästares handling, en förvaltares handling eller en förmyndares handling. Handlingen undertecknas vanligtvis av någon tredje part som är förvaltare eller myndighetsperson.
Quit Claim Deed
En quit claim-deed är den enklaste formen av handling, eftersom den INTE är en garantihandling och endast överför det intresse som säljaren för närvarande har i fastigheten till köparen, utan några ytterligare garantier eller framställningar överhuvudtaget. Den överför endast äganderätten till fastigheten, inklusive eventuella defekter eller belastningar, från en part till en annan. Quit claim-handlingar används ofta vid överföringar inom familjen, för att lägga till eller ta bort någon från äganderätten, eller för att överföra en fastighet från enskilt ägande till en nybildad stiftelse eller annan enhet. Detta betyder inte att en quit claim deed inte skulle kunna användas i en traditionell försäljningstransaktion om det av någon anledning var en förhandlingsöverenskommelse mellan köparen och säljaren.
Slutsats
Colorados REALTORS® måste tydligt förstå att valet av vilken typ av handling som används i en försäljningstransaktion är något som parterna (köparen & säljaren) förhandlar om. Som bör framgå av denna sammanfattning finns det mycket viktiga rättsliga konsekvenser av den typ av handling som en säljare går med på att ge och en köpare går med på att få i ett kontrakt. Jag anser att man under alltför många år inte har ägnat tillräcklig uppmärksamhet åt valet av handlingssätt. Detta gäller särskilt vid bostadstransaktioner. En titelförsäkring kan ge ett visst skydd mot eventuella garantirisker, men den är inte en fullständig lösning. Som alltid måste Colorado REALTORS® påminna sina kunder om att de bör rådfråga lämplig juridisk rådgivare om de har specifika frågor om vilken typ av handling de kommer att ge eller ta emot i en transaktion.