Q.I mitt hyresavtal står det att jag ska betala hyran den första i månaden. Jag har varit försenad nästan varje månad med några dagar, och min hyresvärd har aldrig protesterat. Nyligen var jag två dagar försenad, och nu vill min hyresvärd vräka mig för att jag inte betalat hyran i tid. Kan han vräka mig?
A.När två parter har ett beteende som skiljer sig från de skriftliga villkoren i hyresavtalet kommer domstolen ofta att finna att de skriftliga villkoren i hyresavtalet har avståtts. Teorin bakom detta är vad som kallas avtalsfrihet. Det finns två sätt att skapa ett avtal: genom ord (skriftliga eller muntliga) eller genom handlingar. Det skriftliga hyresavtalet är ett exempel på den första typen av avtal, ett uttryckligt avtal. Handlingen (att betala hyran några dagar för sent varje månad och att hyresvärden inte protesterar) är ett underförstått avtal. Parternas handlingar visar domstolen att parterna hade för avsikt att vara bundna av ett annat avtal än det som de tidigare hade kommit överens om.
Interessant nog är det så att ju oftare du kan visa domstolen att du var försenad, desto bättre är det för dig. Att vara sen med hyran en eller två gånger räcker kanske inte för att domstolen ska finna att hyresvärden har avstått från sin rätt till strikt efterlevnad av avtalsvillkoren. Att vara försenad månad efter månad efter månad visar domstolen ett mönster, ett handelsförlopp, som ledde till att hyresgästen förlitade sig på att det inte var någon stor sak att vara några dagar försenad.
Det enda sättet för hyresvärden att återfå sin rätt till strikt efterlevnad av de skriftliga villkoren i hyresavtalet är att skicka ut ett brev om strikt efterlevnad. I detta brev måste det stå något i stil med ”Ok, hyresgäst, du har tidigare varit sen med hyran och jag har accepterat sådana betalningar, men nu förändras allt detta och från och med nu insisterar jag på att bli betald strikt i enlighet med villkoren i hyresavtalet”. Om din hyresvärd skickar ett sådant brev till dig är det osannolikt att en domstol kommer att finna att du är befriad nästa gång du är sen med hyran.
Denna typ av argument fungerar med nästan alla villkor i ett skriftligt hyresavtal. Om ditt hyresavtal säger att inga husdjur är tillåtna, men din hyresvärd har känt till att du har ett husdjur i lägenheten från början, kan du hävda att din hyresvärd har avstått från att strikt följa klausulen om att inga husdjur är tillåtna. Den enda komplikationen uppstår när det finns en klausul som förhindrar avstående i hyresavtalet. I vissa hyresavtal anges att ingen affärsverksamhet ska utgöra ett avstående från avtalsvillkoren. Hyresgästen kommer naturligtvis att hävda att en sådan klausul på ett otillåtet sätt hindrar avtalsfriheten, och som ett stödargument kan han hävda att klausulen mot avstående i sig själv avstod från att gälla på grund av att parternas affärer inte stämde överens med klausulen. Lagstiftningen i Ohio är för närvarande oklar när det gäller huruvida en domstol skulle tillämpa en sådan klausul.
Tenant’s Guide to Fighting an Eviction