Om du har hört talas om begreppet 1031-utbyte, men inte vet exakt vad det är, kan du vända dig till oss för att få hjälp. Vi specialiserar oss på att hjälpa våra kunder med alla typer av olika utbyten, inklusive skatteuppskjutna utbytestransaktioner och omvända utbytestransaktioner. Den här sidan hjälper dig att ta reda på om du är berättigad att delta i ett omvänt utbyte eller inte. Denna typ av 1031-utbyte är tänkt att göra det möjligt för köpare att köpa nya fastigheter nu, samtidigt som de hänger kvar på fastigheter som de vill sälja till senare när de kan vara värda mer. Om du tror att ett omvänt utbyte kan vara rätt för dig, ring oss.
Det omvända utbytet är motsatsen till det fördröjda utbytet. Medan det fördröjda bytet kräver att Exchangor avstår från egendom innan han förvärvar egendom, gör det omvända bytet det möjligt för Exchangor att förvärva egendom först och avstå från egendom i andra hand. Med andra ord gör det omvända utbytet det möjligt för en investerare att förvärva en ny fastighet i dag, när en utmärkt investering kan vara tillgänglig, och sälja annan fastighet senare när ett bättre pris kan erhållas.
Det omvända utbytet utökar i hög grad investerarens möjligheter att dra nytta av förändringar på marknaden och förbättra sin investeringsposition.
Om du vill ta reda på mer om processen för omvänt utbyte eller processen för uppskjutet utbyte av skattemedel, kan du kontakta en av våra experter redan i dag. Vi vill hjälpa din 1031-utbytestransaktion att gå så smidigt som möjligt.
REVERSE EXCHANGE
Det omvända utbytet är främst strukturerat med Revenue Procedure 2000-37 i åtanke. Även om Reverse Exchanges har strukturerats i årtionden före Revenue Procedure, följer många investerare nu Revenue Procedure för att få safe harbor-förmånerna.
Revenue Procedure föreskriver att IRS inte kommer att ifrågasätta kvalificeringen av egendom som antingen ”replacement” eller ”relinquished” om det finns ett kvalificerat Exchange Accommodation Arrangement (QEAA). Kraven för QEAA är följande:
- Fegendomen överförs till en Exchange Accommodation Titleholder (EAT). Equity Advantage skapar EAT i form av ett LLC. Syftet med överföringen är att skattebetalaren inte ska vara innehavare av egendomen.
- Vid tidpunkten för överföringen till EAT är det skattebetalarens avsikt att egendomen som innehas av EAT representerar antingen ersättningsegendomen och/eller den överlåtna egendomen.
- Senast fem arbetsdagar efter överföringen av egendomen till EAT måste det finnas ett skriftligt Qualified Exchange Accommodation Agreement.
- Senast 45 dagar efter överföringen av ersättningsbytesegendomen till EAT krävs identifiering av den eller de avstående egendomarna. Identifieringen måste vara förenlig med de befintliga försenade reglerna.
- Den sammanlagda tidsperioden under vilken de överlåtna fastigheterna och ersättningsfastigheterna innehas i det kvalificerade avtalet om inkvartering vid byte får inte överstiga 180 dagar.
Det är dessutom inte möjligt för Exchangor att ta emot egendom som redan ägs som ersättning för egendom som ska överlåtas.
PRAKTISKA HÄNSYNSMÅL FÖR DET OMvända utbytet
Först och främst måste Exchangor ha den ekonomiska förmågan att köpa ersättningsegendomen. Kom ihåg att Exchangor inte kommer att kunna dra nytta av försäljnings/bytesintäkterna eftersom den överlåtna egendomen ännu inte har sålts. Exchangor måste använda sig av andra ekonomiska resurser för förvärvet. Om ett lån från en kommersiell långivare behövs måste långivaren vara villig att låna ut pengarna till EAT.Equity Advantage känner till sådana långivare som kan göra denna anpassning och kan ge dig informationen.
Parkering
Parkering avser att EAT tar och innehar äganderätten till fastigheten under utbytet. (”Lager”, ”station”, ”plats” skulle också vara lämpliga beskrivningar, men IRS använder ”park” som metafor). Denna parkeringsteknik används eftersom Revenue Procedure 2000-37 förbjuder Exchangor från att ha äganderätten till den överlåtna och ersättande egendomen samtidigt.
Det finns två parkeringsmetoder för att slutföra ett omvänt byte: parkera ersättningsegendomen och parkera den överlåtna egendomen. Beslutet om vilken egendom (antingen ersättningsegendomen eller den överlåtna egendomen) som parkeras avgörs genom att ta hänsyn till ett antal faktorer: finansieringskällan för att betala för förvärvet, panträtt på den överlåtna egendomen och det egna kapitalet i den överlåtna egendomen.
Om Exchangor önskar förbättra ersättningsegendomen, måste ersättningsegendomen parkeras. Eventuella förbättringar ska byggas innan Exchangor mottar ersättningsfastigheten.
Oavsett vilken fastighet som är parkerad är fastigheten tillgänglig för Exchangor. Equity Advantage skapar ett hyres- och fastighetsförvaltningsavtal mellan EAT och Exchangor så att Exchangor har fullständig tillgång till den parkerade egendomen.
Park Replacement Property
I park replacement approach skapar Equity Advantage ett nytt LLC med en enda medlem där Equity Advantage är den enda medlemmen och ersättningsegendomen är den enda tillgången.
Det nya LLC fungerar som EAT. LLC lånar pengar från Exchangor (och/eller en långivare) för att förvärva äganderätten till ersättningsfastigheten. LLC behåller äganderätten till ersättningsfastigheten tills en köpare har hittats för den överlåtna fastigheten. Försäljningsintäkterna går till Equity Advantage när den överlåtna fastigheten säljs, precis som vid ett fördröjt byte. Försäljningsintäkterna används sedan för att betala av LLC:s lån. Slutligen överförs Equity Advantages äganderätt till ersättningsfastigheten till Exchangor som slutför utbytet.
Park Relinquished Property
I Park Relinquish-metoden skapar Equity Advantage ett nytt LLC med en enda medlem och en enda tillgång. Equity Advantage är den enda medlemmen i LLC och den överlåtna fastigheten blir dess enda tillgång.
När LLC förvärvar ersättningsfastigheten byter LLC den samtidigt mot Exchangors överlåtna fastighet. I praktiken har LLC överfört ersättningsfastigheten till Exchangor och LLC har fått äganderätten till den avstående fastigheten. Den överlåtna fastigheten ägs av LLC tills en köpare har hittats. Vid avslutningen kommer äganderätten till den avstående fastigheten att överföras från LLC till köparen och försäljningsintäkterna kommer att gå till Equity Advantage på samma sätt som vid ett fördröjt byte. Försäljningsintäkterna används sedan för att betala av lån som uppkommit hos LLC, vilket avslutar utbytet.
EXCHANGÖRENS RIKTLINJER FÖR ATT GENOMFÖRA DET OMVÄNTADE BYTTE
Förvärvet
- Kontaktera Equity Advantage
- Informera Equity Advantage om att du har för avsikt att delta i ett omvänt byte.
- Equity Advantage tillhandahåller information för att se till att ett utbyte är fördelaktigt för dig.
- Upprätta ett konto hos Equity Advantage: lämna kontaktuppgifter och ytterligare information om fastigheten som du känner till vid den här tidpunkten.
- Upprätta finansiering för att förvärva din ersättningsfastighet Medlen kan komma från din bytesaffär, personliga medel eller en bank/långivare. Om en långivare används för att tillhandahålla lånet, se till att långivaren är bekant med processen för omvänt 1031-utbyte. (Equity Advantage står till förfogande för att rådgöra med din långivare).
- Förhandla om villkoren för köpet
- Signera ett köpeavtal.
- Kontraktet måste ha ett stycke som anger att köpet är föremål för ett 1031-utbyte och att säljaren går med på att samarbeta med utbytet (1031 Exchange Cooperation Clause).
- Kontakta ditt avslutande ombud
- Förmedla information om köpet.
- Informera det avslutande ombudet att köpet omfattar ett 1031-utbyte och att Equity Advantage kommer att kontakta dem inom kort.
- Kontakta Equity Advantage
- Equity Advantage samlar in den ytterligare information som behövs för att strukturera utbytet: information om fastigheten, datum för avslutande, försäljningspris, information om säljarna, information om avslutningsagenten etc.).
- Equity Advantage genererar utbyteshandlingar och skickar dem till alla berörda parter.
- Förmedla fullständig finansiering
- Utbytaren ordnar all finansiering för förvärvet av ersättningsfastigheten.
- Om EAT ska inneha äganderätten till ersättningsfastigheten måste lånet vara i EAT:s namn.
- Förmedla partiell finansiering till EAT för den handpenning eller den deposition som säljaren kräver. (Finansieringen behandlas som ett lån mellan dig och EAT)
- Ett skuldebrev mellan EAT och Exchangor säkras genom en trust deed.
- Closing Occurs
- Båda parter (Exchangor och köpare) undertecknar utbytesdokument som utarbetats av Equity Advantage.
- Avhängigt av finansieringen tar EAT över äganderätten till antingen ersättningsfastigheten eller den överlåtna fastigheten (denna process i brukar kallas parkering). Equity Advantage kommer att samarbeta med dig för att bestämma vilken fastighet som ska parkeras.
Detta avslutar förvärvet av ditt utbyte. Vid denna tidpunkt har Equity Advantage antingen din avstående fastighet eller din ersättningsfastighet parkerad.
Relinquering
- Granska identifieringspaketet som skickas till dig av Equity Advantage
- Equity Advantage skapar och vidarebefordrar ett identifieringspaket för din granskning efter att ha mottagit den slutgiltiga avräkningsutredningen från avslutningsagenten.
- Paketet innehåller följande: ersättningsfastighetens överföringsdatum, tidsfristen för identifiering på 45 dagar och tidsfristen på 180 dagar för att slutföra utbytet.
- Identifieringsformuläret tillhandahålls och måste fyllas i och undertecknas av dig, Exchangor.
- Identifiera fastigheten eller fastigheterna som du planerar att sälja
- Detta måste vara gjort senast vid midnatt på den 45:e dagen i din utbytesperiod.
- Sänd den ifyllda och undertecknade kopian till Equity Advantage via fax, post eller e-post.
- Skattemyndigheten utfärdar inga förlängningar om inte du och/eller fastigheten påverkas av en presidentdeklarerad katastrof.
- Kontakta ditt avslutande ombud
- Förmedla information om försäljningen.
- Informera det avslutande ombudet om att försäljningen omfattar ett 1031-utbyte och att Equity Advantage kommer att kontakta dem inom kort.
- Slutningen sker
- Slutningen av den överlåtna fastigheten måste ske före tidsfristen på 180 dagar.
- Kontaktera Equity Advantage så att korrekta byteshandlingar genereras.
- Nästa steg varierar beroende på om Equity advantage parkar den överlåtna eller ersättande fastigheten. (Vänligen se Parkering)
EQUITY ADVANTAGE’s COURSE OF ACTION TO COMPLETE THE REVERSE EXCHANGE
Parking
- EAT tar äganderätten till ersättningsfastigheten eller den avstående fastigheten. (Denna process kallas ofta för att ”parkera” investeringsfastigheten. Equity Advantage avgör vilken fastighet som ska tas i besittning beroende på bankens finansiering, utbyteskrav, den överlåtna fastighetens eget kapital och Exchangors önskemål.)
- Equity Advantage skapar ett hyres- och/eller fastighetsförvaltningsavtal mellan EAT och Exchangor så att Exchangor har tillgång till den parkerade fastigheten.
- Den överlåtna fastigheten säljs och intäkterna från försäljningen går till Equity Advantage.
- Equity Advantage betalar av det ursprungliga lånet som du gav till EAT.
- När Equity Advantage har betalat av det ursprungliga lånet som du gav till EAT kommer eventuella återstående medel som Equity Advantage har att användas för att betala av skulden på ersättningsfastigheten.
- Avhängigt av vilken fastighet som Equity Advantage parkerar kommer Equity Advantage att överlåta äganderätten till ersättningsfastigheten till dig, antingen genom en handling eller en överlåtelse av medlemskapet i EAT. Om Equity Advantage redan har bytt fastigheter med Exchangor är utbytet slutfört när Equity Advantage återbetalar det ursprungliga lånet.
.