Alai

Den lokala bostadsmarknaden verkar vara på uppgång. Även om detta är ett gott tecken på vår återhämtande ekonomi är det också en lämplig tidpunkt för köparna att påminna sig själva om några av riskerna och deras juridiska rättigheter när de köper en bostad.

Maximalen ”köparen ska vara på sin vakt” (eller caveat emptor) gäller vid köp av en bostad lika mycket som vid köp av ett äpple. Enligt Michael D. Akerly, et al, eds., British Columbia Real Estate Law Guide (North York, Ont.: CCH Canadian Limited, 2010) på sidan 3525:

Defekter anses vara av två slag, latenta eller patenterade.

Patenterade defekter är sådana som kan upptäckas genom inspektion och vanlig vaksamhet från köparens sida. När det gäller dessa är den vanliga regeln caveat emptor.

Latenta fel är sådana som inte skulle avslöjas genom någon undersökning som en köpare har möjlighet att göra innan avtalet ingås (34 Halsbury’s Laws of England, 3:e upplagan, s. 211, s. 353).

En säljare är inte skyldig att upplysa om ett patenterat fel eftersom en köpare hade kunnat eller borde ha upptäckt felet genom att göra en rimlig undersökning av bostaden. Om t.ex. en ledstång är trasig har du ingen rättslig prövning mot säljaren för den trasiga ledstången efter att du har köpt bostaden.

Om en säljare anstränger sig för att dölja en patentdefekt i syfte att vilseleda en köpare eller lugna dennes misstankar, kan detta handlande betraktas som bedrägligt och köparen kan ha en laglig rätt att få ersättning mot säljaren som en följd av detta.

Också om en säljare var medveten om en latent defekt och underlät att avslöja den, kan detta tolkas som en vilseledande uppgift och ge köparen en laglig rätt till ersättning mot säljaren.

Hur skyddar man sig då som köpare? Nedan följer några exempel.

1. Anlita en kompetent heminspektör för att undersöka ditt potentiella hem. En bra heminspektör ser till att du är medveten om eventuella patentfel innan du köper bostaden.
2. Ta dig tid att göra dina egna grundliga undersökningar av bostaden.Nöj dig inte med vad säljarens mäklare kan berätta om bostadens skick. Peta, stöta och gör vad du måste för att vara övertygad om att ditt potentiella hem är i ett skick som du tycker är acceptabelt.
3. Genomtänk noga igenom informationsutlåtandet och följ upp eventuella farhågor som du kan ha. Ett informationsutlåtande ingår i allmänhet i alla standardavtal om köp och försäljning och avslöjar fakta med avseende på många av de viktigaste aspekterna av ett hems struktur och grundläggning. Den är bred, så om det finns några anmärkningar som oroar dig kan du insistera på att få mer information.
4. Införliva alla framställningar eller garantier som lockade dig att köpa bostaden i ditt köpe- och försäljningsavtal. De flesta köp- och försäljningsavtal innehåller en klausul om ”inga andra framställningar eller garantier”. Om säljaren till exempel har berättat för dig att fruktträden på bakgården är prisbelönta och att du kommer att kunna njuta av dessa träd och vinster från deras frukter, kan du, om inte denna utfästelse införlivas i kontraktet, inte ha någon laglig rätt till återkrav om uttalandet visar sig vara osant.
5. Besök din potentiella bostad vid olika tidpunkter på dagen/veckan. Vissa problem med en bostad kan bara upptäckas under vissa förhållanden, så se till att besöka den under olika väderförhållanden eller tider på veckan. I till exempel Trakalo v. Hodges, B.C.J. No. 2278, 1995 CanLII 2183 (BC SC), besökte kärandena hemmet endast en gång under 40-50 minuter, men det visade sig att med tiden och särskilt vid fuktigt väder luktade hemmet överväldigande mycket av katturin. Även om kärandena kunde få ersättning på grund av felets latenta karaktär, hade det kanske varit mycket lättare för dem att undvika köpet helt och hållet.På samma sätt är det många köpare som besöker sitt framtida hem mitt i sökandet under dagtid, bara för att upptäcka att rusningstrafik eller helgaktiviteter gör hemmet mindre önskvärt än väntat. Dessa frågor skulle vara av patentkaraktär och skulle falla inom området för köparens försiktighet.
6. Fråga säljaren direkt om större bekymmer med bostaden som är personliga för dig och låt säljaren veta hur viktig frågan är för dig. Få också svaret skriftligt och tänk på att införliva det i kontraktet (se punkt 4). Om du t.ex. har en stor husdjursallergi kan du berätta för säljaren att detta är ett väsentligt problem för dig och fråga säljaren om de har husdjur. Få säljaren att skriftligen bekräfta att de känner till att det finns husdjur i bostaden. Helst skulle detta införlivas i kontraktet för att ge dig rätt att vidta åtgärder på grundval av kontraktsbrott om denna försäkran visar sig vara osann, men att ha försäkran skriftligt kan hjälpa dig att vid behov få ersättning mot säljaren på grundval av felaktig försäkran. Att ange att frågan är en viktig faktor när du väljer om du ska köpa bostaden eller inte kan också vara till hjälp i eventuella framtida tvister som kan uppstå.

Ovanstående är endast till information och är inte juridisk rådgivning, och bör inte heller tolkas som sådan. Om du upplever några juridiska svårigheter är du välkommen att kontakta någon av våra kvalificerade advokater.

Jeremy Burgess är processledare på Pushor Mitchell och har bistått flera klienter som har upplevt problem efter att ha köpt sina bostäder. Om du upplever oväntade problem med ett hem du köpt, tveka inte att kontakta Jeremy på ett konfidentiellt sätt: [email protected] eller 250-869-1156.