Om du äger eller planerar att köpa en bostad i ett ”CDD” och inte är säker på vad det betyder, är det här inlägget för dig. Ett community development district, ofta kallat ”CDD”, är en särskild enhet för lokala myndigheter som inrättats enligt Floridas lag i syfte att finansiera, bygga, driva och underhålla infrastruktur, förbättringar och tjänster i hela samhället till förmån för fastigheterna inom dess gränser. Exempel på några av de typer av förbättringar som kan ingå i en CDD är system för hantering av dagvatten, bevarandeområden, vägar, gatubelysning och landskapsplanering. Vissa CDD:s äger och driver också allmännyttiga anläggningar och fritidsanläggningar som klubbhus, simbassänger och parker.
Hur fungerar ett Community Development District?
En CDD styrs av en styrelse bestående av fem medlemmar, kallad Board of Supervisors, som ansvarar för att fastställa CDD:s policy, inklusive regler för användning av CDD:s egendom och anläggningar. Styrelsen väljs till en början av markägarna inom CDD (alla personer som äger mark inom CDD:s gränser, oavsett bostadsort) och övergår senare till ett allmänt valförfarande där styrelsen väljs genom en omröstning bland de registrerade väljare som är bosatta inom CDD. Oavsett vilken typ av val som tillämpas betraktas styrelseledamöterna i CDD som offentliga tjänstemän och omfattas av de statliga lagarna om etik och ekonomisk information. På samma sätt måste CDD:s verksamhet bedrivas i enlighet med Floridas ”Sunshine Law”, vilket innebär att alla CDD:s möten och handlingar måste vara öppna för allmänheten.
En CDD måste anställa en distriktsdirektör för att genomföra den politik som styrelsen fastställt och övervaka den dagliga verksamheten och avtalen för CDD:n, dess anläggningar och förbättringar. CDD:s anlitar vanligtvis också andra yrkesmän för att tillhandahålla löpande juridiska och tekniska tjänster.
Vad kostar ett utvecklingsdistrikt för samhället?
Infrastrukturen och förbättringarna som byggs och/eller förvärvas av en CDD finansieras i allmänhet genom försäljning av skattebefriade obligationer som emitteras av CDD. Obligationerna återbetalas genom uttag av en årlig kapitalutgift från alla fastigheter inom CDD som drar nytta av infrastrukturen och förbättringarna. Dessa avgifter är vanligtvis fastställda för obligationernas löptid, och denna del av den årliga CDD-avgiften kallas ofta ”skuldtjänstavgift”.
Kostnaderna för att driva CDD:n och för att driva och underhålla den infrastruktur och de förbättringar som ägs av CDD:n, är också ett ansvar för fastighetsägarna inom CDD:n. Dessa kostnader bedöms också årligen, och beloppet kan variera från år till år beroende på den drifts- och underhållsbudget som antagits för det aktuella räkenskapsåret. Denna del av den årliga CDD-avgiften kallas ofta ”drifts- och underhållsavgift”.
I vissa fall samlar CDD in dessa avgifter genom att skicka en räkning direkt till ägaren, men för de flesta fastighetsägare samlas avgifterna in på den årliga fastighetsskatteavgiften.
Vad mer behöver jag veta?
Det finns mycket mer att veta om CDD:s än vad som framgår av den allmänna översikten i det här inlägget. Det finns dock två mycket vanliga frågor som ofta dyker upp och som är värda att ta upp.
Kan personer som inte är bosatta i CDD använda CDD:s egendom?
Ja. Skälet till detta är baserat på arten av de intäkter som användes för att konstruera och förvärva CDD:s anläggningar. Trots att endast fastighetsägarna inom en CDD:s gränser är föremål för avgifter för CDD:s obligationsskuld och driftskostnader, måste förbättringarna och anläggningarna, eftersom de finansieras med hjälp av intäkter från försäljningen av skattebefriade obligationer – en form av offentlig finansiering – förbli öppna och tillgängliga för allmänheten. Många fastighetsägare kämpar med detta begrepp, eftersom det strider mot den rätt till användning av fastigheten som de är vana vid som medlemmar i en husägar- eller bostadsrättsförening, där endast de medlemmar av föreningen som betalar avgifter får använda föreningens anläggningar. Den viktigaste skillnaden är att en CDD är en offentlig enhet, medan en förening är en privat enhet.
Vad är CDD:s varaktighet?
Till många fastighetsägares förtret, som tror att en CDD upphör när obligationsskulden är helt återbetald, fortsätter en CDD att existera om den inte upplöses genom en förordning eller ett upphävande av den regel som skapade den. När obligationsskulden har återbetalats är dock de årliga CDD-avgifterna begränsade till den årliga avgiften för de löpande drifts- och underhållskostnaderna (förutsatt att inga ytterligare obligationer eller skulder utfärdas).
Fastighetsägare som bor inom en CDD och som har frågor om vilka anläggningar och vilken egendom som är CDD:s ansvarsområde, deras årliga avgifter eller allmänna frågor om dess verksamhet bör besöka CDD:s webbplats (som alla CDD:s måste ha från och med den 1 oktober), kontakta CDD:s distriktsföreståndare eller delta i CDD:s nästa schemalagda möte.