Alai

Här är ett intressant inslag: Jag svarar sällan på kontorets telefonlinje.

I min erfarenhet ringer kunder och agenter alltid till min mobiltelefon, och jag skulle uppskatta att minst hälften av alla samtal som kommer in till kontoret är från säljare. Allt från kanalrengöring till sökmotoroptimering – jag får flera samtal varje dag från personer som vill sälja mig något som jag varken vill ha eller behöver.

Jag hatar det. Och det är därför som jag aldrig har gjort några kallelser inom fastighetsbranschen.

Förra veckan fick jag ett samtal från en hypoteksförmedlare som jag tror kan ha läst av ett manuskript. Antingen det, eller så kunde han inte ta emot en artig vink.

Han fortsatte att ta upp punkter, bokstavligen beordrade (”Den tredje punkten som jag skulle vilja ta upp är att…”), och fortsatte till den oundvikliga slutsatsen för en försäljare: att säga ”Jag skickar mina kontaktuppgifter till dig” efter att det stod klart att vårt telefonsamtal inte skulle leda någonstans.

Men innan han kom fram till slutet släppte han en bomb på mig:

”Vi ger rekommendationer till fastighetsmäklare. Upp till femtio baspunkter på varje affär.”

Vad säger du?

”Det betyder att om någon tar ett lån på en miljon dollar får du 5 000 dollar i förmedlingsavgift från oss.”

Han fortsatte med att ge mig en matematisk uppdelning och föreslog att om jag skulle ge honom trettio klienter per år, skulle jag ta hem ytterligare 150 000 dollar.

Så vad sa jag?

Hur svarade jag på erbjudandet?

Är jag på väg att bli rik?

Nej.

Tvärtom.

”Jag tar inte emot förmedlingsavgifter för hypotekslån”, sa jag till honom, varpå han svarade: ”Men det här är godkänt av både RECO och OREA, det är lagligt!”

En hel del saker är lagliga som jag inte gör, eller som jag inte gillar, eller som jag inte håller med om. ”Det är lagligt” är inte början eller slutet för mig.

Jag förklarade för honom att jag har ett mycket strikt arbete och att mitt rykte och min goda ställning är allt för mig. Min verksamhet består av återkommande och hänvisade köpare, och människor som kommer till mig efter att ha läst Toronto Realty Blog. De sistnämnda respekterar vad jag har att säga och väljer mig för att företräda deras intressen under det största köpet eller försäljningen i deras liv, förmodligen för att de litar på mig.

Så varför skulle jag kasta bort allt detta för några extra dollar?

Jag vet att många agenter kommer att vara oense med mig här, men jag tycker verkligen inte om idén om att ta emot en remissavgift när jag rekommenderar en heminspektör, en hypoteksförmedlare eller en advokat till en köpar- eller säljarkund.

Det stinker bara, och det är verkligen svårt att göra det utan att ha en viss partiskhet och intressekonflikt.

I det ögonblick du försöker säkra 1 dollar mer till dig själv, genom att låta det påverka vem du skulle rekommendera till din köpare eller säljande kund, sätter du dina egna intressen före dina kunders.

Hypoteksförmedlaren i telefonen fortsatte med att säga: ”Jag har bara affärer med ABC Bank”, vilket helt enkelt slog fast att jag kände mig illa till mods i den här situationen. När allt kommer omkring är hela syftet med att anlita en hypoteksmäklare att låta honom eller henne shoppa femtio eller sextio olika långivare för att få den bästa räntan, de bästa villkoren och den bästa servicen. Varför skulle en mäklare arbeta med endast en bank, exklusivt?

Det stinker.

Och mäklaren vill betala fastighetsmäklare för hänvisningar?

Jag gillade det inte.

Hypoteksmäklaren fortsatte att tjata om det för mig med: ”Det här är helt lagligt! Fastighetsmäklarna har inget emot det, folk gör det, folk är nöjda”, men jag tror att han protesterar för mycket.

Kanske undrar du varför jag inte gillar det här? Det är enkelt. Köpare och säljare behöver valmöjligheter i beslutsprocessen, vare sig det gäller advokater, hypoteksförmedlare eller heminspektörer. Att jag ska tvinga ner en person i halsen på dem är ett problem. Men för mig att göra det, OCH tjäna på det, är en fullständig och total intressekonflikt.

För att vara rättvis mot mig själv ska jag säga att jag har exakt en hypoteksmäklare som jag rekommenderar till mina kunder, och jag ger dem inte tre namn bara för att säga att jag gjorde det. Men jag har två advokater som jag rekommenderar och två heminspektörer. Jag har alla möjliga hantverkare i min Rolodex, men ingen av dem betalar mig för introduktioner.

Jag anser att en bra fastighetsmäklare omger sig med de bästa av de bästa inom alla relaterade områden, och en del av en bra fastighetsmäklares tjänst är att se till att kunden får tillgång till en erfaren och kompetent hypoteksförmedlare, eller advokat, eller husinspektör.

Det är en del av jobbet.

Vi får redan betalt för att köpa och sälja fastigheter tillsammans med våra kunder. Det finns absolut ingen anledning att leta efter ännu en allmosor.

Men bara för att underhålla tanken, låt oss gå igenom det hela och jag ska beskriva exakt hur en mäklare ”lagligt” kan ta emot en fågelhundarvode, eh, jag menar ”remissavgift”, från en hypoteksmäklare.

RECO:s webbplats har ett avsnitt som handlar om just detta, som du kan läsa HÄR.

Det finns också en snygg grafik:

Registreringsansvarig som tar emot ersättning för hänvisning från en oregistrerad tredje part

Ge tillåten med skriftlig information

Registreringsansvariga kan ta emot ersättning för att hänvisa en klient till andra yrkesutövare eller företag, t.ex. en advokat, hypoteksförmedlare eller entreprenör. Enligt avsnitt 18(4) i den etiska koden måste dock registranter skriftligen informera klienten om detta så snart som möjligt och innan de tar emot någon ersättning eller förmån. Skyldigheten att lämna skriftliga upplysningar är densamma oavsett vilken form ersättningen har: kontanter, en gåva eller någon annan form av direkt eller indirekt ekonomisk förmån.

I enlighet med avsnitt 18(4) och (5) i den etiska koden måste informationen förklara följande:

• • att ersättning kan eller kommer att tas emot,
  • villkoren under vilka betalningen kommer att tas emot,
  • beloppet eller intervallet av ersättningen som registranten kommer att ta emot och, om det är ett intervall, det exakta beloppet när det blir känt, och
  • om en person som är relaterad till registranten tar emot ersättningen, gäller fortfarande upplysningskraven. För att förtydliga detta, om registranten drar nytta av att en tredje part får ersättning, gäller fortfarande informationsskyldigheten.

Det är dessutom så att eventuella förmedlingsarvoden måste tas emot via den anställande mäklarfirman. Mäklarföretaget är ansvarigt för att se till att de rättsliga krav som följer av mottagandet av förmedlingsarvoden uppfylls, inklusive REBBA 2002, skattelagstiftning och annan tillämplig lagstiftning.

Fortfarande kan mäklarföretagen fastställa sina egna ytterligare policyer och regler för sina anställda när det gäller mottagandet av förmedlingsarvoden.

Så låt oss nu fortsätta med mitt exempel.

Jag har klienter, Jane och John. De har läst min blogg i tre år och var äntligen redo att hoppa in på fastighetsmarknaden.

När jag träffade dem första gången sa jag till dem att de borde prata med min hypoteksmäklare, och eftersom de litade på min vägledning gjorde de det.

De fick ett lån på 800 000 dollar och var redo att gå ut och börja handla.

Nästa gång vi träffades förklarade jag dock en liten sak för dem.

Du förstår, min hypoteksmäklare hade för vana att betala mig för hänvisningar. Och jag älskar pengar, så det är därför jag använder honom! Faktum är att jag uttryckligen bad dem att kontakta honom så att jag kunde få betalt. Sedan tog jag fram en hemgjord informationsblankett, där deras namn redan var ifyllda, och bad dem skriva under så att jag kunde få en hänvisning på 4 000 dollar.

I vems intresse arbetar jag?

De här människorna litade på att jag skulle företräda deras bästa intressen, men ändå är jag här och ber dem att hjälpa mig att få betalt?

Det stinker!

Det stinker helt och hållet!

Jag kan inte föreställa mig att någon där ute frivilligt, glatt och medvetet går med på detta.

Jag vet att mina kritiker kommer att komma hit och säga: ”Du får redan för mycket betalt för att göra ditt jobb”, eller något i den stilen. Det gör också lärare, läkare, advokater, basebollspelare och alla andra som kritiseras när det är deras tur. Men ta bort avgiften för tjänster från diskussionen för ett ögonblick och återgå till begreppet förmedlingsavgifter. För om du inte redan har förstått det, så gillar jag dem inte.

Och det har jag aldrig gjort, vilket min blogghistorik vittnar om.

Wow, här har vi en återblick! Har jag verkligen bloggat så länge?

Den 5 december 2008: ”

Jag minns faktiskt samtalet som jag beskrev i min blogg.

En herre som satt på mitt kontor och sa till mig: ”Ett kuvert fullt av grönt är vackrare än julgranen på Time Square.”

Vem pratar på det viset, seriöst? Det är som något från en film.

Nu nämnde jag i titeln på dagens blogg något som kallas ”Bird Dog Fees”, och detta är något lite annorlunda.

Tillbaka till saken, många människor där ute, vare sig det är agenter eller allmänheten, kanske inte har några problem med detta. Och det finns, även om det är förbjudet.

Jag minns första gången jag introducerades till detta ämne, redan i en RECO-bulletin från 2006:

Den 31 mars 2006 Registrar’s Bulletin:

Det är enkelt att ta med sig från den rapporten:

Det är förbjudet att betala någon form av ersättning till en oregistrerad person för aktiviteter som skulle definieras som ”för att främja en affärsverksamhet”.

Detta innebär i princip att om Bob presenterar dig för Jim och du säljer ett hus eller en lägenhet till Jim, får du inte ge pengar till Bob om han inte är registrerad som säljare eller mäklare enligt RECO.

Hur skiljer sig detta från rekommendationsavgiften?

Det beror på vem som ger och vem som får.

Referensavgift: Den licensierade mäklaren får en hänvisning från en hypoteksförmedlare, förutsatt att mäklaren informerar kunden om detta så snart som möjligt.

Bird Dog Fee: Som ni kan se anser RECO att det är okej för fastighetsmäklaren att få pengar, men inte okej för dem att ge dem.

Och det är här som allmänheten vänder sig mot oss, vilket de också borde.

Ett för sig är vart och ett av dessa scenarier vettigt.

Men tillsammans? Tillsammans, i dagsljuset, mot varandra? Det ser ut som om RECO vill att mäklarna ska ta emot, men inte ge.

I slutändan tycker jag inte om något av det.

En bra fastighetsmäklare ”behöver” inte en remissavgift från sin hypoteksmäklare, advokat eller heminspektör. De vill inte ens ha det. De bryr sig om kunden och kundens bästa. Jag är ledsen om allt detta låter så jävla töntigt, men på en tillräckligt lång tidshorisont kommer de goda mäklare som verkligen arbetar för kunderna att bestå. Och de agenter som pressar sina köpare att använda en viss person, enbart för att agenten får betalt, kommer inte att finnas kvar särskilt länge.

Kanske är detta lite för teoretiskt, för dessa agenter hittar faktiskt människor som vill arbeta med dem. Men varje dag ser jag dessa agenter där ute – samma agenter som listar fastigheter utan foton, stavfel i beskrivningen och fel i listorna som inte uppdateras på flera veckor, och jag undrar: ”Vem i helvete anlitar de här människorna?”

För både köpare och säljare där ute lämnar jag er med följande: Det är helt okej att du frågar din fastighetsmäklare om han eller hon kompenseras för en introduktion till en hypoteksförmedlare, advokat eller heminspektör.

Frågan är om mäklaren säger ”ja”, vad gör du?

Är det ett problem att mäklaren inte avslöjade detta innan du frågade?

Och är det ett problem att han/hon tar emot en ersättning för förmedling helt och hållet?

Jag är alldeles nyfiken…