Af: Bob Kraemer
Beskrevet af: Bob Kraemer
Posted By: Jeff Shaw
Detroit befinder sig i en overgangsfase. Det er en proces, der har simret i nogen tid, men som for alvor begyndte for alvor for omkring fem år siden. Denne artikel diskuterer nogle af de ejendomstyper, udviklinger og kvarterer, der fortsat omformer downtown Detroit, og giver et indblik i, hvordan byen kan komme til at se ud om fem til 10 år.
Med en styrket økonomi som drivkraft er der en spænding i Motor City, og udviklingsklimaet er i stigende grad levende. Udviklings- og saneringsaktiviteterne finder sted de samme steder – Downtown, Midtown, New Center – som var kernen i byens renæssance for et århundrede siden. I nogle henseender er nutidens Detroit ved at genopfinde sig selv på samme måde.
Boliger viser vejen
Fundamentet for Detroits genopblomstring på udviklingsområdet er væksten i boligområdet. Folk fortsætter med at flytte til Detroit for at arbejde og bo – en tendens, der er accelereret dramatisk i de sidste par år med lejlighedsbygninger i downtown, der rapporterer op til 98 procent belægning.
Det er et fænomen, der ikke viser nogen reelle tegn på afmatning. Det er også en vigtig og naturlig første fase. Med boliger følger den tilsvarende efterspørgsel efter spisesteder, detailhandel og underholdning.
Boligsektoren har været særlig aktiv på markedet for adaptiv genbrug, hvor boliger til markedsrente er opstået i mange af byens vigtigste og mest genkendelige bygninger.
Notværdige tilføjelser til downtowns boligportefølje omfatter det 34-etagers Broderick Tower, der åbnede i 2012 og omfatter 127 lejeboliger, og David Whitney Building på den anden side af gaden, hvor en renovering til 92 millioner dollars blev afsluttet i slutningen af 2014, som forvandlede den historiske struktur til et hotel med 136 værelser under 108 lejligheder.
På Woodward Avenue har The Lofts of Merchants Row, der i nogen tid har været kendt som det førende loftlejlighedsudlejningssamfund i downtown, haft så stor succes, at det er i færd med at udvide til den tilstødende Valpey-bygning, som har stået tom i flere år.
Lige nede ad gaden på Woodward Avenue ligger det tidligere J.L. Hudson’s flagskibsvarhus, som blev revet ned i slutningen af 1990’erne.
Mens milliardæren Dan Gilbert og Bedrock Real Estate Services endnu ikke har delt de endelige planer for stedet, der ligger på 1206 Woodward Ave.., er det klart, at der vil være en betydelig boligkomponent i udviklingen.
Det blev også for nylig annonceret, at en New York-baseret bygherre vil bringe 28 nye boliger til Midtown med omdannelsen af en tom bygning på 678 Selden St. til H.R. Finn Apartments.
For det meste har den hotteste boligaktivitet imidlertid fundet sted i Capitol Park, et længe overset trekantet stykke jord mellem Campus Martius og Grand Circus, der faktisk fungerede som det oprindelige sted for statens hovedstad.
Mit team hos Kraemer Design Group arbejdede for nylig sammen med Broder & Sachse Real Estate Services om omdannelsen af den tidligere Griswold Building, der oprindeligt blev opført i 1929 og er tegnet af den berømte arkitekt Albert Kahn, til 125 luksuslejligheder kaldet The Albert. Lejepriserne ligger på imponerende 2 $ pr. kvadratmeter.
Lansing-baserede bygherre Richard Karp er ved at omdanne den tidligere United Way-bygning, der ligger på 1212 Griswold St. i Capitol Park, til kontorlokaler til ærkebispedømmet i Detroit samt 56 lejligheder i loftstil og detailhandel på første etage.
Den 11 etagers 1145 Griswold-bygning i dette område er ved at blive omdannet til 63 lejligheder til markedspris, kaldet Capitol Park Lofts, med yderligere 18.000 kvadratmeter butiksareal, og indflytningen er planlagt til begyndelsen af 2016. Lige på den anden side af gaden på 1215 Griswold St. er Bedrock ved at udvikle et område, der vil indeholde yderligere 25 enheder.
Sidst, den historiske Farwell Building på 1249 Griswold St, er også planlagt til boliggenopretning med detailhandel i stueetagen og flerfamilieboliger i resten af bygningen.
Nyt byggeri stiger
Mens genopbygningsaktiviteterne fortsætter, har især de sidste seks måneder vendt vores opmærksomhed mod det blomstrende nybyggeri i downtown.
Et godt eksempel er det 4.000 kvadratmeter store område på 28 W. Grand River Ave, et nyt projekt med blandet anvendelse, der i øjeblikket er under udvikling af Bedrock, og hvor byggeriet skal påbegyndes til efteråret, samt et nyt boligprojekt på toppen af en parkeringskælder i nærheden af Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Andre nye udviklingsprojekter omfatter de nyligt åbnede Garden Lofts at Woodward Place med ejerlejligheder med udsigt over Tiger Stadium og The Scott @ Brush Park, et projekt, der er iværksat af Woodward and Erskine LLC, som vil tilføje ca. 200 lejligheder i en ny femetagers bygning i det historiske kvarter Midtown.
Der er også stor aktivitet langs East Riverfront, især Orleans Landing, som er en plan for fem blokke i byen, der vil skabe 300 boliger, både rækkehuse og lejligheder i lejlighedsstil.
Detailhandelens genopblomstring
Detroits detailhandelsrenæssance er, i det mindste delvist, drevet af detailhandlere, der ønsker at få det gode ry, som en adresse i Detroit giver, og den “street cred”, der følger med at være i downtown.
Den nye John Varvatos-butik på Woodward Avenue er et godt eksempel på den slags trendy detailhandel, der har været med til at puste nyt liv i detailhandelslandskabet i Detroit. Varvatos er en designer med et stort navn og har længe haft forbindelse til Detroit, men Woodward Avenue-korridoren viser sig at være yderst ønskværdig for en række detailhandlere.
Som byens hovedfærdselsåre og stedet for den kommende M-1 jernbane er Woodward Avenue virkelig centrum for detailmarkedet og vil fortsat tiltrække store navne. Men man skal ikke forvente at se en Gap-butik eller en American Eagle eller andre detailhandlere, som man mere sandsynligt ser på Chicagos Magnificent Mile.
Downtown vil sandsynligvis snarere blive det nye hjemsted for de detailhandlere, der anerkender og værdsætter Detroit-brandet – de nationale mærker, der ligger lidt uden for mainstream, og de mere kantede, trendy, mere entreprenante mærker og detailhandlere, både regionalt og nationalt.
Det passer faktisk godt med motivationen hos udlejere og ejere af ejendomme i downtown, som helt klart ønsker en national tilstedeværelse, men som også går efter noget anderledes og særpræget.
Hvis du har overvejet at investere i detailhandel på Woodward Avenue, er det nu, du skal handle. Et betydeligt antal bygninger ud mod Woodward Avenue er blevet renoveret, men står indtil videre ubenyttet hen.
Andre brændpunkter for detailhandelsaktivitet i Detroit er Capitol Park og New Center-området.
Med uafhængige lokale detailhandlere som Detroit Bikes, der udvider og åbner i Capitol Park, er det et førsteklasses område at holde øje med, da det fortsat vil udvikle nok detailhandel til at tilfredsstille alle de nye beboere.
New Center, det foreslåede endestationspunkt for M-1 jernbaneprojektet, vil opleve en enorm stigning i aktiviteten fra det nyligt annoncerede køb af to blokke af butiksbygninger i krydset mellem Grand Boulevard og Woodward Avenue.
Vovede forudsigelser
Fem til 10 år fra nu af vil Detroit se meget anderledes ud, end den gør i dag. Downtown vil være fyret på alle cylindre. Den nye arena og det nye underholdningsdistrikt i Detroit vil være færdige, og da lejeboligerne fortsat vil være på samme niveau som i andre større byer og skabe længere ventelister end nogensinde før, formoder jeg, at befolkningen i downtown vil boome.
Den nuværende udviklings- og ombygningsaktivitet vil have givet et betydeligt udbytte. Capitol Park-området vil stort set være blevet fuldstændig ombygget, og alle de store bygninger vil være blevet renoveret – herunder David Scott-bygningen. Book Tower er sandsynligvis det sidste storstilede projekt med adaptiv genbrug i byen, og denne renovering vil næsten helt sikkert blive afsluttet inden for de næste fem til 10 år.
Udviklingen vil ikke stoppe foreløbig. Den vil blive ved med at ekspandere uden for selve downtown gennem byens radiale arterier, der starter ved Detroit-floden langs Jefferson Avenue, mod øst ad Gratiot Avenue, mod nord ad Woodward Avenue og mod vest ad både Michigan og Grand River Avenue.
Den joker er det højtprofilerede projekt med en arena og et underholdningsdistrikt. Det vil helt sikkert blive en vigtig del af udviklingslandskabet i downtown og har et stort potentiale til at blive en enestående transformativ udvikling i Detroits bylandskab.
Downtowns udviklingsaktivitet vil også fortsætte med at vandre mod vest mod Corktown – beliggende lige vest for downtown Detroit og byens ældste eksisterende kvarter – hvor der stadig er ledig og underudviklet jord.
Området vest for kasinoet MGM Grand Detroit og de luksuriøse Fort Shelby Tower Apartments er et meget interessant perspektiv.
Dette område, der er kendt som “Corktown Shores”, har potentiale til at skabe forbindelse til West RiverWalk og i sidste ende til det sydvestlige Detroit. Mod øst, i retning af Lafayette Park, vil allerede etablerede boligkvarterer sandsynligvis fortsætte med at vokse.
Flodbredden er et andet område med mange muligheder. Der er masser af projekter, der sprudler af projekter nu, og området vil gennemgå en gennemgribende forandring inden for det næste årti.
Nyt byggeri vil være i fuld gang, begyndende med projekter i mellemskala på tre til fem etager – de mest økonomiske at bygge. Eksempler herpå er Woodward Garden Apartments og The Auburn, som begge er blandede bebyggelser i Midtown, der indeholder boliger og detailhandel.
Men efterhånden som vi begynder at se grundværdierne stige, vil vi sandsynligvis begynde at se flere projekter, der går lodret op i 10 eller flere etager. Højere tæthed vil være dagens orden.
Ud over den øgede tæthed af traditionelle detailhandelsbutikker er min forudsigelse, at vi også vil se flere serviceorienterede virksomheder som f.eks. professionelle renserier, læger, personlige revisorer, tandlæger og fitnessklubber flytte ind i byen, især downtown og langs byens fem radiale arterier.
Disse serviceforretninger vil udgøre et vigtigt skridt i udviklingen af Detroit fra en genopstået investeringsmulighed til et virkelig revitaliseret samfund.
Læs denne historie på REBusinessOnline.