By: Kraemer
Lähettäjä: Bob Kraemer
Lähettäjä: Bob Kraemer
Posted by: Jeff Shaw
Detroit on murroksessa. Se on prosessi, joka on kytenyt jo jonkin aikaa, mutta alkoi toden teolla noin viisi vuotta sitten. Tässä artikkelissa käsitellään joitakin kiinteistötyyppejä, kehityskohteita ja asuinalueita, jotka jatkavat Detroitin keskustan uudelleenmuotoilua, ja se tarjoaa näkemyksiä siitä, miltä kaupunki saattaa näyttää 5-10 vuoden kuluttua.
Vahvistuvan talouden vauhdittamana Motor Cityssä vallitsee innostuksen ilmapiiri, ja kehitysilmapiiri on yhä vilkkaampi. Kehitys- ja saneeraustoiminta keskittyy samoihin paikkoihin – Downtowniin, Midtowniin ja New Centeriin – jotka olivat kaupungin renessanssin ytimessä sata vuotta sitten. Jossain mielessä tämän päivän Detroit on keksimässä itseään uudestaan samalla tavalla.
Asuinrakentaminen näyttää tietä
Detroitin kehityksen elpymisen perusta on asumisen kasvu. Ihmiset muuttavat edelleen Detroitiin töihin ja asumaan – suuntaus, joka on kiihtynyt dramaattisesti viime vuosina, ja keskustan kerrostalojen käyttöaste on noussut yli 98 prosenttiin.
Tämä on ilmiö, joka ei osoita todellisia merkkejä hidastumisesta. Se on myös tärkeä ja luonnollinen ensimmäinen vaihe. Asumisen myötä tulee vastaava kysyntä ruokailulle, vähittäiskaupalle ja viihteelle.
Asuntosektori on ollut erityisen aktiivinen adaptiivisen uudelleenkäytön markkinoilla, joilla markkinahintaisia asuntoja on syntynyt moniin kaupungin tärkeimpiin ja tunnetuimpiin rakennuksiin.
Huomionarvoisia lisäyksiä keskustan asuntosalkkuun ovat muun muassa vuonna 2012 avattu 34-kerroksinen Broderick Tower, jossa on 127 vuokra-asuntoa, sekä kadun toisella puolella sijaitseva David Whitney Building, jossa vuoden 2014 lopulla valmistui 92 miljoonan dollarin peruskorjaus, joka muutti historiallisen rakennuksen 136 huoneen hotelliksi 108 asunnon alapuolella.
Woodward Avenuella sijaitseva The Lofts of Merchants Row, joka on jo jonkin aikaa tunnettu keskustan johtavana loft-asuntojen vuokrausyhteisönä, on menestynyt niin hyvin, että se on laajentumassa viereiseen Valpey-rakennukseen, joka on ollut tyhjillään useita vuosia.
Kadun varrella Woodward Avenuella sijaitsee entinen J.L. Hudsonin lippulaiva-tavaratalo, joka purettiin 1990-luvun lopulla.
Miljardööri liikemies Dan Gilbert ja Bedrock Real Estate Services eivät ole vielä jakaneet lopullisia suunnitelmia paikasta, joka sijaitsee osoitteessa 1206 Woodward Avenuella, on selvää, että rakennuskohteeseen tulee merkittävä asuinkomponentti.
Viime aikoina ilmoitettiin myös, että newyorkilainen rakennuttaja tuo 28 uutta asuntoa Midtowniin muuttamalla osoitteessa 678 Selden St. sijaitsevan tyhjillään olevan rakennuksen H.R. Finn Apartmentsiksi.
Suurimmaksi osaksi kuumin asuntotuotantotoiminta on kuitenkin tapahtunut Capitol Parkissa, Campus Martiuksen ja Grand Circuksen välissä olevalla, pitkään unohdetulla kolmiomaisella tontilla, joka itse asiassa toimi osavaltion kapitolin alkuperäisenä sijaintipaikkana.
Kraemer Design Groupin tiimini työskenteli hiljattain Broder & Sachse Real Estate Servicesin kanssa entisen Griswold Buildingin, joka rakennettiin alun perin vuonna 1929 ja jonka suunnitteli kuuluisa arkkitehti Albert Kahn, muuntamisessa 125 luksusasunnoksi nimeltä The Albert. Vuokrahinnat nousevat vaikuttavaan 2 dollariin neliöjalkaa kohti.
Lansingissa toimiva rakennuttaja Richard Karp muuttaa entisen United Way -rakennuksen, joka sijaitsee osoitteessa 1212 Griswold St. Capitol Parkissa, Detroitin arkkihiippakunnan toimistotiloiksi sekä 56 loft-tyyliseksi asunnoksi ja ensimmäisen kerroksen myymälätiloiksi.
Tällä alueella sijaitseva 11-kerroksinen 1145 Griswold Building muutetaan 63 markkinaehtoiseksi asunnoksi, jotka on nimetty Capitol Park Loftsiksi, ja lisäksi siihen lisätään 18 000 neliöjalkaa liiketilaa, ja sen käyttöönotto on suunniteltu alkuvuodesta 2016. Aivan kadun toisella puolella, osoitteessa 1215 Griswold St., Bedrock kehittää tilaa, johon tulee vielä 25 asuntoa.
Viimeiseksi historiallinen Farwell Building, joka sijaitsee osoitteessa 1249 Griswold St., on myös kaavailtu asuntosaneeraukseen, jossa pohjakerroksessa on vähittäiskauppaa ja rakennuksen loppuosassa monikerrostaloasuntoja.
Uusi rakentaminen kiihtyy
Vaikka saneeraustoiminta jatkuu, erityisesti viimeiset kuusi kuukautta ovat kääntäneet katseemme keskustan kukoistavaan uudisrakentamiseen.
Erinomaisia esimerkkejä ovat 4000 neliömetrin tontti osoitteessa W. Grand River Ave. 28, uusi sekakäyttöprojekti, jota Bedrock kehittää parhaillaan ja jonka rakentaminen aloitetaan tänä syksynä, sekä uusi asuinprojekti, joka sijaitsee pysäköintihallin päällä lähellä Westin Book-Cadillac Hotel Detroitia.
Muihin maanpäällisiin kehityshankkeisiin lukeutuvat hiljattain avattu Garden Lofts at Woodward Place, jossa on kerrostaloasuntoja, joista avautuu näkymät Tiger Stadiumille, sekä Woodward and Erskine LLC:n toteuttama kehityshanke ”The Scott @ Brush Park”, jossa rakennetaan historialliseen Midtownin kaupunginosaan noin 200 asuntoa uudessa viisikerroksisessa rakennuksessa.
Myös East Riverfrontin varrella on runsaasti toimintaa, erityisesti Orleans Landingissa, joka on viiden korttelin suunnitelma, jossa luodaan 300 asuntoa, sekä rivitaloja että kerrostaloja.
Vähittäiskaupan elpyminen
Detroitin vähittäiskaupan renessanssia vauhdittavat ainakin osittain vähittäiskauppiaat, jotka etsivät Detroitin osoitteen tunnettuutta ja ansaittua ”katu-uskottavuutta”, joka syntyy, kun ollaan keskustassa.
Uusi John Varvatosin myymälä Woodward Avenuella on malliesimerkki trendikkäästä vähittäiskauppa-aktiviteetista, joka on auttanut Detroitin vähittäiskauppa-ilmapiiriä elävöittämään. Varvatos on nimekäs suunnittelija, jolla on pitkäaikainen yhteys Detroitiin, mutta Woodward Avenuen käytävä on osoittautumassa erittäin haluttavaksi useille vähittäiskauppiaille.
Kaupungin pääväylänä ja tulevan M-1-rautatien sijaintipaikkana Woodward Avenue on todella vähittäiskaupan keskipiste, ja se houkuttelee jatkossakin suuria nimiä. Älkää kuitenkaan odottako näkevänne Gap- tai American Eagle -kauppaa tai mitään muutakaan vähittäiskauppaa, jonka näette todennäköisemmin Chicagon Magnificent Milellä.
Downtownista tulee todennäköisemmin uusi koti niille vähittäiskauppiaille, jotka tunnistavat ja arvostavat Detroitin brändiä – hieman valtavirrasta poikkeavia kansallisia tuotemerkkejä sekä särmikkäämpiä, trendikkäämpiä ja yrittäjähenkisempiä tuotemerkkejä ja vähittäiskauppiaita sekä alueellisesti että kansallisesti.
Tämä sopii itse asiassa hyvin yhteen niiden keskustan vuokranantajien ja kiinteistönomistajien motiivien kanssa, jotka selvästi haluavat valtakunnallista läsnäoloa, mutta pyrkivät myös luomaan jotain erilaista ja omaleimaista.
Jos olet miettinyt investointeja vähittäiskauppaan Woodward Avenuella, aika toimia on nyt. Huomattava määrä Woodward Avenuen puoleisia rakennuksia on kunnostettu, mutta ne ovat toistaiseksi tyhjillään.
Muut Detroitin vähittäiskaupan kasvualustat ovat Capitol Park ja New Centerin alue.
Kun Detroit Bikesin kaltaiset riippumattomat paikalliset vähittäiskauppiaat laajentavat ja avautuvat Capitol Parkissa, se on ensisijainen alue tarkkailtavaksi, sillä se tulee jatkossakin kehittämään riittävästi vähittäiskauppaa tyydyttääkseen kaikki uudet asukkaat.
New Center, ehdotettu päätepysäkki M-1-rautatiehankkeelle, tulee näkemään valtavan toiminnan kasvun äskettäin ilmoitetun kahden korttelin vähittäismyyntirakennusten oston myötä Grand Boulevardin ja Woodward Avenuen risteyksessä.
Rohkeat ennusteet
Viiden-kymmenen vuoden kuluttua Detroit näyttää hyvin erilaiselta kuin nyt. Kaupungin keskusta tulee toimimaan täydellä teholla. Detroitin uusi areena ja viihdealue valmistuvat, ja kun asuntojen vuokraus jatkaa muiden suurten kaupunkien hintoihin verrattavissa olevia hintoja ja luo pidempiä jonotuslistoja kuin koskaan, epäilen, että keskustan väkiluku kukoistaa.
Tämän päivän kehitys- ja saneeraustoiminta on tuottanut merkittävää tulosta. Capitol Parkin alue on olennaisesti täysin uudistettu, ja kaikki tärkeimmät rakennukset on kunnostettu – myös David Scottin rakennus. Book Tower on luultavasti viimeinen suuren mittakaavan sopeutuva uudelleenkäyttöprojekti kaupungissa, ja tämä kunnostus saadaan lähes varmasti päätökseen seuraavien 5-10 vuoden aikana.
Kehitys ei lopu lähiaikoina. Se jatkaa laajentumistaan varsinaisen keskustan ulkopuolelle kaupungin säteittäisten valtimoiden kautta, jotka alkavat Detroit-joelta Jefferson Avenuen varrella, itään Gratiot Avenuen varrella, pohjoiseen Woodward Avenuen varrella ja länteen Michigan Avenuen ja Grand River Avenuen varrella.
Villi kortti on korkean profiilin areena- ja viihdealuehanke. Siitä tulee varmasti merkittävä osa keskustan kehitysmaisemaa, ja sillä on suuri potentiaali olla ainutlaatuisen mullistava kehitys Detroitin kaupunkikuvassa.
Keskustan kehitystoiminta siirtyy myös edelleen länteen kohti Corktownia – joka sijaitsee Detroitin keskustan länsipuolella ja on kaupungin vanhin olemassa oleva asuinalue – jossa on vielä vapaata ja vajaasti rakennettua maata.
MGM Grand Detroit -kasinon ja ylellisten Fort Shelby Tower -asuntojen länsipuolella sijaitseva alue on erittäin mielenkiintoinen näkymä.
Leikkimielisesti ”Corktown Shores” -nimellä tunnetulla alueella on potentiaalia liittyä West RiverWalkiin ja lopulta Lounais-Detroitiin. Idässä, kohti Lafayette Parkia, jo vakiintuneet asuinalueet todennäköisesti jatkavat kasvuaan.
Jokiranta tarjoaa toisen mahdollisuuden. Siellä on nyt paljon hankkeita tekeillä, ja alue kokee syvällisen muutoksen seuraavan vuosikymmenen aikana.
Uusirakentaminen on täydessä vauhdissa, ja se alkaa keskitasoisista, kolmesta viiteen kerrosta korkeista hankkeista, jotka ovat edullisimpia rakentaa. Esimerkkeinä mainittakoon Woodward Garden Apartments ja The Auburn, jotka molemmat ovat Midtownissa sijaitsevia sekakäyttökohteita, jotka sisältävät asuntoja ja vähittäiskauppaa.
Mutta kun maa-arvot alkavat nousta, alamme todennäköisesti nähdä enemmän hankkeita, jotka nousevat pystysuoraan 10 tai useamman kerroksen korkeuteen. Tiheämpi rakentaminen tulee olemaan arkipäivää.
Perinteisten vähittäiskaupan myymälätilojen tiheyden lisäämisen lisäksi ennustan, että näemme myös enemmän palvelupainotteisia yrityksiä, kuten ammattimaisia pesuloita, lääkäreitä, henkilökohtaisia kirjanpitäjiä, hammaslääkäreitä ja kuntoklubeja, muuttamassa kaupunkiin, erityisesti keskustaan ja kaupungin viiden säteittäisen valtimon varrelle.
Nämä palvelualan vähittäiskaupat ovat tärkeä askel Detroitin kehittymisessä uudelleen syntyvästä investointimahdollisuudesta aidosti elinvoimaiseksi yhteisöksi.
Lue tämä juttu REBusinessOnline-sivustolta.