By: Jeff Shaw
Detroit az átalakulás állapotában van. Ez egy olyan folyamat, amely már egy ideje párolog, de igazán komolyan körülbelül öt évvel ezelőtt kezdődött. Ez a cikk néhány olyan ingatlantípust, fejlesztést és környéket tárgyal, amelyek továbbra is átalakítják Detroit belvárosát, és betekintést nyújt abba, hogyan nézhet ki a város öt-tíz év múlva.
A megerősödő gazdaságnak köszönhetően a Motor Cityben izgalom uralkodik, és a fejlesztési klíma egyre élénkebb. A fejlesztési és újjáépítési tevékenységek csomópontja ugyanazokon a helyeken – Downtown, Midtown, New Center – zajlik, amelyek egy évszázaddal ezelőtt a város reneszánszának középpontjában álltak. Bizonyos szempontból a mai Detroit ugyanúgy újra feltalálja magát.
A lakóépületek vezetik az utat
Detroit fejlesztési fellendülésének alapja a lakóépületek növekedése. Az emberek továbbra is Detroitba költöznek dolgozni és élni – ez a tendencia az elmúlt néhány évben drámaian felgyorsult: a belvárosi lakóépületek 98 százalékos kihasználtságról számolnak be.
Ez a jelenség nem mutatja a lassulás valódi jeleit. Ez is egy fontos és természetes első fázis. A lakhatással együtt jár a megfelelő kereslet az éttermek, a kiskereskedelem és a szórakozás iránt.
A lakásszektor különösen aktív volt az adaptív újrahasználat piacán, ahol a város számos fontos és felismerhető épületében piaci árú lakások jelentek meg.
A belvárosi lakásportfólió említésre méltó bővülései közé tartozik a 2012-ben megnyitott 34 emeletes Broderick Tower, amely 127 bérlakást tartalmaz, valamint az utca túloldalán található David Whitney Building, ahol 2014 végén fejeződött be egy 92 millió dolláros felújítás, amely a történelmi épületet egy 136 szobás szállodává alakította át 108 lakás alatt.
A Woodward Avenue-n a The Lofts of Merchants Row, amely egy ideje a belváros első számú loftlakás-bérleti közösségeként ismert, olyan sikeres, hogy jelenleg a szomszédos, évek óta üresen álló Valpey-épületbe terjeszkedik.
A Woodward Avenue-n, az utca végén található az egykori J.L. Hudson’s zászlóshajó áruház, amelyet az 1990-es évek végén bontottak le.
Míg a milliárdos üzletember Dan Gilbert és a Bedrock Real Estate Services még nem osztotta meg végleges terveit a Woodward Ave. 1206. szám alatt található területre, egyértelmű, hogy a fejlesztésnek jelentős lakóparki része lesz.
A közelmúltban jelentették be azt is, hogy egy New York-i székhelyű fejlesztő 28 új lakást hoz Midtownba a 678 Selden St. alatti üresen álló épület H.R. Finn Apartments-zá történő átalakításával.
A legforróbb lakásépítési tevékenység azonban a Capitol Parkban zajlik, a Campus Martius és a Grand Circus közötti, régóta elhanyagolt háromszög alakú telken, amely valójában az állami főváros eredeti helyszínéül szolgált.
A Kraemer Design Group csapata a közelmúltban a Broder & Sachse Real Estate Services-szel együtt dolgozott az eredetileg 1929-ben épült és a híres építész, Albert Kahn által tervezett egykori Griswold Building átalakításán 125 luxuslakássá, The Albert néven. A bérleti díjak négyzetméterenként 2 dollárra rúgnak.
A lansingi székhelyű Richard Karp fejlesztő a Capitol Parkban, a Griswold St. 1212. szám alatt található egykori United Way épületet a Detroiti Főegyházmegye számára irodahelyiségekké, valamint 56 loft stílusú lakássá és első emeleti üzlethelyiséggé alakítja át.
A 11 emeletes 1145 Griswold Building ezen a területen 63 piaci árú lakást alakítanak át Capitol Park Lofts néven, további 18 000 négyzetméternyi üzlethelyiséggel és 2016 elejére tervezett beköltözéssel. Az utca túloldalán, az 1215 Griswold St. alatt a Bedrock egy olyan területet fejleszt, amely további 25 egységet fog tartalmazni.
Végül a történelmi Farwell Building, amely az 1249 Griswold St. alatt található, a földszinten kiskereskedelemmel, az épület többi részén pedig többlakásos lakásokkal.
Új építkezések felpörögnek
Míg az újjáépítési tevékenység folytatódik, az elmúlt hat hónapban különösen a belvárosban virágzó új építkezések felé fordult a figyelmünk.
Kiemelkedő példa erre a Grand River Ave. 28 W. Grand, egy új vegyes felhasználású projekt, amelyet jelenleg a Bedrock fejleszt, és amelynek építése idén ősszel kezdődik, valamint egy új lakóprojekt, amely a Westin Book-Cadillac Hotel Detroit melletti parkolóház tetején helyezkedik el.
A többi új építési projekt közé tartozik a nemrég megnyitott Garden Lofts at Woodward Place, amely a Tiger Stadionra néző társasházakat kínál, valamint a The Scott @ Brush Park, a Woodward and Erskine LLC által vállalt fejlesztés, amely körülbelül 200 lakást fog hozzáadni egy új ötemeletes épületben a történelmi Midtown negyedben.
Az East Riverfront mentén is bőséges az aktivitás, leginkább az Orleans Landing, amely egy öt városrészre vonatkozó terv, amely 300 lakásegységet hoz létre, mind townhome-okat, mind apartman jellegű egységeket.
Kiskereskedelmi fellendülés
Detroit kiskereskedelmi reneszánszát – legalábbis részben – a kiskereskedők hajtják, akik a detroiti címek hírnevét és a belvárosban való megjelenéssel járó “utcai hitelességet” keresik.
A Woodward Avenue-n található új John Varvatos üzlet kiváló példája annak a fajta divatos kiskereskedelmi jelenlétnek, amely segített Detroit kiskereskedelmi életének újjáélesztésében. Varvatos egy nagynevű tervező, aki régóta kötődik Detroithoz, de a Woodward Avenue folyosó számos kiskereskedő számára rendkívül kívánatosnak bizonyul.
A Woodward Avenue a város fő főútvonalaként és a jövőbeli M-1 vasútvonal helyszíneként valóban a kiskereskedelmi piac központja, és továbbra is vonzza a nagy neveket. De ne számítson arra, hogy egy Gap áruházat vagy egy American Eagle-t, vagy bármely más kiskereskedőt fog látni, amit inkább a chicagói Magnificent Mile-on.
A belváros inkább azoknak a kiskereskedőknek lesz az új otthona, akik felismerik és értékelik a detroiti márkát – a kissé a mainstreamtől eltérő nemzeti márkáknak, valamint az élesebb, trendibb, vállalkozóbb márkáknak és kiskereskedőknek, mind regionális, mind országos szinten.
Ez tulajdonképpen jól illeszkedik a belvárosi bérbeadók és ingatlantulajdonosok motivációihoz, akik egyértelműen országos jelenlétet akarnak, de emellett valami másra és megkülönböztetőre is törekszenek.
Ha már gondolkodott azon, hogy befektetne a Woodward Avenue kiskereskedelmébe, akkor most van itt az ideje cselekedni. A Woodward Avenue-ra néző épületek jelentős része már felújításra került, de egyelőre üresen állnak.
A detroiti kiskereskedelmi aktivitás másik melegágya a Capitol Park és a New Center területe.
A Capitol Parkban olyan független helyi kiskereskedők terjeszkednek és nyitnak, mint a Detroit Bikes, ezért ezt a területet érdemes figyelni, mivel itt továbbra is elegendő kiskereskedelmi üzlet fog fejlődni az új lakosok kielégítésére.
A New Center, az M-1 vasúti projekt tervezett végállomása, a Grand Boulevard és a Woodward Avenue kereszteződésében lévő két kiskereskedelmi épülettömb nemrég bejelentett megvásárlásának köszönhetően hatalmas fellendülést fog tapasztalni.
Bátor jóslatok
Öt-tíz év múlva Detroit egészen másképp fog kinézni, mint ma. A belváros minden hengeren fog tüzelni. Az új detroiti aréna és a szórakoztató negyed elkészül, és mivel a lakásbérleti díjak továbbra is más nagyvárosokhoz hasonlóan emelkednek, és minden eddiginél hosszabb várólistákat eredményeznek, gyanítom, hogy a belváros lakossága fellendülőben lesz.
A mai fejlesztési és újjáépítési tevékenység jelentős osztalékot hozott. A Capitol Park területe lényegében teljesen újjá fog alakulni, az összes fontosabb épületet felújították – beleértve a David Scott épületet is. A Book Tower valószínűleg az utolsó nagyszabású adaptív újrahasznosítási projekt a városban, és ez a rehabilitáció szinte biztosan befejeződik a következő öt-tíz évben.
A fejlesztések nem fognak egyhamar leállni. Tovább terjeszkedik a belvároson túl a város sugárirányú ütőerein keresztül, kezdve a Detroit folyótól a Jefferson Avenue mentén, keletre a Gratiot Avenue-n, északra a Woodward Avenue-n, és nyugatra a Michigan és a Grand River sugárutakon.
A joker a nagyszabású aréna- és szórakoztató negyed projektje. Ez minden bizonnyal a belvárosi fejlesztési táj jelentős darabjává válik, és nagy potenciállal rendelkezik ahhoz, hogy egyedülállóan átalakító fejlesztés legyen Detroit városképében.
A belvárosi fejlesztési tevékenység továbbra is nyugatra, a Corktown felé fog vándorolni – amely Detroit belvárosától nyugatra található, és a város legrégebbi létező negyede -, ahol még mindig vannak szabad és beépítetlen területek.
Az MGM Grand Detroit kaszinótól és a fényűző Fort Shelby Tower Apartments-tól nyugatra fekvő terület nagyon érdekes perspektíva.
A “Corktown Shores” néven ismert területnek megvan a lehetősége arra, hogy csatlakozzon a West RiverWalkhoz és végül Délnyugat-Detroithoz. Keletre, a Lafayette Park felé haladva a már kialakult lakóövezetek valószínűleg tovább fognak növekedni.
A folyópart egy másik lehetőséget nyújtó terület. Rengeteg projekt pezseg most, és a terület a következő évtizedben mélyreható átalakuláson fog keresztülmenni.
Az új építkezések teljes lendületben lesznek, kezdve a középkategóriás, három-öt emelet magas projektekkel – ezek a leggazdaságosabban építhetők. Ilyen például a Woodward Garden Apartments és a The Auburn, mindkettő vegyes felhasználású fejlesztés a Midtownban, amely lakóépületeket és kiskereskedelmet tartalmaz.
Amint azonban a telekértékek növekedni kezdenek, valószínűleg egyre több, 10 vagy több emelet magas projektet fogunk látni. A nagyobb sűrűség lesz a napirend.
A hagyományos kiskereskedelmi üzlethelyiségek sűrűségének növekedése mellett előrejelzésem szerint több szolgáltatásorientált üzletet, például professzionális tisztítóműhelyeket, orvosokat, könyvelőket, fogorvosokat és fitneszklubokat fogunk látni a városban, különösen a belvárosban és a város öt sugárirányú ütőere mentén.
Ezek a szolgáltató kiskereskedők fontos lépést jelentenek majd Detroit fejlődésében, amely az újra megjelenő befektetési lehetőségből egy valóban megújuló közösséggé válik.
Ez a cikk a REBusinessOnline-on olvasható.