Sto lavorando su un potenziale accordo per l’acquisto di un fixer con un cliente.
Quando ho chiamato il broker di quotazione per ottenere indicazioni sull’offerta, mi è stato detto che avevano già offerte non contingenti e che i miei clienti avrebbero bisogno di fare uno se stessi per avere un colpo alla proprietà.
Cos’è un offerta non contingente? Ricordiamo che, in una vendita normale, l’acquirente va in contratto e poi ha un periodo di contingenza per fare ispezioni fisiche della proprietà e rivedere tutta la documentazione pertinente e le informazioni prima di decidere se acquistare o annullare l’affare. Un’offerta non contingente è quella in cui l’acquirente accetta di comprare senza fare nessuna di queste diligenze.
Questo è estremamente rischioso, quindi, generalmente, lo si fa solo quando si sta ottenendo un affare così economico che si pensa di poter risolvere qualsiasi problema che emerga. Un esempio di un’offerta non vincolante è quando si fa un’offerta sulle proprietà alle vendite fiduciarie (aste di pignoramento). I prezzi sono giusti, quindi si assume il rischio.
Non è difficile capire perché un venditore potrebbe voler chiedere offerte non vincolanti, perché forniscono la certezza che l’acquirente comprerà al prezzo che sta offrendo. Ma è anche pericoloso per il venditore, perché, nel caso in cui un acquirente compri la proprietà e poi trovi qualcosa di brutto, può tornare e fare causa al venditore. In una vendita ordinaria, la prima difesa del venditore è che l’acquirente ha avuto molte opportunità di indagare sulla proprietà e avrebbe dovuto scoprire il problema. In una vendita non contingente, il venditore non ha questa difesa.
C’è un modo per ottenere offerte non contingenti in modo sicuro, che ho usato prima. Prima di elencare la proprietà, si mettono insieme tutte le informazioni, le locazioni, i libri e i registri. Si forniscono queste informazioni a tutti gli acquirenti interessati. Poi, in un giorno stabilito, si dà a tutti gli acquirenti l’accesso alla proprietà per condurre qualsiasi ispezione che vogliono condurre. Poi, una volta che gli acquirenti hanno tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione informata, chiedete loro delle offerte non vincolanti. In questo modo, voi ottenete la certezza e loro ottengono un’equa possibilità di investigare la proprietà.
(Per inciso, il problema con l’esecuzione di questo tipo di processo non contingente è che alcuni acquirenti si rifiutano di spendere i soldi che devono spendere per fare un’indagine adeguata a meno che non abbiano la proprietà sotto contratto, quindi state restringendo il vostro pool di potenziali acquirenti.)
In questo caso, i venditori non si stavano offrendo di mostrarci le informative, quindi non abbiamo potuto fare una vera offerta non contingente. Non posso avere un cliente che si impegna irrevocabilmente a comprare una proprietà, solo per scoprire che un inquilino che dovrebbe pagare 1000 dollari in realtà ne paga 500 e che ha usato la proprietà come laboratorio di metanfetamine per decenni.