Ben bezig met een potentiële deal om een opknapper te kopen met een klant.
Toen ik de makelaar belde om advies te krijgen over het aanbod, kreeg ik te horen dat ze al niet-voorwaardelijke aanbiedingen hadden en dat mijn klanten er zelf een zouden moeten doen om een kans te maken op het pand.
Wat is een niet-voorwaardelijke aanbieding? Vergeet niet dat, in een normale verkoop, de koper gaat in contract en heeft dan een voorwaardelijke periode om fysieke inspecties van het onroerend goed te doen en alle relevante documentatie en informatie te bekijken alvorens te beslissen of te kopen of de deal te annuleren. Een niet-voorwaardelijk bod is er een waarbij de koper akkoord gaat om te kopen zonder het doen van een van deze diligence.
Dit is uiterst riskant, dus, over het algemeen, doe je het alleen als je een deal krijgt zo goedkoop dat je denkt dat je kunt oplossen eventuele problemen die zich voordoen. Een voorbeeld van een niet-voorwaardelijk bod is wanneer je biedt op eigendommen op trustee sales (executieveilingen). De prijzen zijn goed, dus u neemt het risico.
Het is niet moeilijk te begrijpen waarom een verkoper zou willen vragen om niet-contingente aanbiedingen, omdat ze zekerheid bieden dat de koper zal kopen tegen de prijs die hij biedt. Maar het is ook gevaarlijk voor de verkoper, want in het geval dat een koper het eigendom koopt en dan iets slechts vindt, kan hij terugkomen en de verkoper aanklagen. Bij een gewone verkoop is het eerste verweer van de verkoper dat de koper ruimschoots de gelegenheid heeft gehad om het pand te onderzoeken en het probleem had moeten ontdekken. Bij een onvoorwaardelijke verkoop heeft de verkoper deze verdediging niet.
Er is een manier om veilig onvoorwaardelijke aanbiedingen te krijgen, die ik al eerder heb gebruikt. Voorafgaand aan de notering van het onroerend goed, stelt u alle informatie, huurcontracten, boeken en bescheiden samen. U geeft deze informatie aan alle geïnteresseerde kopers. Dan, op een afgesproken dag, geeft u alle kopers toegang tot het pand om alle inspecties uit te voeren die ze willen uitvoeren. Dan, zodra de kopers alle informatie hebben die ze nodig hebben om een weloverwogen beslissing te nemen, vraagt u hen om een niet-voorwaardelijk bod. Op deze manier krijg je zekerheid en krijgen ze een eerlijke kans om het pand te onderzoeken.
(Overigens, het probleem met het uitvoeren van dit soort niet-contingent proces is dat sommige kopers weigeren om het geld te besteden dat ze nodig hebben om een goed onderzoek te doen, tenzij ze het pand onder contract hebben, dus je verkleint je pool van potentiële kopers.)
In dit geval boden de verkopers niet aan om ons de openbaarmakingen te laten zien, dus we konden geen echt, niet-contingent aanbod doen. Ik kan een klant niet onherroepelijk laten beloven een pand te kopen, om er vervolgens achter te komen dat een huurder die $1000 zou moeten betalen, in werkelijkheid $500 betaalt en het pand al decennia lang als meth-lab gebruikt.