Door: Bob Kraemer
Posted By: Jeff Shaw
Detroit bevindt zich in een overgangsfase. Het is een proces dat al enige tijd suddert, maar zo’n vijf jaar geleden pas echt op gang kwam. Dit artikel bespreekt enkele van de vastgoedtypen, ontwikkelingen en buurten die het centrum van Detroit blijven hervormen en biedt enig inzicht in hoe de stad er over vijf tot tien jaar uit zou kunnen zien.
Gedreven door een aantrekkende economie heerst er een opwindende sfeer in de Motor City, en het ontwikkelingsklimaat wordt steeds levendiger. De nexus van ontwikkeling en herontwikkelingsactiviteit vindt plaats op dezelfde plaatsen – Downtown, Midtown, New Center – die een eeuw geleden de kern vormden van de renaissance van de stad. In sommige opzichten vindt het Detroit van vandaag zichzelf op dezelfde manier opnieuw uit.
Residentiële leidt de weg
De basis van Detroit’s heropleving van de ontwikkeling is residentiële groei. Mensen blijven verhuizen naar Detroit om te werken en te wonen – een trend die drastisch is versneld in de afgelopen paar jaar met downtown appartementencomplexen melden meer dan 98 procent bezetting.
Het is een fenomeen dat geen echt teken van vertraging vertoont. Het is ook een belangrijke en natuurlijke eerste fase. Met woningen komt de overeenkomstige vraag naar restaurants, winkels en entertainment.
De residentiële sector is vooral actief geweest in de adaptieve hergebruik markt, waar de markt-rate woningen zijn opgedoken in veel van de belangrijkste en meest herkenbare gebouwen van de stad.
Noteworthy toevoegingen aan de downtown residentiële portefeuille omvatten de 34-verdiepingen tellende Broderick Tower, die in 2012 werd geopend en 127 huureenheden omvat, en het David Whitney Building aan de overkant van de straat, waar eind 2014 een renovatie van $ 92 miljoen werd voltooid die de historische structuur transformeerde in een 136-kamers tellend hotel onder 108 appartementen.
Op Woodward Avenue, The Lofts of Merchants Row, al enige tijd bekend als de premier loft appartement verhuur gemeenschap in het centrum, is zo succesvol dat het in het proces van uitbreiding naar de aangrenzende Valpey gebouw, dat leeg is geweest voor meerdere jaren.
Just down the street on Woodward Avenue is de site van de voormalige J.L. Hudson’s vlaggenschip warenhuis, dat werd afgebroken in de late jaren 1990.
Hoewel miljardair zakenman Dan Gilbert en Bedrock Real Estate Services hebben nog niet gedeeld definitieve plannen voor de site, gelegen op 1206 Woodward Ave.,
Het is ook onlangs aangekondigd dat een New Yorkse ontwikkelaar 28 nieuwe eenheden naar Midtown brengt met de conversie van een leegstaand gebouw op 678 Selden St. naar de H.R. Finn Apartments.
Voor het grootste deel, echter, de heetste residentiële activiteit heeft plaatsgevonden in Capitol Park, een lang over het hoofd gezien driehoekig stuk grond tussen Campus Martius en Grand Circus dat eigenlijk diende als de oorspronkelijke site van de staat capitool.
Mijn team bij Kraemer Design Group werkte onlangs samen met Broder & Sachse Real Estate Services aan de conversie van het voormalige Griswold Building, oorspronkelijk gebouwd in 1929 en ontworpen door de beroemde architect Albert Kahn, in 125 luxe appartementen genaamd The Albert. De huurprijzen trekken een indrukwekkende $ 2 per vierkante voet.
Lansing-gebaseerde ontwikkelaar Richard Karp verandert het voormalige United Way-gebouw, gelegen op 1212 Griswold St. in Capitol Park, in kantoorruimte voor het aartsbisdom van Detroit, evenals 56 loft-stijl appartementen en winkels op de eerste verdieping.
Het 11 verdiepingen tellende 1145 Griswold Building in dit gebied wordt omgevormd tot 63 appartementen tegen marktprijzen, Capitol Park Lofts genoemd, met een extra 18.000 vierkante meter aan commerciële ruimte en de bezetting is gepland voor begin 2016. Net aan de overkant van de straat op 1215 Griswold St., Bedrock ontwikkelt een ruimte die zal beschikken over een extra 25 units.
Tot slot, de historische Farwell Building, gelegen op 1249 Griswold St, is ook gepland voor residentiële herontwikkeling, met winkels op de begane grond en meergezinswoningen in de rest van het gebouw.
Nieuwbouw Ramps Up
Terwijl de herontwikkeling activiteit gaat door, hebben de afgelopen zes maanden in het bijzonder draaide onze hoofden om de bloeiende nieuwbouw downtown.
Prime voorbeelden zijn de 4.000-vierkante meter site op 28 W. Grand River Ave, een nieuw gemengd project dat momenteel wordt ontwikkeld door Bedrock, waarvan de bouw deze herfst zal beginnen, evenals een nieuw woonproject boven op een parkeergarage in de buurt van het Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Andere ground-up ontwikkelingsprojecten omvatten de onlangs geopende Garden Lofts at Woodward Place, met appartementen met uitzicht op Tiger Stadium, en The Scott @ Brush Park, een ontwikkeling ondernomen door Woodward en Erskine LLC dat ongeveer 200 appartementen zal toevoegen in een nieuw gebouw van vijf verdiepingen in de historische wijk Midtown.
Er is ook overvloedige activiteit langs de East Riverfront, met name Orleans Landing, dat is een plan voor vijf blokken van de stad die 300 eenheden van huisvesting, zowel townhomes en appartement-stijl eenheden zal creëren.
Retail Rebound
Detroit’s retail renaissance wordt gedreven, althans gedeeltelijk, door retailers op zoek naar het cachet van een Detroit adres, en de verdiende “street cred” die wordt geleverd met het zijn in de binnenstad.
De nieuwe John Varvatos winkel op Woodward Avenue is een uitstekend voorbeeld van het soort hippe retail aanwezigheid die heeft geholpen re-energize het Detroit retail landschap. Varvatos is een ontwerper met een grote naam die al heel lang met Detroit verbonden is, maar de Woodward Avenue-corridor blijkt zeer gewild te zijn voor een reeks retailers.
Als de belangrijkste verkeersader van de stad, en de locatie van de toekomstige M-1 Rail, is Woodward Avenue echt het middelpunt van de retailmarkt en zal het grote namen blijven aantrekken. Maar verwacht geen Gap-winkel of American Eagle te zien, of een andere retailer die je eerder op de Magnificent Mile van Chicago ziet.
Downtown zal eerder de nieuwe thuisbasis zijn voor die retailers die het merk Detroit herkennen en waarderen – de enigszins out-of-the-mainstream nationale merken, en de edgier, trendier, meer ondernemende merken en retailers, zowel regionaal als nationaal.
Dat past eigenlijk goed bij de beweegredenen van verhuurders en eigenaren van onroerend goed in het centrum die duidelijk een nationale aanwezigheid willen, maar ook op zoek zijn naar iets anders en onderscheidend.
Als je hebt nagedacht over het maken van een investering in de detailhandel op Woodward Avenue, de tijd om te handelen is nu. Een aanzienlijk aantal gebouwen fronten Woodward Avenue zijn gerenoveerd, maar blijven onbezet voor now.
Other broeinesten van detailhandel activiteit in Detroit zijn Capitol Park en het New Center area.
Met onafhankelijke lokale retailers zoals Detroit Bikes uit te breiden en te openen in Capitol Park, het is een prime gebied om naar te kijken, zoals het gaat om door te gaan met de ontwikkeling van voldoende retail om alle nieuwe bewoners tevreden te stellen.
New Center, het voorgestelde eindpunt voor het M-1 spoorwegproject, gaat een enorme toename in activiteit zien als gevolg van de onlangs aangekondigde aankoop van twee blokken winkelpanden op de kruising van Grand Boulevard en Woodward Avenue.
Gedurfde voorspellingen
Vijf tot tien jaar vanaf nu, zal Detroit er heel anders uitzien dan vandaag. De binnenstad zal op volle toeren draaien. De nieuwe Detroit arena en het uitgaansdistrict zullen zijn voltooid, en met de huur van appartementen die prijzen blijven opdrijven die vergelijkbaar zijn met die van andere grote steden en langere wachtlijsten creëren dan ooit, vermoed ik dat de bevolking van de binnenstad zal floreren.
De ontwikkelings- en herontwikkelingsactiviteit van vandaag zal aanzienlijke dividenden hebben opgebracht. Het Capitol Park gebied zal in wezen volledig zijn heringericht, met alle belangrijke gebouwen gerenoveerd – met inbegrip van het David Scott gebouw. De Boekentoren is waarschijnlijk het laatste grootschalige aanpassingsproject in de stad, en die renovatie zal vrijwel zeker binnen de komende vijf tot tien jaar worden voltooid.
De ontwikkeling zal niet snel ophouden. Het zal blijven uitbreiden buiten het centrum zelf via de radiale slagaders van de stad, te beginnen bij de Detroit River langs Jefferson Avenue, naar het oosten op Gratiot Avenue, naar het noorden langs Woodward Avenue, en naar het westen op zowel Michigan en Grand River avenues.
De wildcard is de high-profile arena en entertainment district project. Het zal zeker een belangrijk stuk worden in het ontwikkelingslandschap van de binnenstad, en heeft een groot potentieel om een unieke transformerende ontwikkeling te zijn in het stedelijke landschap van Detroit.
De ontwikkelingsactiviteit van de binnenstad zal ook blijven migreren naar het westen in de richting van Corktown – gelegen net ten westen van de binnenstad van Detroit en de oudste bestaande buurt van de stad – waar nog steeds beschikbare en onderontwikkelde grond is.
Het gebied ten westen van het MGM Grand Detroit casino en de luxueuze Fort Shelby Tower Apartments is een zeer interessant vooruitzicht.
Praktisch bekend als “Corktown Shores,” dit gebied heeft de potentie om aan te sluiten op de West RiverWalk en uiteindelijk op Zuidwest Detroit. In het oosten, in de richting van Lafayette Park, zullen de reeds gevestigde woonwijken waarschijnlijk blijven groeien.
De rivierfront biedt een ander gebied met mogelijkheden. Er zijn veel projecten die nu opborrelen, en het gebied zal een grondige transformatie ondergaan in de komende tien jaar.
Nieuwbouw zal in volle gang zijn, te beginnen met middelgrote projecten van drie tot vijf verdiepingen hoog – de meest economische om te bouwen. Voorbeelden hiervan zijn Woodward Garden Apartments en The Auburn, die beide zijn mixed-use ontwikkelingen in Midtown die woningen en retail bevatten.
Maar als we beginnen te zien grond waarden stijgen, zullen we waarschijnlijk beginnen te zien meer projecten gaan verticaal op de melodie van 10 of meer verdiepingen. Hogere dichtheid zal aan de orde van de dag zijn.
Naast de toegenomen dichtheid van traditionele winkels, is mijn voorspelling dat we ook meer dienstverlenende bedrijven zoals professionele stomerijen, artsen, persoonlijke accountants, tandartsen en fitnessclubs naar de stad zullen zien verhuizen, vooral in het centrum, en langs de vijf radiale verkeersaders van de stad.
Die dienstverlenende detailhandelaren zullen een belangrijke stap vormen in de evolutie van Detroit van een opnieuw opkomende investeringsmogelijkheid tot een werkelijk gerevitaliseerde gemeenschap.
Lees dit verhaal op REBusinessOnline.