By: Bob Kraemer
Posted By: Jeff Shaw
Detroit znajduje się w stanie transformacji. Jest to proces, który gotował się przez jakiś czas, ale naprawdę rozpoczął się na poważnie około pięciu lat temu. Niniejszy artykuł omawia niektóre typy nieruchomości, inwestycje i dzielnice, które nadal zmieniają kształt centrum Detroit i oferuje pewne spostrzeżenia na temat tego, jak miasto może wyglądać za pięć do dziesięciu lat.
Podsycane przez umacniającą się gospodarkę, w Motor City panuje podniecenie, a klimat rozwoju jest coraz bardziej ożywiony. Ognisko rozwoju i przebudowy znajduje się w tych samych miejscach – Downtown, Midtown, New Center – które stanowiły rdzeń renesansu miasta sto lat temu. Pod pewnymi względami dzisiejsze Detroit wymyśla siebie na nowo w ten sam sposób.
Residential leads the way
Podstawą odrodzenia rozwoju Detroit jest wzrost budownictwa mieszkaniowego. Ludzie nadal przeprowadzają się do Detroit, aby pracować i mieszkać – tendencja ta uległa znacznemu przyspieszeniu w ciągu ostatnich kilku lat, kiedy to w śródmiejskich apartamentowcach odnotowano ponad 98-procentowe obłożenie.
Jest to zjawisko, które nie wykazuje żadnych oznak spowolnienia. Jest to również ważna i naturalna pierwsza faza. Wraz z budownictwem mieszkaniowym pojawia się odpowiednie zapotrzebowanie na lokale gastronomiczne, handlowe i rozrywkowe.
Sektor mieszkaniowy jest szczególnie aktywny na rynku adaptacji, gdzie w wielu najważniejszych i najbardziej rozpoznawalnych budynkach w mieście pojawiły się mieszkania w cenie rynkowej.
Warte uwagi dodatki do portfela mieszkaniowego w centrum miasta obejmują 34-piętrową wieżę Broderick Tower, która została otwarta w 2012 roku i zawiera 127 mieszkań czynszowych, oraz budynek David Whitney Building po drugiej stronie ulicy, gdzie pod koniec 2014 roku zakończono renowację o wartości 92 milionów dolarów, która przekształciła historyczną strukturę w 136-pokojowy hotel pod 108 mieszkaniami.
Na Woodward Avenue, The Lofts of Merchants Row, znany od pewnego czasu jako premierowa społeczność wynajmu apartamentów loftowych w śródmieściu, odniósł taki sukces, że jest w trakcie rozszerzania się na sąsiedni budynek Valpey, który jest pusty od kilku lat.
Już w dół ulicy na Woodward Avenue znajduje się miejsce dawnego flagowego domu towarowego J.L. Hudson, który został zburzony pod koniec lat dziewięćdziesiątych.
Choć miliarder biznesmen Dan Gilbert i Bedrock Real Estate Services nie podzielili się jeszcze ostatecznymi planami dotyczącymi miejsca, znajdującego się przy 1206 Woodward Ave., Jest jasne, że będzie tam znaczący element mieszkalny.
Ostatnio ogłoszono również, że nowojorski deweloper przyniesie 28 nowych jednostek do Midtown, przekształcając pusty budynek przy 678 Selden St. w H.R. Finn Apartments.
Po większej części jednak, najgorętsza aktywność mieszkaniowa ma miejsce w Capitol Park, długo pomijanej trójkątnej działce pomiędzy Campus Martius i Grand Circus, która faktycznie służyła jako oryginalne miejsce Kapitolu Stanowego.
Mój zespół w Kraemer Design Group ostatnio współpracował z Broder & Sachse Real Estate Services przy przebudowie byłego Griswold Building, oryginalnie zbudowanego w 1929 roku i zaprojektowanego przez słynnego architekta Alberta Kahna, na 125 luksusowych apartamentów o nazwie The Albert. Stawki czynszu wynoszą imponujące 2 dolary za stopę kwadratową.
Deweloper z siedzibą w Lansing, Richard Karp, przekształca były budynek United Way, znajdujący się przy 1212 Griswold St. w Capitol Park, w przestrzeń biurową dla Archidiecezji Detroit, jak również 56 mieszkań w stylu loftowym i handel detaliczny na pierwszym piętrze.
Na koniec, historyczny Farwell Building, położony przy 1249 Griswold St, jest również przewidziany do przebudowy na cele mieszkaniowe, z handlem detalicznym na parterze i budownictwem wielorodzinnym w pozostałej części budynku.
Nowe budownictwo przyspiesza
Podczas gdy działalność deweloperska trwa nadal, ostatnie sześć miesięcy w szczególności zwróciło nasze głowy na kwitnące nowe budownictwo w centrum miasta.
Doskonałymi przykładami są 4,000 stóp kwadratowych terenu przy 28 W. Grand River Ave…, nowy projekt wielofunkcyjny realizowany obecnie przez firmę Bedrock, którego budowa ma się rozpocząć jesienią tego roku, a także nowy projekt mieszkaniowy zlokalizowany na szczycie garażu parkingowego w pobliżu hotelu Westin Book-Cadillac Detroit.
Inne projekty deweloperskie obejmują niedawno otwarte Garden Lofts at Woodward Place, w którym znajdują się mieszkania z widokiem na Stadion Tygrysa, oraz The Scott @ Brush Park, projekt podjęty przez Woodward and Erskine LLC, który doda około 200 mieszkań w nowym pięciopiętrowym budynku w historycznej dzielnicy Midtown.
Istnieje również duża aktywność wzdłuż East Riverfront, zwłaszcza Orleans Landing, który jest planem dla pięciu bloków miejskich, który stworzy 300 jednostek mieszkaniowych, zarówno townhomów, jak i apartamentów.
Odrodzenie handlu detalicznego
Detroit’s retail renaissance is driven, at least in part, by retailers looking for the cachet of a Detroit address, and the earned „street cred” that comes with being in downtown.
Nowy sklep John Varvatos na Woodward Avenue jest pierwszorzędnym przykładem tego rodzaju obecności w handlu detalicznym, która pomogła ponownie ożywić Detroit retail landscape. Varvatos jest znanym projektantem od dawna związanym z Detroit, ale korytarz Woodward Avenue okazuje się być bardzo pożądany przez wielu sprzedawców detalicznych.
Jako główna arteria miasta i miejsce przyszłej kolei M-1, Woodward Avenue jest prawdziwym centrum rynku detalicznego i nadal będzie przyciągać wielkie nazwiska. Ale nie oczekujcie, że zobaczycie tam sklep Gap lub American Eagle, czy jakikolwiek inny sklep detaliczny, który jest bardziej prawdopodobny na Magnificent Mile w Chicago.
Downtown będzie bardziej prawdopodobne, że będzie nowym domem dla tych detalistów, którzy rozpoznają i cenią markę Detroit – nieco poza głównym nurtem krajowych marek, a także bardziej ekscentrycznych, modnych, przedsiębiorczych marek i detalistów, zarówno regionalnych, jak i krajowych.
To właściwie dobrze pasuje do motywacji właścicieli nieruchomości w centrum miasta, którzy wyraźnie chcą być obecni w kraju, ale także dążą do czegoś innego i charakterystycznego.
Jeśli myśleliście o dokonaniu inwestycji w handel detaliczny na Woodward Avenue, czas na działanie jest teraz. Znaczna liczba budynków przy Woodward Avenue została odnowiona, ale na razie pozostaje niezamieszkana.
Inne gorące źródła aktywności handlowej w Detroit to Capitol Park i obszar New Center.
Dzięki niezależnym lokalnym detalistom, takim jak Detroit Bikes, rozwijającym się i otwierającym w Capitol Park, jest to główny obszar do obserwacji, ponieważ będzie on nadal rozwijał wystarczającą liczbę sklepów, aby zadowolić wszystkich nowych mieszkańców.
New Center, proponowana stacja końcowa dla projektu kolei M-1, odnotuje ogromny wzrost aktywności dzięki ogłoszonemu niedawno zakupowi dwóch bloków budynków handlowych na skrzyżowaniu Grand Boulevard i Woodward Avenue.
Śmiałe przewidywania
Za pięć do dziesięciu lat Detroit będzie wyglądało zupełnie inaczej niż dzisiaj. Downtown będzie pracować na wszystkich cylindrach. Nowa arena w Detroit i dzielnica rozrywkowa zostaną ukończone, a wraz z wynajmem mieszkań, który nadal będzie napędzał stawki porównywalne z innymi głównymi miastami i tworzył dłuższe listy oczekujących niż kiedykolwiek, podejrzewam, że populacja śródmieścia będzie kwitła.
Dzisiejsze działania rozwojowe i przebudowy przyniosą znaczące dywidendy. Obszar Capitol Park zostanie zasadniczo całkowicie przebudowany, z wszystkimi głównymi budynkami odnowionymi – w tym z budynkiem Davida Scotta. Book Tower jest prawdopodobnie ostatnim dużym projektem adaptacyjnym w mieście, a renowacja zostanie prawie na pewno zakończona w ciągu najbliższych pięciu do dziesięciu lat.
Rozwój nie zatrzyma się w najbliższym czasie. Będzie się rozwijał poza centrum miasta poprzez promieniste arterie miasta, począwszy od rzeki Detroit wzdłuż Jefferson Avenue, na wschód od Gratiot Avenue, na północ wzdłuż Woodward Avenue i na zachód od Michigan i Grand River avenues.
Dziką kartą jest projekt wysokiej klasy areny i dzielnicy rozrywki. Z pewnością stanie się on ważnym elementem w krajobrazie rozwojowym śródmieścia i ma ogromny potencjał, aby stać się wyjątkową transformacją w miejskim krajobrazie Detroit.
Działalność rozwojowa w śródmieściu będzie również nadal migrować na zachód w kierunku Corktown – położonego na zachód od centrum Detroit i najstarszej istniejącej dzielnicy miasta – gdzie wciąż są dostępne i słabo zagospodarowane tereny.
Obszar na zachód od kasyna MGM Grand Detroit i luksusowych apartamentów Fort Shelby Tower jest bardzo interesującą perspektywą.
Znany jako „Corktown Shores”, obszar ten ma potencjał połączenia się z West RiverWalk i ostatecznie z południowo-zachodnim Detroit. Na wschodzie, w kierunku Lafayette Park, już istniejące dzielnice mieszkaniowe będą się rozwijać.
Nadbrzeże rzeki stanowi kolejny obszar możliwości. Obecnie powstaje tam wiele projektów, a obszar ten ulegnie głębokiej transformacji w ciągu następnej dekady.
Nowe budownictwo będzie w pełnym rozkwicie, począwszy od projektów średniej klasy o wysokości od trzech do pięciu pięter – najbardziej ekonomicznych w budowie. Przykłady obejmują Woodward Garden Apartments i The Auburn, z których oba są inwestycjami o mieszanym przeznaczeniu w Midtown, które zawierają budynki mieszkalne i handlowe.
Ale jak zaczniemy widzieć wzrost wartości gruntów, prawdopodobnie zaczniemy widzieć więcej projektów idących pionowo w kierunku 10 lub więcej pięter. Większa gęstość będzie na porządku dziennym.
Oprócz zwiększonej gęstości tradycyjnych sklepów detalicznych, przewiduję, że zobaczymy również więcej firm usługowych, takich jak profesjonalne pralnie chemiczne, lekarze, księgowi, dentyści i kluby fitness, które przeniosą się do miasta, zwłaszcza do centrum i wzdłuż pięciu promienistych arterii miasta.
Tacy usługowi sprzedawcy będą stanowić ważny krok w ewolucji Detroit od nowo powstającej okazji inwestycyjnej do prawdziwie zrewitalizowanej społeczności.
Przeczytaj tę historię w REBusinessOnline.