För även den mest erfarna homebuyer, de sista stegen av fastighets stängning kan normalt vara en tid av trepidation.
Ofta gånger, en av de vanligaste förbisedda segmenten av stängningen processen kokar ner till hur en köpare kommer att ta titel till sitt nya hem.
När ett köp av en bostadsfastighet avslutas, överförs äganderätten till fastigheten till köparens namn.
En av de vanligaste frågorna som vi får från våra klienter som köper bostadsfastigheter gäller det bästa sättet för en att överta äganderätten till den köpta fastigheten i sitt namn.
Och även om det här är en av de sista sakerna en upphetsad bostadsköpare överväger, frågar titelföretag och advokatbyråer som förbereder överföringsdokumenten rutinmässigt köparna om deras preferenser. Ofta lämnar detta oerfarna köpare i en knipa utan ytterligare hjälp från en jurist.
Då varje avslut är unikt och bostadsköparnas mål skiljer sig åt är det bäst att diskutera alla alternativ med din advokat.
I Florida är de vanligaste sätten att inneha äganderätten till bostadsfastigheter ensam ägande, Tenants in Common, Joint Tenancy med rätt till överlevnad och Tenancy by the Entireties. Nedan ges en kort introduktion till var och en av dem:
Enskilt ägande av bostadsfastigheter
Enskilt ägande är den enklaste formen av fastighetsägande och innehas i allmänhet av ogifta personer eller gifta personer som vill överta ensam äganderätt till fastighet som inte är en bostadsfastighet i investeringssyfte.
I allmänhet kan en make/maka som investerar i fastigheter göra det utan den andra makens medverkan genom att helt enkelt underteckna en affidavit eller en Quit Claim Deed där han/hon avsäger sig alla ägarintressen i fastigheten.
Men även om ensam äganderätt ger köparna det enklaste alternativet för ensam äganderätt till en bostadsfastighet saknar det alla fördelar i fråga om skatte- eller bodelningsplanering. Till exempel, när en ensam ägare avlider förblir den ensamägda egendomen föremål för fördröjningar på grund av att den måste gå genom dödsdomstolarna och följaktligen ökade kostnader.
Tenancy in Common of Residential Real Estate
Tenancy in Common används när två eller flera personer, som inte är gifta med varandra, tar äganderätt till en fastighet.
Varje tenant in common äger ett specificerat intresse i fastigheten som inte nödvändigtvis behöver vara lika stora andelar. Den procentuella andelen av ägandet för varje tenant in common är dock vanligtvis specificerad i lagfarten.
Då det inte finns någon rätt till efterlevande i denna form av ägande är en av de största fördelarna med att äga fast egendom på detta sätt att varje tenant in common kan lämna över sitt intresse i egendomen via ett testamente till vem som helst.
Detta leder dock till den största nackdelen: Tenders in common kan hamna i ett samägande av egendom med helt okända personer. Om hyresgästerna någonsin skulle hamna i oenighet om egendomen kan därför den ena parten väcka talan om delning mot den andra för att sälja egendomen.
En annan nackdel som kan uppstå är att denna form av ägande också kan leda till att en hyresgästs fordringsägare kan ta ut en medhyresgästs odelade andel för att betala en skuld.
Joint Tenancy with Right of Survivorship in Real Estate Transactions
Joint Tenancy with Right of Survivorship utgör ett alternativ till Tenancy in Common och används ofta bland nära familjemedlemmar som föredrar att behålla äganderätten till fastigheten inom familjen.
I samband med ett sådant ägande måste alla delägare ha tagit över äganderätten samtidigt och ha lika stort intresse i fastigheten.
Därtill kommer att eftersom varje delägare har rätt till efterlevande, när en av dem avlider, övergår den delägarens rättigheter till de andra delägarna. På så sätt undviker man många av de nackdelar som uppstår vid gemensam hyresrätt, bland annat kostnader för bodelning, eftersom den efterlevande hyresgästen vanligtvis bara behöver registrera en affidavit of survivorship och tillhandahålla en dödsattest för att få rätt till äganderätten.
I stater med panträttsteori, som till exempel Florida, förstör en gemensam hyresgäst som belånar sin andel i fastigheten i själva verket den gemensamma hyresrätten, vilket gör att långivaren har ett lån i form av en inteckning i endast en del av fastigheten. Den andra gemensamma hyresgästens intresse påverkas inte. Följaktligen kan Joint Tenancy with Right of Survivorship innebära en egen uppsättning unika utmaningar om den används felaktigt.
Tenancy by the Entirety in Residential Real Estate Transactions
Tenancy by the Entirety äganderätt till fast egendom kan endast skapas mellan personer som är gifta med varandra vid den tidpunkt då egendomen förvärvas.
I detta fall innehar varje make/maka ett lika stort och identiskt intresse som den andra, som inte kan avskiljas så länge båda makarna lever och förblir gifta.
Som i Joint Tenants med rätt till efterlevande övergår varje makes intresse till den andra vid dödsfallet.
Hur som helst får dock inte fordringsägare till enbart den ena maken göra utmätning i egendomen. Om makarna slutligen skiljer sig, vilket förstör den viktigaste faktorn som krävs för att få en helhetsarrende, anses parterna äga separata, men odelade intressen i den aktuella egendomen, precis som i fråga om gemensamma hyresgäster.
Slutsats
Att välja det mest effektiva sättet att ta över äganderätten till en bostadsfastighet förbises ofta av köpare under fastighetstransaktioner.
Hur som helst kan detta enkla steg i slutprocessen avgöra kritiska faktorer som i hög grad påverkar köparna längre fram.
Välja rätt form av titel kan påverka faktorer som skatteöverväganden, bodelning, ansvar och möjligheten att överföra eller sälja egendom i framtiden.
Och även om ovanstående information introducerar de vanligaste sätten att äga egendom i Florida finns det flera juridiska och skattemässiga konsekvenser som är förknippade med varje alternativ.
Det är bäst att alltid kontakta en kvalificerad advokat innan du ger dig äganderätt till en fastighet för att på bästa sätt överväga alla potentiella fallgropar för varje titelalternativ.