Da: Bob Kraemer
Posto da: Jeff Shaw
Detroit è in uno stato di transizione. È un processo che sta sobbollendo da un po’ di tempo, ma è iniziato sul serio circa cinque anni fa. Questo articolo discute alcuni dei tipi di proprietà, degli sviluppi e dei quartieri che continuano a rimodellare il centro di Detroit e offre un’idea di come potrebbe apparire la città tra cinque o dieci anni.
Aiutata da un’economia in rafforzamento, c’è un’aria di eccitazione nella Motor City e il clima di sviluppo è sempre più vivace. Il nesso di attività di sviluppo e riqualificazione si sta verificando negli stessi luoghi – Downtown, Midtown, New Center – che erano al centro della rinascita della città un secolo fa. Per certi aspetti, la Detroit di oggi si sta reinventando allo stesso modo.
Il residenziale è in testa
La base della rinascita dello sviluppo di Detroit è la crescita residenziale. La gente continua a trasferirsi a Detroit per lavorare e vivere – una tendenza che ha subito una forte accelerazione negli ultimi anni, con edifici di appartamenti in centro che registrano un’occupazione superiore al 98%.
È un fenomeno che non mostra alcun segno di rallentamento. È anche una prima fase importante e naturale. Il settore residenziale è stato particolarmente attivo nel mercato del riuso adattivo, dove sono sorte residenze a prezzo di mercato in molti degli edifici più importanti e riconoscibili della città.
Tra le aggiunte degne di nota al portafoglio residenziale del centro ci sono la Broderick Tower di 34 piani, che ha aperto nel 2012 e comprende 127 unità in affitto, e il David Whitney Building dall’altra parte della strada, dove alla fine del 2014 è stata completata una ristrutturazione da 92 milioni di dollari che ha trasformato la struttura storica in un hotel da 136 camere sotto 108 appartamenti.
Su Woodward Avenue, The Lofts of Merchants Row, noto da tempo come la prima comunità di appartamenti in affitto loft del centro, ha avuto così tanto successo che è in procinto di espandersi nell’adiacente edificio Valpey, che è stato vuoto per diversi anni.
In fondo alla strada su Woodward Avenue c’è il sito dell’ex grande magazzino J.L. Hudson’s, che è stato demolito alla fine degli anni ’90.
Mentre l’uomo d’affari miliardario Dan Gilbert e Bedrock Real Estate Services non hanno ancora condiviso i piani finali per il sito, situato al 1206 di Woodward Ave, è chiaro che ci sarà una significativa componente residenziale nello sviluppo.
E’ stato anche recentemente annunciato che uno sviluppatore di New York sta portando 28 nuove unità a Midtown con la conversione di un edificio vuoto al 678 Selden St. in H.R. Finn Apartments.
Per la maggior parte, tuttavia, l’attività residenziale più calda si è verificata in Capitol Park, un lotto triangolare di terra a lungo trascurato tra Campus Martius e Grand Circus che in realtà serviva come sito originale del Campidoglio dello Stato.
Il mio team di Kraemer Design Group ha recentemente lavorato con Broder & Sachse Real Estate Services alla conversione dell’ex Griswold Building, originariamente costruito nel 1929 e progettato dal famoso architetto Albert Kahn, in 125 appartamenti di lusso chiamati The Albert. I tassi d’affitto raggiungono l’impressionante cifra di 2 dollari per piede quadrato.
Lo sviluppatore Richard Karp, con sede a Lansing, sta trasformando l’ex edificio United Way, situato al 1212 Griswold St. in Capitol Park, in uno spazio per uffici per l’arcidiocesi di Detroit, oltre a 56 appartamenti in stile loft e negozi al primo piano.
L’1145 Griswold Building di 11 piani in questa zona sta per essere trasformato in 63 appartamenti a prezzo di mercato, denominati Capitol Park Lofts, con altri 18.000 piedi quadrati di spazio commerciale e l’occupazione prevista per l’inizio del 2016. Dall’altra parte della strada, al 1215 Griswold St., Bedrock sta sviluppando uno spazio che conterrà altre 25 unità.
Infine, lo storico Farwell Building, situato al 1249 Griswold St, è anch’esso destinato alla riqualificazione residenziale, con vendita al dettaglio al piano terra e alloggi multifamiliari nel resto dell’edificio.
La nuova costruzione aumenta
Mentre l’attività di riqualificazione continua, gli ultimi sei mesi in particolare hanno rivolto la nostra attenzione alla fioritura di nuove costruzioni in centro.
Primi esempi includono il sito da 4.000 piedi quadrati al 28 W. Grand River Ave, un nuovo progetto a uso misto attualmente in fase di sviluppo da parte di Bedrock, la cui costruzione inizierà questo autunno, così come un nuovo progetto residenziale situato in cima a un garage vicino al Westin Book-Cadillac Hotel Detroit.
Altri progetti di sviluppo ground-up includono il Garden Lofts at Woodward Place, recentemente aperto, con condomini che si affacciano sul Tiger Stadium, e The Scott @ Brush Park, uno sviluppo intrapreso da Woodward and Erskine LLC che aggiungerà circa 200 appartamenti in un nuovo edificio a cinque piani nello storico quartiere di Midtown.
C’è anche un’abbondante attività lungo l’East Riverfront, in particolare Orleans Landing, che è un piano per cinque isolati che creerà 300 unità abitative, sia case a schiera che appartamenti.
Rinascita del retail
La rinascita del retail di Detroit è guidata, almeno in parte, dai retailer che cercano il cachet di un indirizzo di Detroit e la guadagnata “street cred” che deriva dall’essere in centro.
Il nuovo negozio John Varvatos su Woodward Avenue è un ottimo esempio del tipo di presenza retail alla moda che ha contribuito a rivitalizzare il panorama retail di Detroit. Varvatos è un grande stilista con un legame di lunga data con Detroit, ma il corridoio di Woodward Avenue sta dimostrando di essere altamente desiderabile per una serie di rivenditori.
Come arteria principale della città e sede della futura M-1 Rail, Woodward Avenue è veramente il centro del mercato al dettaglio e continuerà ad attrarre grandi nomi. Ma non aspettatevi di vedere un negozio Gap o un American Eagle, o qualsiasi altro rivenditore che è più probabile vedere sul Magnificent Mile di Chicago.
Il centro della città sarà più probabilmente la nuova casa per quei rivenditori che riconoscono e apprezzano il marchio Detroit – i marchi nazionali leggermente fuori dal mainstream, e i marchi e i rivenditori più trendy e imprenditoriali, sia a livello regionale che nazionale.
Questo in realtà si adatta bene alle motivazioni dei proprietari di immobili del centro che vogliono chiaramente una presenza nazionale, ma anche qualcosa di diverso e distintivo.
Se state pensando di fare un investimento nel retail su Woodward Avenue, il momento di agire è ora. Un numero considerevole di edifici che si affacciano su Woodward Avenue sono stati ristrutturati, ma per ora non sono occupati.
Altri focolai di attività al dettaglio a Detroit sono Capitol Park e la zona del New Center.
Con rivenditori locali indipendenti come Detroit Bikes che si stanno espandendo e stanno aprendo a Capitol Park, è un’area primaria da osservare, poiché continuerà a sviluppare abbastanza negozi per soddisfare tutti i nuovi residenti.
New Center, il proposto capolinea del progetto ferroviario M-1, vedrà un’enorme ondata di attività grazie all’acquisto recentemente annunciato di due blocchi di edifici commerciali all’incrocio tra Grand Boulevard e Woodward Avenue.
Previsioni audaci
Tra cinque o dieci anni, Detroit sarà molto diversa da oggi. Il centro della città sarà pronto a sparare su tutti i cilindri. La nuova arena di Detroit e il quartiere dei divertimenti saranno completati, e con gli affitti degli appartamenti che continueranno a spingere i tassi paragonabili a quelli di altre grandi città e a creare liste d’attesa più lunghe che mai, sospetto che la popolazione del centro sarà in piena espansione.
L’attività di sviluppo e riqualificazione di oggi avrà pagato dividendi significativi. L’area di Capitol Park sarà stata essenzialmente completamente rifatta, con tutti gli edifici principali rinnovati – incluso il David Scott building. La Book Tower è probabilmente l’ultimo progetto di riuso adattivo su larga scala nella città, e quella riabilitazione sarà quasi certamente completata entro i prossimi cinque o dieci anni.
Lo sviluppo non si fermerà presto. Continuerà a espandersi oltre il centro vero e proprio attraverso le arterie radiali della città, a partire dal Detroit River lungo Jefferson Avenue, a est su Gratiot Avenue, a nord lungo Woodward Avenue e a ovest su Michigan e Grand River Avenue.
Il jolly è il progetto di alto profilo dell’arena e del distretto del divertimento. Diventerà certamente un pezzo significativo nel panorama dello sviluppo del centro, e ha un grande potenziale per essere uno sviluppo unico e trasformativo nel paesaggio urbano di Detroit.
L’attività di sviluppo del centro continuerà anche a migrare a ovest verso Corktown – situato proprio a ovest del centro di Detroit e il più antico quartiere esistente della città – dove c’è ancora terreno disponibile e sottosviluppato.
L’area a ovest del casinò MGM Grand Detroit e dei lussuosi Fort Shelby Tower Apartments è una prospettiva molto interessante.
Conosciuta come “Corktown Shores”, quest’area ha il potenziale per collegarsi al West RiverWalk e infine al Southwest Detroit. A est, muovendosi verso Lafayette Park, i quartieri residenziali già stabiliti continueranno probabilmente a crescere.
Il lungofiume fornisce un’altra area di opportunità. Ci sono molti progetti che stanno nascendo ora, e l’area subirà una profonda trasformazione entro il prossimo decennio.
Le nuove costruzioni saranno in pieno svolgimento, iniziando con progetti di media altezza da tre a cinque piani – i più economici da costruire. Alcuni esempi sono Woodward Garden Apartments e The Auburn, entrambi sviluppi a uso misto a Midtown che contengono abitazioni e negozi.
Ma quando cominceremo a vedere aumentare i valori dei terreni, probabilmente cominceremo a vedere più progetti verticali di 10 o più piani. Una maggiore densità sarà all’ordine del giorno.
Oltre alla maggiore densità di negozi al dettaglio tradizionali, la mia previsione è che vedremo anche più attività orientate ai servizi come tintorie professionali, medici, contabili personali, dentisti e fitness club trasferirsi in città, specialmente in centro e lungo le cinque arterie radiali della città.
Questi negozianti di servizi rappresenteranno un passo importante nell’evoluzione di Detroit da un’opportunità di investimento riemergente a una comunità veramente rivitalizzata.
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