Jag jobbar på en potentiell affär för att köpa en fixare med en klient.
När jag ringde till mäklaren för att få vägledning om erbjudandet fick jag veta att de redan hade icke villkorliga erbjudanden och att mina klienter skulle behöva lägga ett själv för att ha en chans att få köpa fastigheten.
Vad är ett icke villkorligt erbjudande? Kom ihåg att vid en normal försäljning ingår köparen ett kontrakt och har sedan en villkorlig period för att göra fysiska inspektioner av fastigheten och granska all relevant dokumentation och information innan han eller hon bestämmer sig för att köpa eller avbryta affären. Ett icke villkorat erbjudande är ett erbjudande där köparen går med på att köpa utan att göra någon av dessa undersökningar.
Detta är extremt riskabelt, så i allmänhet gör man det bara när man får en så billig affär att man tror att man kan lösa eventuella problem som uppstår. Ett exempel på ett icke villkorat erbjudande är när du bjuder på fastigheter vid trustee sales (tvångsauktioner). Priserna är rätt, så du tar risken.
Det är inte svårt att förstå varför en säljare kan vilja begära icke villkorliga bud, eftersom de ger säkerhet om att köparen kommer att köpa till det pris som han erbjuder. Men det är också farligt för säljaren, för om en köpare köper fastigheten och sedan upptäcker något dåligt kan han komma tillbaka och stämma säljaren. Vid en vanlig försäljning är säljarens första försvar att köparen hade gott om möjligheter att undersöka fastigheten och borde ha upptäckt problemet. Vid en försäljning utan villkor har säljaren inte detta försvar.
Det finns ett sätt att få in anbud utan villkor på ett säkert sätt, som jag har använt tidigare. Innan du listar fastigheten sammanställer du alla upplysningar, hyresavtal, böcker och register. Du ger dessa upplysningar till alla intresserade köpare. Sedan, på en bestämd dag, ger du alla köpare tillgång till fastigheten för att göra de inspektioner de vill göra. När köparna har fått all den information de behöver för att fatta ett välgrundat beslut ber du dem att lämna ett ovillkorligt bud. På så sätt får du säkerhet och de får en rättvis chans att undersöka fastigheten.
(Problemet med att köra den här typen av icke villkorlig process är för övrigt att vissa köpare vägrar att spendera de pengar de behöver för att göra en ordentlig undersökning om de inte har kontrakt på fastigheten, så du begränsar din pool av potentiella köpare.)
I det här fallet erbjöd sig säljarna inte att visa oss upplysningar, så vi kunde inte lägga ett riktigt, icke villkorligt bud. Jag kan inte låta en kund oåterkalleligt åta sig att köpa en fastighet för att sedan få reda på att en hyresgäst som ska betala 1 000 dollar i själva verket betalar 500 dollar och har använt fastigheten som ett meth-laboratorium i årtionden.